Modelltheoretischer Vergleich zwischen der Immobilienbesteuerung im Privatvermögen und in einer vermögensverwaltenden Kapitalgesellschaft

Zusammenfassung

Das deutsche Steuerrecht bietet für private Immobilieninvestoren zwei grundsätzliche Optionen der Vermögenszuordnung: Die Investition kann dem Privatvermögen zugeordnet oder über eine (im Privatvermögen gehaltene) vermögensverwaltende Personen- oder Kapitalgesellschaft organisiert werden. Mit den Alternativen sind jeweils unterschiedliche steuerliche Konsequenzen verbunden. Bei der Zuordnung zum Privatvermögen kann der Steuerpflichtige nach Ablauf einer Haltefrist von einer nicht steuerbaren Veräußerung profitieren. Der Vorteil einer vermögensverwaltenden Immobiliengesellschaft liegt dagegen in einer begünstigten Besteuerung der laufenden Einkünfte, da hier unter bestimmten Voraussetzungen eine vollständige Freistellung von der Gewerbesteuer beantragt werden kann. Der vorliegende Beitrag analysiert anhand einer modelltheoretischen Untersuchung die Vorteilhaftigkeit der Investitionsformen im Hinblick auf die ertragsteuerliche Gesamtbelastung. Hierzu werden die beiden Investitionsformen in Abhängigkeit von unterschiedlichen Parametern (Investitionszeitraum, Finanzierungsform, Wertsteigerung, Mietrendite etc.) mit Hilfe der Kapitalwertmethode gegenübergestellt. Der Aufsatz dient so als Entscheidungshilfe bei privaten Immobilieninvestitionen.

Abstract

Referring to German tax law, there are two basic options for asset allocation in the case of private real estate investments: The investment can be allocated to private assets or organized by a privately held asset management real estate company. The alternatives are associated with different tax consequences. On the one hand, the taxpayer can benefit from a tax exemption after a holding period has expired when the investment is allocated to private assets. On the other hand, an asset management real estate company has the advantage of preferential taxation of current income, since a full exemption from local tax (Gewerbesteuer) can be applied for under certain circumstances. Based on a theoretical model, this paper examines the advantageousness of the forms of investment regarding the overall income tax burden. For this purpose, the two forms of investment are compared using the capital value method depending on different parameters (investment period, form of financing, increase in value, rental yield etc.). Thus, the paper serves as a decision-making aid for private real estate investors.

1 Hintergrund

Die wirtschaftlichen Auswirkungen der Corona-Pandemie werden den Immobilienmarkt voraussichtlich nicht langfristig schädigen.¹ Hinzu kommt die Aussicht auf die Etablierung neuer Arbeitsformen – etwa mobiles Arbeiten und individuellere Mitarbeiterbindung. Dies könnte auch den in der Vergangenheit nachziehenden strukturell schwächeren Regionen Auftrieb verleihen und den Immobilienmarkt überregional harmonisieren.² Immobilieninvestitionen werden neben der gesamtwirtschaftlichen Lage und objektbezogenen Kriterien – etwa Standort oder Bausubstanz – von zahlreichen rein finanziellen Parametern wie Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten oder Finanzierungsstruktur bedingt. Die Rechtsformwahl bzw. Vermögenszuordnung hat dabei entscheidenden Einfluss auf ein steueroptimiertes Immobilienmanagement. Abhängig von unterschiedlichen Faktoren kann der Erwerb von Immobilien über das Privatvermögen oder eine rein vermögensverwaltende Immobiliengesellschaft vorteilhaft sein.

Aus steuerlicher Sicht ist die Entscheidung im Kern davon abhängig, welche Ziele mit einer Kapitalanlage verfolgt werden: Ein Investor kann regelmäßige Mieteinnahmen über eine langfristige Haltedauer anstreben und/oder die Realisation von Wertzuwächsen durch eine Veräußerung. Die Szenarien sind jeweils mit unterschiedlichen steuerlichen Konsequenzen verbunden, weshalb eindeutige Aussagen zur Vorteilhaftigkeit nur schwer möglich sind. Während der Steuerpflichtige bei Zuordnung der Immobilie zum Privatvermögen nach Ablauf einer Haltefrist von einer nicht steuerbaren Veräußerung profitiert, bietet eine rein vermögensverwaltende Immobiliengesellschaft unter bestimmten Voraussetzungen Vorteile hinsichtlich der Besteuerung der laufenden Mieteinkünfte.³

Die folgende modelltheoretische Analyse vergleicht die ertragsteuerliche Gesamtbelastung einer Immobilieninvestition im Privatvermögen mit der einer vermögensverwaltenden Kapitalgesellschaft. Das Modell berücksichtigt hierzu unterschiedliche Einflussfaktoren: Investitionszeitraum, Finanzierungsstruktur, Mietrendite, erwartete Wertsteigerung etc. Die Ergebnisse dienen somit als Entscheidungshilfe für private Investoren bei der Vermögenszuordnung von Immobilien. Bevor das Modell im Detail vorgestellt wird, werden zunächst die zugrundeliegenden steuergesetzlichen Rahmenbedingungen erörtert.

