Zusammenfassung
Weisen Wohnungen von Finanzinvestoren ein vom Mittel abweichendes Niveau der Mietpreise auf? Die Untersuchung in diesem Beitrag vollzieht auf der Basis schriftlich erhobener Wohnungscharakteristika und Mietpreisangaben über die Zuordnung der zur Preisfindung gültigen ortsüblichen Vergleichsmieten eine vergleichende Querschnittsbetrachtung der Mietpreisgestaltung verschiedener Eigentümergruppen an drei ausgewählten Standorten mit Präsenz neuer Investorentypen. Diese Standorte befinden sich in Dresden, Lübeck und Wuppertal. Für sie konnte erstmals belegt werden, dass entgegen der weit verbreiteten Annahme für die Wohnungen von Finanzinvestoren keine signifikant überdurchschnittlichen Mietpreisniveaus feststellbar sind. Vielmehr konnten für andere Eigentümergruppen signifikant vom Gesamtmittel abweichende Mietpreise und damit ein Einfluss bestimmter Eigentümerschaften auf das Mietpreisniveau belegt werden. Diese standortübergreifenden Ergebnisse bestätigten sich auch anhand der Betrachtung von Neuvertragsmieten und anhand standörtlicher Untersuchungen. Bei der Analyse wurden unter Verwendung des hedonischen Ansatzes die verschiedenen wohnwertbestimmenden Eigenschaften der einzelnen Mieteinheiten, die in erster Linie Einfluss auf die Höhe der Kaltmieten haben, berücksichtigt.
Abstract
Do flats owned by financial investors have a level of rents deviating from the mean? On the basis of characteristics and rental prices of flats ascertained by a written survey and on the assignment of local comparative rent levels, the investigation in this paper involved a comparative cross-sectional analysis of the rental price setting by various groups of owners at three selected sites with the presence of new types of investors. These sites are located in Dresden, Lübeck and Wuppertal. For them, it can for the first time be shown that, contrary to widespread assumptions, for the flats owned by financial investors, rental levels are not significantly higher than the average rent price levels. Rather, evidence was found showing that other groups of owners demanded levels of rent which deviated significantly from the grand mean, and thus that there was an influence of certain groups of owners on the rent price level. These general results could be confirmed by the observation of new rental contracts and on-site investigations. In the present analysis, the varying characteristics of particular rental units, which determine the residential value and have a primary effect on the rent level, were taken into account, using the hedonic approach.
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Notes
Vgl. die BBSR-Datenbank über Transaktionen von Wohnungsportfolios und darauf basierende Veröffentlichungen: http://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/WohnenImmobilien/Marktakteure/ProjekteFachbeitraege/DatenbankWohnungstransaktionen/wohnungstransaktionen.html (30.04.2014).
Die konkrete Portfoliostrategie von Immobilieninvestoren und deren Investitions- und Beteiligungsvehikeln ist eine höchst individuelle. Diese wird in der Regel zumindest intern klar definiert und kommuniziert und mit einem geeigneten Portfoliomanagement hinterlegt (Bysh 2007).
Immobilienmarktzyklen werden dabei definiert als “The property cycle is taken as recurrent but irregular fluctuations in the rate of all-property total return, which are also apparent in many other indicators of property activity, but with varying leads and lags against the all-property cycle” (RICS 1994: 9).
Auf der Basis der Erstveröffentlichung (Veser/Thrun/Jaedicke 2007) und deren Ergebnissen wurde im BBSR eine Transaktionsdatenbank für Wohnungsportfoliotransaktionen geschaffen, die Verkaufsfälle von mehr als 800 Wohneinheiten bzw. Wohnungsunternehmensverkäufe bzw. -anteilsverkäufe in äquivalenter Größenordnung der letzten Jahre weitestgehend vollständig erfasst. In der Folgezeit wurde die Erfassung verfeinert, so dass nunmehr auch kleinere Portfoliotransaktionen systematisch erfasst werden.
Das Transaktionsgeschehen auf lokalen Märkten ist jedoch weiterhin weitestgehend intransparent. Sammelaufkäufe kleinerer Pakete bzw. einzelner Immobilien werden nicht abgebildet, ebenso ist nur für die Veräußerung kommunaler Wohnungsbestände bekannt, welche Kommune in welchem Umfang vom Transaktionsgeschehen betroffen ist. Oft bleibt die Verteilung der veräußerten Bestände auf konkrete lokale Märkte im Unklaren.
Das BBSR differenziert die Märkte nach ihrer demographischen und wirtschaftlichen Entwicklung und unterscheidet dabei stark schrumpfende, schrumpfende, divergierende, stagnierende sowie wachsende und stark wachsende Märkte (Sigismund/Göbel 2006).
Die Standortklassifikation der BulwienGESA AG erfolgt hinsichtlich der nationalen/internationalen Bedeutung. Dabei sind B-Standorte „Großstädte mit nationaler und regionaler Bedeutung“. C-Standorte werden als „wichtige deutsche Städte mit regionaler und eingeschränkt nationaler Bedeutung, mit wichtiger Ausstrahlung auf die umgebende Region“ definiert (vgl. http://www.riwis.de/online_test/info.php3?cityid=&info_topic=allg (30.04.2014)).
In Dresden wurden dazu drei Interviews, in Lübeck und Wuppertal jeweils vier Interviews geführt.