2 Gesetzliche Grundlagen

2.1 Immobilienbesteuerung im Privatvermögen

Der reine Erwerbsvorgang einer Immobilie löst bei Erfassung im Privatvermögen noch keine ertragsteuerlichen Folgen aus. Erst durch die Vermietungsabsicht entsteht ein steuerrechtlicher Anknüpfungspunkt. Laufende Mieteinnahmen und entstandene Aufwendungen sind den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (VuV) gem. § 21 EStG zuzuordnen, sofern diese nicht im Rahmen einer anderen Einkunftsart anfallen.⁴ Für die Einkünfte aus VuV ist zudem die Unterscheidung zur gewerblichen Vermietung relevant. Einkünfte aus einer gewerblichen Vermietung sind als Einkünfte aus Gewerbebetrieb zu klassifizieren und lösen eine Gewerbesteuerpflicht aus. Zentrales Unterscheidungsmerkmal ist die Einordnung der Tätigkeit als Vermögensverwaltung i. S. v. § 14 Satz 3 AO. Eine solche liegt i. d. R. nicht mehr vor, wenn neben der bloßen Vermietung weitere Neben- oder Sonderleistungen in erheblichem Umfang erbracht werden.⁵ Gem. § 2 Abs. 2 Nr. 2 EStG ergeben sich die steuerpflichtigen Einkünfte aus dem Überschuss der Einnahmen (§ 8 EStG) über die Werbungskosten (§ 9 EStG). Als Werbungskosten können gem. § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG alle Aufwendungen abgezogen werden, die zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen dienen. In Bezug auf die Erzielung von Mieteinnahmen zählen hierzu primär Finanzierungs- und Erhaltungsaufwendungen sowie Absetzungen für Abnutzung (AfA).

Zusätzlich zur Besteuerung der Mieteinkünfte muss beim Verkauf einer Immobilie aus dem Privatvermögen geprüft werden, ob ein privates Veräußerungsgeschäft i. S. v. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG vorliegt. Infolgedessen würde der Gewinn bzw. Verlust aus der Veräußerung den sonstigen Einkünften zugeordnet werden (§ 22 Nr. 2 EStG). Die steuerpflichtigen Einkünfte ermitteln sich hierbei aus der Differenz zwischen Veräußerungspreis und den fortgeführten Anschaffungskosten sowie abzüglich Veräußerungsnebenkosten (§ 23 Abs. 3 EStG). Eine Besteuerung entfällt, wenn die sog. Spekulationsfrist verstrichen ist, d. h. die Haltedauer von der Anschaffung bis zur Veräußerung mehr als zehn Jahre beträgt.⁶ Ziel dieser Regelung ist es, einen Anreiz gegen kurzfristige Spekulationen mit Immobilien zu setzen. Maßgebend für die Berechnung des Zeitraums sind die Zeitpunkte der obligatorischen Rechtsgeschäfte.⁷ Im Fall der Realisierung von Verlusten aus privaten Veräußerungsgeschäften ist eine Verrechnung nur mit entsprechenden Gewinnen möglich (§ 23 Abs. 3 Satz 7 EStG). Eine steuerliche Berücksichtigung von Verlusten entfällt vollständig, wenn die Realisation nach Ablauf der Zehnjahresfrist erfolgt. Wie bei den Mieteinkünften erfolgt die Besteuerung nach dem Zufluss-Abfluss-Prinzip (§ 11 EStG).

Durch mehrere Immobilienveräußerungen kann zudem ein gewerblicher Grundstückshandel begründet werden. Zusätzlich zu den Veräußerungsgewinnen müssten dann die Vermietungseinkünfte aus den betroffenen Immobilien rückwirkend für fünf Jahre den Einkünften aus Gewerbebetrieb zugeordnet werden.⁸ Maßgeblich für die Abgrenzung ist das Gesamtbild der Betätigung: Von einer gewerblichen Natur ist auszugehen, wenn die substanzerhaltende Vermietungstätigkeit gegenüber einer Vermögensmehrung durch Umschichtung der substanziellen Vermögenswerte in den Hintergrund tritt.⁹ Als Indiz für einen gewerblichen Grundstückhandel gilt die sog. Drei-Objekt-Grenze. Diese orientiert sich an der Besitzdauer und der Anzahl der veräußerten Objekte. Bei der Veräußerung von mehr als drei Immobilienobjekten innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren wird demnach eine gewerbliche Tätigkeit vermutet. Da diese Regel allerdings nur indiziellen Charakter hat, ist eine Widerlegung im Einzelfall möglich.¹⁰

Die steuerpflichtigen Immobilieneinkünfte unterliegen schließlich dem Einkommensteuertarif (§ 32a EStG) und dem Solidaritätszuschlag (SolZ).¹¹ Der Grenzsteuersatz für die Immobilieneinkünfte einer natürlichen Person kann somit zwischen 0 und 47,475 %¹² betragen.¹³

2.2 Besteuerung einer immobilienverwaltenden Kapitalgesellschaft

Kapitalgesellschaften sind unbeschränkt steuerpflichtig im Rahmen der Körperschaftsteuer (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 KStG). Das Immobilienvermögen einer Kapitalgesellschaft zählt somit vollumfänglich zum steuerlichen Betriebsvermögen. Sämtliche Einkünfte, also sowohl die laufenden Mietüberschüsse als auch mögliche Veräußerungsgewinne, sind kraft Rechtsform als gewerbliche Einkünfte zu behandeln (§ 8 Abs. 2 KStG). Der steuerpflichtige Gewinn ermittelt sich nach dem Betriebsvermögensvergleich (§ 8 Abs. 1 Satz 1 KStG i. V. m. § 5 Abs. 1 EStG). In Bezug auf die Aufwendungen aus der Vermietungstätigkeit bestehen beim Abzug der Betriebsausgaben (§ 4 Abs. 4 EStG) keine wesentlichen Unterschiede zur Geltendmachung von Werbungskosten.¹⁴ Auf das zu versteuernde Einkommen (zvE) wird letztlich der Körperschaftsteuersatz i. H. v. 15 % (§ 7 Abs. 1 i. V. m. § 23 KStG) zzgl. SolZ i. H. v. 5,5 % erhoben.

Als Kapitalgesellschaft besteht für das Grundstücksunternehmen zudem eine Gewerbesteuerpflicht kraft Rechtsform (§ 2 Abs. 2 GewStG), was mit einer zusätzlichen Belastung der Immobilieneinkünfte durch Gewerbesteuer einhergeht. Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine immobilienverwaltende Kapitalgesellschaft jedoch von der erweiterten Kürzung des Gewerbeertrags nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG profitieren und eine effektive Befreiung von der Gewerbesteuer erreichen. Die erweiterte Kürzung wird auf Antrag und nur für die Verwaltung sowie Nutzung von eigenem Grundbesitz gewährt (sog. quantitative und qualitative Ausschließlichkeit).¹⁵ Diese Bedingungen sind zwingend im gesamten Erhebungszeitraum (§ 14 Satz 2 GewStG) einzuhalten, um die erweiterte Kürzung geltend zu machen (zeitliche Ausschließlichkeit). Bei Veräußerung der einzigen oder letzten Immobilie sollte das wirtschaftliche Eigentum daher erst mit Ende des 31.12. eines Jahres – bzw. bei Anschaffung einer neuen Immobilie – übergehen. Die bloße Absicht neuen Grundbesitz zu erwerben ist für die steuerliche Begünstigung nicht ausreichend.¹⁶ Zudem darf die Grenze zu einer gewerblichen Tätigkeit nicht überschritten werden. Schädlich können in diesem Zusammenhang Nebentätigkeiten sein, welche nicht direkt der Immobilienverwaltung dienen (z. B. Betrieb einer Photovoltaikanlage) oder eine über die Grundstücksvermietung hinausgehende Bereitstellung von Betriebsvorrichtungen (z. B. Einrichtungsvermietung bei Gewerbeimmobilien).¹⁷ Es kann daher sinnvoll sein, die Erbringung von Zusatzleistungen in eine Service-Gesellschaft auszulagern, um die erweiterte Kürzung nicht zu gefährden. Die Veräußerung von Grundbesitz ist begünstigungsunschädlich, insofern nicht bereits das Maß eines gewerblichen Grundstückshandels erreicht ist (H 9.2 Abs. 2 GewStH 2009).¹⁸

Nicht begünstigt, aber auch nicht schädlich, ist u.a. die Errichtung und Veräußerung von Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern, Eigentumswohnungen und Teileigentum sowie die Verwaltung und Nutzung von Kapitalvermögen. Der Teil des Gewerbeertrags, der diesen Nebentätigkeiten zuzurechnen ist, wird somit regulär durch Gewerbesteuer belastet (R 9.2 Abs. 2 und 3 GewStR 2009). Ziel der Regelung ist es, zum Zweck der Steuergerechtigkeit eine Gleichbehandlung der Immobilieneinkünfte im Privat- und Betriebsvermögen zu erreichen, soweit diese nur auf die Verwaltung und Nutzung von Grundbesitz entfallen.¹⁹ Unter der Annahme, dass die Voraussetzungen für die erweiterte Kürzung des Gewerbeertrags eingehalten werden, unterliegen die Immobilieneinkünfte der vermögensverwaltenden Kapitalgesellschaft lediglich der Körperschaftsteuer zzgl. SolZ. Die Einhaltung der Voraussetzungen stellen allerdings ein wesentliches Steuerrisiko dar, welches aus dem im Gesetz festgelegten strengen Ausschließlichkeitsgebot und der restriktiven Umsetzung der Finanzverwaltung resultiert.²⁰ In der Praxis führt dies regelmäßig zu gegensätzlichen Beurteilungen bei Steuerpflichtigen und Finanzamt.²¹ Zur Erhöhung der Rechtssicherheit sollten die Voraussetzungen daher penibel berücksichtigt werden, da bereits geringfügige Abweichungen zu einer Versagung der steuerlichen Begünstigung führen können.²² Anderenfalls kommt nur die einfache Kürzung i. H. v. 1,2 % des Einheitswerts des zum Betriebsvermögen gehörenden und nicht von der Grundsteuer befreiten Grundbesitzes in Betracht (§ 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG). Die einfache Kürzung dient lediglich dazu, eine Doppelbelastung mit Grund- und Gewerbesteuer auf den zum Betriebsvermögen gehörenden Grundbesitz zu verhindern und ist demzufolge mit erheblichem steuerlichem Mehraufwand im Vergleich zur erweiterten Kürzung verbunden.²³

Eine erweiterte Kürzung des Gewerbeertrags ist rechtsformneutral möglich (R 9.2 Abs. 1 Satz 1 GewStR 2009).²⁴ Alternativ könnte der Erwerbsvorgang und die Verwaltung des Immobilienvermögens über eine Personengesellschaft organisiert werden.²⁵ Auch hier könnte der Steuerpflichtige von der steuerlichen Kürzung des Gewerbeertrags profitieren, sofern gewerbliche Einkünfte vorliegen. Eine ausschließlich vermögensverwaltende Personengesellschaft unterliegt mangels gewerblicher Einkünfte nicht der Gewerbesteuer. Eine erweiterte Kürzung ist somit hinfällig. Nur in den Fällen einer gewerblichen Prägung werden sämtliche Einkünfte als gewerblich angesehen (§ 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG).²⁶ Für die nachfolgende modelltheoretische Analyse kann der Vergleich zu einer vermögensverwaltenden Personengesellschaften somit vernachlässigt werden, da bei der effektiven Steuerbelastung keine wesentlichen Unterschiede zur Zuordnung der Immobilie zum Privatvermögen bestehen.²⁷