Sie lassen sich aufgrund intransparenter Strukturen kaum weitergehend der Rendite-Risiko-Systematik (Sireo/ZEW 2007: 76 f.) zuordnen. Dort werden ‚klassische‘ kontinentaleuropäische Investoren (wie Versicherungen, Pensionsfonds, offene und geschlossene Immobilienfonds, die sich durch eine lange Haltedauer und seltene Portfolioanpassungen charakterisieren lassen) von neuen Marktakteuren (den Immobiliengesellschaften und Immobilien-AGs, die ein deutlich aktiveres Assetmanagement betreiben) sowie den private equity und opportunity funds (zumeist angelsächsischer Investoren, die ihre Immobilienanlagen als kurzfristiges alternativengesteuertes Finanzmarktgeschäft mit hohem Renditeziel verstehen) unterschieden. Diese Differenzierung musste jedoch im Zuge der Datenaufbereitung verworfen werden, da die Gruppenbelegung die weitere differenzierte Analyse nicht hergab.
Die Nettokaltmiete ist die in Deutschland üblicherweise vereinbarte Grundmiete, bei der sowohl die kalten als auch warmen Nebenkosten nicht enthalten sind. Im Fragebogen wurden zur Überprüfung der Plausibilität der Mietpreisangaben sowohl die Nettokaltmiete als auch die Bruttowarmmiete erfragt.
Dabei ist bei der vorliegenden Fragestellung nicht relevant, welche ortsübliche Vergleichsmiete zur Zeit des Vertragsschlusses galt, vielmehr interessiert die Relation zur aktuellen ortsüblichen Vergleichsmiete des jeweils aktuellen Mietspiegels zum Stichtag der Befragung. Dies sind in Lübeck und Wuppertal die Mietspiegel aus dem Jahr 2006 und in Dresden der Mietspiegel aus dem Jahr 2008.
Entsprechend den Hinweisen zur Erstellung von Mietspiegeln (BMVBS 2002) werden hier Wohnungen ausgeschlossen, die aus besonderem Grund verbilligt sind (Hausmeisterdienste, Wohnung von Freunden oder Verwandten, Dienst- oder Werkswohnung, Wohnungen mit Wohnberechtigungsschein) oder in deren Mietpreisen besondere Ausstattungen oder Dienstleistungen enthalten sind (Serviceleistungen, Möblierung oder andere unübliche Ausstattungen wie z. B. Sauna, Pool oder eigener Gartenbereich). Im Rahmen der Untersuchung gelten sowohl genossenschaftliche Wohnungen als auch Wohnungen, die einer Sozialcharta unterliegen, als relevant, da ansonsten wichtige Anbietertypen nicht berücksichtigt würden.
Hier muss einschränkend erwähnt werden, dass im Mietspiegel auch Spannen angegeben sind, um ganz spezifische Ausstattungs- und Beschaffenheitsvariationen der einzelnen Wohnungen bei der Mietpreisgestaltung berücksichtigen zu können. Diese Variationen zu berücksichtigen war im Rahmen der Untersuchung nicht möglich, jedoch kann davon ausgegangen werden, dass per Definition und Erstellungsregeln für Mietspiegel die Mietpreise für spezifische Wohnungen dem Mittel der ortsüblichen Vergleichsmiete entsprechen.
Die Wohnungsmarkttypisierung des BBSR wurde herangezogen, um die Marktlage basierend auf der Einwohner- und Beschäftigungsentwicklung darzulegen, die zum Zeitpunkt der Hauptinvestitionstätigkeit bestand (vgl. Sigismund/Göbel 2006).
Markteinschätzung auf der Basis statistischer Daten der öffentlichen Statistik des Bundes, der Länder sowie der Kommunen (https://www-genesis.destatis.de/genesis/online/; https://www.regionalstatistik.de/genesis/online/; https://webshop.it.nrw.de/; www.statistik.sachsen.de/; http://www.luebeck.de/stadt_politik/statistiken/ (30.04.2014)).
In einigen Fällen wurden von den Probanden keine Eigentümer angegeben oder nicht die Eigentümer, sondern die Verwalter der Objekte. Unter Umständen konnten dort auch nach weitergehenden Recherchen keine Eigentümer identifiziert werden. Die Eigentümerschaft blieb demnach unklar und musse als Fehlangabe interpretiert werden.
Entsprechend der offiziellen Statistik, der die Zahlen entnommen sind, gilt als Haushalt eine Gesamtheit von Personen, die zusammen wohnen und wirtschaften. Personen, die innerhalb eines Haushaltes für sich selbst wirtschaften (wie es z. B. bei studentischen Wohngemeinschaften in der Regel der Fall ist) werden als eigenständige Privathaushalte definiert.
Aufgrund fehlender Marktdynamik wurden in Wuppertal 2002, 2006 und 2012 die vorhergehenden Mietspiegel ohne Änderung übernommen.
Vgl. Fußnote 16.
Vgl. Fußnote 16.
Durch die Relation der tatsächlichen Miete zur ortsüblichen Vergleichsmiete können tatsächliche Mietsteigerungen durch höhere, neue Vergleichsmieten im Extremfall sogar zu einem Sinken des untersuchten relativen Mietpreises führen.
Entsprechend den Regelungen nach § 558 BGB bildet die ortsübliche Vergleichsmiete den oberen Anpassungsrahmen für bestehende Mietverhältnisse. Mieten, deren Niveau weit unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, können innerhalb von drei Jahren um maximal 20 % steigen, jedoch ebenfalls nur bis zur mietspiegelfixierten Vergleichsmiete. Nur im Rahmen neuer Mietverhältnisse können Mietentgelte oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgehandelt werden, die damit einerseits die gegebene Marktlage repräsentieren, andererseits zeitverzögert zur Anpassung der ortsüblichen Vergleichsmieten führen.
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Hennig, A. Mietpreisniveaus verschiedener Eigentümergruppen – Standortspezifische Betrachtungen vor dem Hintergrund der Internationalisierung der Wohnungswirtschaft. Raumforsch Raumordn 72, 337–356 (2014). https://doi.org/10.1007/s13147-014-0302-y
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