Unter der Annahme, dass die Anteile an der Kapitalgesellschaft im Privatvermögen gehalten werden, handelt es sich bei Ausschüttungen um Einkünfte aus Kapitalvermögen (§ 20 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Diese unterliegen der Kapitalertragsteuer (KapESt) i. H. v. 25 % (§ 43 Abs. 1 i. V. m. § 43a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG) zzgl. SolZ i. H. v. 5,5 %.²⁸ Auf Ebene der Anteilseigner entfaltet der Einbehalt der KapESt abgeltende Wirkung (§ 43 Abs. 5 EStG). Im Fall einer Thesaurierung entstehen auf privater Ebene keine steuerlichen Konsequenzen. Hieraus ergibt sich ein Steuerstundungseffekt, da zunächst nur eine Steuerbelastung auf der Gesellschaftsebene entsteht. Zudem ermöglicht die Thesaurierung eine gezielte Steuerung der Ausschüttungen unter Berücksichtigung der Steuerbelastung auf Ebene der Anteilseigner. Bei einer Veräußerung von Anteilen an der Kapitalgesellschaft liegen gewerbliche Einkünfte i. S. v. § 17 EStG vor. Diese sind nach dem Teileinkünfteverfahren zu besteuern (§ 3 Nr. 40.c i. V. m. § 3c Abs. 2 EStG). Eine Gewerbesteuerbelastung entsteht hingegen nicht (R 7.1 Abs. 3 Nr. 2 GewStR 2009).²⁹

3 Modellanalyse

Die endgültige Steuerbelastung einer immobilienverwaltenden Kapitalgesellschaft sowie aus einer im Privatvermögen gehaltenen Immobilie ist von verschiedenen Parametern abhängig. Zur Analyse der Vorteilhaftigkeit wird ein dynamisches Investitionsmodell konzipiert und anhand der Kapitalwertmethode die relative Vorteilhaftigkeit der beiden Investitionsformen berechnet.³⁰ Zur Einordnung in die theoretische Literatur wird zunächst ein Überblick über vergleichbare modelltheoretische Untersuchungen gegeben.

3.1 Einordnung in die immobilienwirtschaftliche Forschung

Nach Pfnür und Kämpf-Dern (2016) ist die modelltheoretische Analyse der steuerlichen Gesamtbelastung von Immobilieninvestitionen der immobilienwirtschaftlichen Forschung zuzuordnen.³¹ Im 3‑Perspektiven-Modell entspricht dies der Investorenperspektive, da die Untersuchung auf die Maximierung des in Immobilien investierten Kapitals gerichtet ist.³² Zur Bewertung der Vorteilhaftigkeit bedient sich die vorliegende Modellanalyse eines Vergleichs der Kapitalwerte. Alternative Ansätze verfolgen etwa Kessler und Mirbach (2014) mit Hilfe des Endvermögenvergleichs oder Scheffler und Blank (2018) mit der Verwendung der Steuerquote. Kessler und Mirbach (2014) ermitteln den Indifferenzzeitpunkt zwischen einer Direktinvestition im Privatvermögen und einer Investition über eine grundbesitzverwaltende Kapitalgesellschaft. Im Fokus stehen hierbei ebenfalls die konkurrierenden Vorteile einer begünstigten Besteuerung der laufenden Mieteinkünfte bei der Kapitalgesellschaft und einer Freistellung der Veräußerungsgewinne im Privatvermögen. Als exogene Variablen werden die Wertsteigerungsrate sowie die Bruttomietrendite variiert. Fremdkapitalaufnahme wird hingegen nicht berücksichtigt. Scheffler und Blank (2018) wählen einen anderen Ansatz, indem sie für Immobilien im Privatvermögen Einflussgrößen auf die Steuerquote des Investors ermitteln. Dazu variieren sie den Investitionszeitraum sowie die Höhe der Mieten und Immobilienpreise. Lichtinghagen (2011) analysiert ausschließlich die laufende Besteuerung. In einer mehrperiodigen Betrachtung wird hier jedoch der Vorteil einer Kapitalgesellschaft bei der Tilgung von Fremdkapital hervorgehoben. Das folgende Modell hebt sich von diesen Untersuchungen ab, indem es alle relevanten Parameter integriert. Es werden unterschiedliche Haltedauern betrachtet,³³ die Besteuerung der Veräußerung einbezogen und sowohl eine Variation der Finanzierungsstruktur als auch der Mietrendite sowie der Wertsteigerung berücksichtigt.

3.2 Ausgangssituation

Im Folgenden wird der Sachverhalt untersucht, dass ein in Deutschland unbeschränkt Steuerpflichtiger vor der Entscheidungssituation steht, eine Inlandsimmobilie über eine vermögensverwaltende Kapitalgesellschaft oder über das Privatvermögen zu erwerben. Dabei beschränkt sich die Tätigkeit auf eine vollständige Fremdvermietung.³⁴ Es wird eine reine Vermögensverwaltung sowie Vermietungstätigkeit ohne etwaige Zusatzleistungen oder Vermietung von Betriebsvorrichtungen unterstellt. Gewerblicher Grundstückshandel, betriebliche Eigennutzung sowie gewerbliche Vermietung werden ausgeschlossen.³⁵ Die erweiterte Kürzung des Gewerbeertrags ist möglich, da alle Voraussetzungen i. S. v. § 9 Nr. 1 Satz 2 und 3 GewStG erfüllt sind. Die Anwendung der Zinsschrankenregelung gem. § 8a KStG i. V. m. § 4h EStG wird vernachlässigt.³⁶ Anschaffungs- bzw. Veräußerungsnebenkosten sind im Privat- und Betriebsvermögen identisch.

Eine Ausschüttung findet für den Anteilseigner erst in der Periode der Veräußerung statt, sodass bis zu diesem Zeitpunkt das Kapital in der Immobiliengesellschaft gebunden ist. Der Gesellschafter hält die Beteiligung im Privatvermögen, sodass Zuflüsse mit der KapESt belastet werden. Mit der Veräußerung der Immobilie wird nicht von einer Auflösung der Kapitalgesellschaft ausgegangen. Es entsteht also kein Liquidationsgewinn, welcher mit dem Teileinkünfteverfahren zu besteuern wäre. Stattdessen wird unterstellt, dass die vermögensverwaltende Gesellschaft weitergeführt wird und lediglich die kumulierten Gewinne aus der betreffenden Immobilie in der Veräußerungsperiode ausgeschüttet werden. Unterstellt wird weiterhin eine Vollausschüttung sämtlicher erwirtschafteter Erträge (Vollausschüttungshypothese), um die Vergleichbarkeit zwischen den beiden Szenarien zu erhöhen, da andernfalls die kumulierten Gewinne auf Ebene der Kapitalgesellschaft steuerverhaftet bleiben.³⁷ Gemäß der Vollausschüttungshypothese bestehen zum Ende des Betrachtungszeitraums keine weiteren Investitionsvorhaben. Eine Übertragung stiller Reserven gem. § 6b EStG ist bei der Veräußerung der Immobilie im Betriebsvermögen deshalb nicht möglich.³⁸

3.3 Quantitative Modellannahmen

Der Grenzsteuersatz des Steuerpflichtigen im Privatvermögen (s_E) entspricht insgesamt 44,31 % (42 % zzgl. SolZ i. H. v. 5,5 %) und wird als konstant angenommen.³⁹ Der Körperschaftsteuersatz (s_KSt) liegt bei 15 %, sodass unter Berücksichtigung des SolZ die Steuerbelastung für die laufenden Mieteinkünfte in der Immobiliengesellschaft 15,83 % (s_KStSolZ) beträgt.⁴⁰ Die laufende Steuerbelastung (S_t) im Privatvermögen (PV) bzw. im Betriebsvermögen (BV) wird ermittelt, indem der jeweilige Steuersatz mit dem zu versteuernden Einkommen (zvE_t) multipliziert wird. Das zvE_t entspricht dabei den Nettomieteinnahmen (I_t) abzüglich der AfA im Zeitpunkt t (AfA_t) und den Zinszahlungen (Z_t):

$$S_{t}^{\mathrm{PV}}=s_{E}\cdot \mathrm{zvE}_{t}=s_{E}\cdot (I_{t}-\mathrm{AfA}_{t}^{\mathrm{PV}}-Z_{t})$$

(1)

bzw.

$$S_{t}^{\mathrm{BV}}=s_{\text{KStSolZ}}\cdot \mathrm{zvE}_{t}=s_{\text{KStSolZ}}\cdot (I_{t}-\mathrm{AfA}_{t}^{\mathrm{BV}}-Z_{t})$$

(2)

Die Nettomieteinnahmen (I_t) im Zeitpunkt t errechnen sich aus der Nettomietrendite $r_{t}^{I}$ i. H. v. 4,5 %⁴¹ auf den Wert der Immobilie zum Zeitpunkt des Erwerbs ($V_{0}=$1.000.000 €) als $I_{t}=V_{0}\cdot r_{t}^{I}=45.000$ €. Annahmegemäß fließen die Mieteinkünfte erst am Ende der betrachteten Periode zu. Der abschreibungsfähige Gebäudeteil wird aus dem Prozentsatz g von V₀ ermittelt. Der Wert der Immobilie im Zeitpunkt des Erwerbs ist im vorliegenden Modell den Anschaffungs- und Herstellungskosten gleichzusetzen. Per Annahme sei nachfolgend g mit 80 % angesetzt.⁴² Abschreibungsfähige Instandsetzungs- oder Modernisierungsaufwendungen (gem. § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB oder § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) werden im Modell vernachlässigt. Der Abschreibungsbetrag im Zeitpunkt t ergibt sich folglich aus dem abschreibungsfähigen Gebäudeanteil und der Abschreibungsdauer (N) in Jahren. Die gesetzlich vorgegebene Abschreibungsdauer variiert je nach Zeitpunkt der Fertigstellung, Vermögenszuordnung und Verwendung der Immobilie gem. § 7 Abs. 4 i. V. m. § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG. Bei Gewerbeimmobilien im Betriebsvermögen kann demnach mit 3 % ein höherer AfA-Satz als im Privatvermögen verwendet werden:⁴³

$$\mathrm{AfA}_{t}=\frac{V_{0}\cdot \mathrm{g}}{\mathrm{N}}$$

(3)

mit:

$$N^{\mathrm{PV}}=\begin{cases} 50,\text{bei Fertigstellung nach}\,1924\\ 40,\text{bei Fertigstellung vor}\,1925 \end{cases}$$

$$N^{\mathrm{BV}}=\begin{cases} 50,\text{bei Fertigstellung nach}\,1924\,\text{und f"ur Wohnzwecke}\\ 40,\text{bei Fertigstellung vor}\,1925\,\text{und f"ur Wohnzwecke}\\ 33,33,\text{keine Wohnzwecke} \end{cases}$$

Für eine bessere Vergleichbarkeit wird im Modell sowohl für das Privatvermögen als auch für das Betriebsvermögen eine Abschreibungsdauer von 50 Jahren angenommen. Die Betrachtung bezieht sich somit auf eine nach 1924 fertiggestellte Wohnimmobilie. Der zusätzliche Vorteil einer höheren Abschreibung für Gewerbeimmobilien im Betriebsvermögen wird nicht berücksichtigt. Rechts- und Steuerberatungskosten sowie Gründungskosten werden wie auch weitere Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben vernachlässigt.⁴⁴

Das aufgenommene Fremdkapital FK₀ wird anhand des Fremdfinanzierungsanteils $\upalpha \in \left[0,1\right]$ berücksichtigt ($\mathrm{FK}_{0}=\upalpha \cdot V_{0}$).⁴⁵ Die Fremdkapitalquote beträgt in der Ausgangssituation 70 %.⁴⁶ Es wird unterstellt, dass die überschüssige Liquidität aus der laufenden Vermietung zur Rückzahlung des Darlehens verwendet wird. Gemäß dieser Annahme entspricht die Höhe der Tilgung (R_t) im Zeitpunkt t der Differenz aus den Nettomieteinnahmen (I_t) und den Zinszahlungen (Z_t) zzgl. der laufenden Steuerlast (S_t). Die Zahlungsüberschüsse dienen folglich so lange dem Kapitaldienst, bis die erwirtschafteten liquiden Mittel die Höhe der Restschuld der Vorperiode $\mathrm{FK}_{t-1}$ übersteigen.⁴⁷ In dieser Periode wird lediglich die Restschuld beglichen und fortan die zufließenden liquiden Mittel aus der Vermietungstätigkeit am Kapitalmarkt angelegt. Formal ergibt sich die Tilgung aus:

$$R_{t}^{\mathrm{PV}}=\begin{cases} I_{t}-Z_{t}-S_{t}^{\mathrm{PV}},\text{f"ur}\,I_{t}-Z_{t}-s_{E}\cdot \mathrm{zvE}_{t}< \mathrm{FK}_{t-1}\\ \mathrm{FK}_{t-1},\text{sonst} \end{cases}$$

(4)

$$R_{t}^{\mathrm{BV}}=\begin{cases} I_{t}-Z_{t}-S_{t}^{\mathrm{BV}},\text{f"ur}\,I_{t}-Z_{t}-s_{\text{KStSolZ}}\cdot \mathrm{zvE}_{t}< \mathrm{FK}_{t-1}\\ \mathrm{FK}_{t-1},\text{sonst} \end{cases}$$

(5)

Das Modell unterstellt, dass im Zeitpunkt der Veräußerung eine Sondertilgung des Fremdkapitals möglich ist, sofern noch eine Restschuld besteht. Diese entspricht der Höhe des Fremdkapitals im Zeitpunkt der Veräußerung (FK_T). Zur Berechnung von Z_t wird der Fremdkapitalzinssatz $\mathrm{q}=1,2\mathrm{\% }$ verwendet.⁴⁸ Daraus folgt:

$$Z_{t}=\mathrm{q}\cdot \mathrm{FK}_{t-1}$$

(6)

mit $\mathrm{FK}_{t}=\mathrm{FK}_{0}-\sum _{\mathrm{t}=1}^{\mathrm{t}}R_{t}$.

Der angenommene Bruttozinssatz zur Wiederanlage $r_{\text{Brutto}}^{W}=1,5\%$ ist für das Privat- und Betriebsvermögen identisch. Zur Berechnung der Wiederanlagerenditen nach Steuern ($r_{\mathrm{nS}}^{W,\mathrm{PV}}$ und $r_{\mathrm{nS}}^{W,\mathrm{BV}}$) müssen die geltenden Steuerarten berücksichtigt werden. Für das Privatvermögen ist dies die KapESt inkl. SolZ ($s_{\text{KEStSolZ}}=0,25\cdot \left(1+0,055\right)=0,2638$). Für das Betriebsvermögen muss zusätzlich zu s_KStSolZ die Gewerbesteuer s_GewSt integriert werden. Die Einkünfte aus der Wiederanlage sind im Betriebsvermögen zwar unschädlich für die erweiterte Kürzung des Gewerbeertrags, jedoch selbst nicht begünstigt. Der Gewerbesteuersatz wird unter Zuhilfenahme des durchschnittlichen Gewerbesteuer-Hebesatzes in 2020 i. H. v. 435 % berechnet:⁴⁹$s_{\text{GewSt}}=0,035\cdot 4,35=0,15225$. Demnach ergibt sich:

$$r_{\mathrm{nS}}^{W,\mathrm{PV}}=r_{\text{Brutto}}^{W}\cdot (1-s_{\text{KEStSolZ}})$$

(7)

bzw.

$$r_{\mathrm{nS}}^{W,\mathrm{BV}}=r_{\text{Brutto}}^{W}\cdot (1-s_{\text{GewSt}}-s_{\text{KStSolZ}})$$

(8)

Die Immobilie unterliegt einer jährlichen Wertsteigerung $w_{t}=3,5\%$.⁵⁰ Daraus ermittelt sich der Veräußerungserlös der Immobilie $\text{V"A}_{T}=V_{0}\cdot (1+{w_{t}})^{T}$ zum Ende des Planungszeitraums.⁵¹ Da das vorliegende Modell den Kapitalwert nach Steuern betrachtet, ist der Diskontierungszinssatz unter Berücksichtigung der Steuern zu verwenden. Für den Diskontierungsfaktor vor Steuern gilt $i_{\mathrm{vS}}=3,0\%$:⁵²

$$i_{\mathrm{nS}}^{\mathrm{PV}}=i_{\mathrm{vS}}\cdot (1-s_{\text{KEStSolZ}})$$

(9)

bzw.

$$i_{\mathrm{nS}}^{\mathrm{BV}}=i_{\mathrm{vS}}\cdot (1-s_{\text{GewSt}}-s_{\text{KStSolZ}})$$

(10)

3.4 Herleitung der Kapitalwerte

Der Kapitalwert der beiden Investitionsalternativen setzt sich aus mehreren Summanden zusammen, die einzeln betrachtet werden können: Der Nettocashflow (CF_t) entspricht den Nettomieteinnahmen (I_t) abzüglich der Zinszahlungen (Z_t), der laufenden Steuerlast (S_t) und der Tilgung (R_t) jeweils im Zeitpunkt t:

$$\mathrm{CF}_{t}^{\mathrm{PV}}=\begin{cases} 0,\text{f"ur}\,\left(1-s_{E}\right)\cdot \left(I_{t}-Z_{t}\right)+s_{E}\cdot \mathrm{AfA}_{t}^{\mathrm{PV}}< \mathrm{FK}_{t-1}\\ \left(1-s_{E}\right)\cdot \left(I_{t}-Z_{t}\right)+s_{E}\cdot \mathrm{AfA}_{t}^{\mathrm{PV}}-R_{t},\text{sonst} \end{cases}$$

(11)

$$\mathrm{CF}_{t}^{\mathrm{BV}}=\begin{cases} 0,\text{f"ur}\,\left(1-s_{\text{KStSolZ}}\right)\cdot \left(I_{t}-Z_{t}\right)+s_{\text{KStSolZ}}\cdot \mathrm{AfA}_{t}^{\mathrm{BV}}< \mathrm{FK}_{t-1}\\ \left(1-s_{\text{KStSolZ}}\right)\cdot \left(I_{t}-Z_{t}\right)+s_{\text{KStSolZ}}\cdot \mathrm{AfA}_{t}^{\mathrm{BV}}-R_{t},\text{sonst} \end{cases}$$

(12)

Da bis zur vollständigen Rückzahlung des Fremdkapitals die überschüssige Liquidität aus der Vermietung zur Tilgung verwendet wird, nimmt der Cashflow CF_t bis zu dieser Periode den Wert 0 an. In den Perioden danach ergibt sich der Cashflow aus der Wiederanlage (RWA_t) der Summe aus kumulierten Nettocashflows und kumulierten Wiederanlageüberschüssen der Vorperioden, multipliziert mit der Wiederanlagerendite nach Steuern:

$$\mathrm{RWA}_{t}^{\mathrm{PV}}=\left(\sum _{\mathrm{t}=1}^{\mathrm{t}}\mathrm{RWA}_{t-1}^{\mathrm{PV}}+\mathrm{CF}_{t-1}\right)\cdot \left(r_{\mathrm{nS}}^{W,\mathrm{PV}}\right)$$

(13)

bzw.

$$\mathrm{RWA}_{t}^{\mathrm{BV}}=\left(\sum _{\mathrm{t}=1}^{\mathrm{t}}\mathrm{RWA}_{t-1}^{\mathrm{BV}}+\mathrm{CF}_{t-1}\right)\cdot \left(r_{\mathrm{nS}}^{W,\mathrm{BV}}\right)$$

(14)

Im Zeitpunkt der Veräußerung der Immobilie (T) muss zusätzlich zur laufenden Steuerbelastung die Besteuerung des Veräußerungsgewinns berücksichtigt werden. Zur Abgrenzung von der laufenden Steuerlast S_t ist hierzu eine separate Berechnung der Transaktionssteuer $S_{\text{V"A},T}$ integriert.⁵³ Im Privatvermögen muss hierbei die Spekulationsfrist von zehn Jahren beachtet werden: Wird die Immobilie vor deren Ablauf veräußert, unterliegt der Veräußerungserlös $\text{V"A}_{T}$ dem persönlichen Steuersatz s_E. Nach zehn Jahren ist der Veräußerungserlös hingegen nicht steuerbar. Im Gegensatz dazu unterliegt im Betriebsvermögen $\text{V"A}_{T}$ stets der Besteuerung durch Körperschaftsteuer und SolZ.

$$S_{\text{V"A},T}^{\mathrm{PV}}=\begin{cases} \left[V_{0}\cdot \left(1+w_{t}\right)^{T}-\left(V_{0}-\mathrm{T}\cdot \mathrm{AfA}_{t}^{\mathrm{PV}}\right)\right]\cdot s_{E},\text{f"ur }\mathrm{T}< 10\\ 0,\text{sonst} \end{cases}$$

(15)

$$S_{\text{V"A},T}^{\mathrm{BV}}=\left[V_{0}\cdot \left(1+w_{t}\right)^{T}-\left(V_{0}-\mathrm{T}\cdot \mathrm{AfA}_{t}^{\mathrm{BV}}\right)\right]\cdot s_{\text{KStSolZ}}$$

(16)

Folglich ergibt sich für den Kapitalwert bei Zuordnung der Immobilie zum Privatvermögen:

$$\mathrm{NPV}^{\mathrm{PV}}=-V_{0}+\mathrm{FK}_{0}+\sum _{\mathrm{t}=1}^{\mathrm{T}}\frac{\mathrm{CF}_{t}+\mathrm{RWA}_{t}}{\left(1+i_{\mathrm{nS}}^{\mathrm{PV}}\right)^{t}}+\frac{\text{V"A}_{T}+S_{\text{V"A},T}+\mathrm{FK}_{T}}{\left(1+i_{\mathrm{nS}}^{\mathrm{PV}}\right)^{T}}$$

(17)

Im Betriebsvermögen muss zunächst der ausschüttungsfähige Betrag ermittelt werden, da per Annahme das Kapital bis zum Ende des Planungszeitraums in der Immobiliengesellschaft verbleibt und eine Ausschüttung erst in der Veräußerungsperiode erfolgt. Durch die Ausschüttung wird gewährleistet, dass sich zum Ende des Betrachtungszeitraums das kumulierte Kapital jeweils im Privatvermögen befindet und somit eine Vergleichbarkeit gegeben ist. Auf diesen ausschüttungsfähigen Betrag wird die KapESt inkl. SolZ (s_KEStSolZ) erhoben und anschließend mit $i_{\mathrm{nS}}^{\mathrm{BV}}$ diskontiert:

$$\mathrm{NPV}^{\mathrm{BV}}=\frac{\left(-V_{0}+\mathrm{FK}_{0}+\text{V"A}_{T}-S_{\text{V"A},T}-\mathrm{FK}_{T}+\sum _{\mathrm{t}=1}^{\mathrm{T}}\mathrm{CF}_{t}+\sum _{\mathrm{t}=1}^{\mathrm{T}}\mathrm{RWA}_{t}\right)\cdot \left(1-s_{\text{KEStSolZ}}\right)}{\left(1+i_{\mathrm{nS}}^{\mathrm{BV}}\right)^{T}}$$

(18)

4 Ergebnisse

Zum Vergleich der beiden Entscheidungsalternativen wird aus den jeweiligen Kapitalwerten die Differenz berechnet. Die Kennzahl Delta $(\Updelta )$ steht dabei für die relative Vorteilhaftigkeit der Immobilie im Privatvermögen gegenüber der Immobilie im Betriebsvermögen. Positive Werte implizieren somit eine Vorteilhaftigkeit des Privatvermögens. Bei einem negativen Wert ist dagegen eine Investition über eine vermögensverwaltende Kapitalgesellschaft vorzuziehen. Wertetabellen veranschaulichen anschließend die Ergebnisse.

$$\Updelta =\mathrm{NPV}^{\mathrm{PV}}-\mathrm{NPV}^{\mathrm{BV}}$$

(19)

4.1 Vollständige Eigenfinanzierung

Die vermögensverwaltende Kapitalgesellschaft profitiert primär von der niedrigeren Besteuerung der laufenden Vermietungseinkünfte. Bis zum Ablauf der steuerverhafteten Frist ist zudem die Besteuerung des Veräußerungsgewinns günstiger als im Privatvermögen. Da eine Belastung mit KapESt erst bei Ausschüttung in der Veräußerungsperiode entsteht, können die thesaurierten Gewinne zur Wiederanlage verwendet werden. Vor Ablauf der Spekulationsfrist ist demzufolge stets das Betriebsvermögen günstiger. Dies gilt unabhängig davon, wie die Parameter variiert werden. Wie Abb. 1 zeigt, ist ein erheblicher Anstieg der Kapitalwerte im Privatvermögen zu beobachten, sobald zehn Jahre abgelaufen sind. Da fortan Veräußerungsgewinne im Privatvermögen nicht besteuert werden, steigen dementsprechend die Kapitalwerte.⁵⁴ Die Entwicklung im Betriebsvermögen ist hingegen konstant, da sich an der effektiven Steuerbelastung keine Änderungen ergeben. Unter den hier getroffenen Annahmen bleibt das Betriebsvermögen daher trotz des positiven Effekts einer nicht steuerbaren Veräußerung im Privatvermögen auch nach Ablauf der Spekulationsfrist günstiger. Es ist zudem ersichtlich, dass sich dieser Effekt abschwächt, je länger der Investitionszeitraum ist und somit die laufende Vermietungstätigkeit gegenüber eines Veräußerungsgewinns an Gewicht gewinnt.

Abb. 1

Vergleich der Kapitalwerte bei vollständiger Eigenfinanzierung, Wertsteigerung von 3,5 % und Nettomietrendite von 4,5 %

Der Vorteil für das Privatvermögen ist umso größer, je höher der Veräußerungserlös und damit die nicht steuerbare Aufdeckung stiller Reserven ist. Hinsichtlich des Investitionszeitraums treffen an dieser Stelle zwei gegenläufige Effekte aufeinander. Einerseits gilt, je länger der Investitionszeitraum, desto höher sind die kumulierten Vermietungsüberschüsse resultierend aus der Nettomietrendite; andererseits verstärkt sich der Veräußerungseffekt im Zeitverlauf, da mit jeder weiteren Periode die kumulierten Wertsteigerungsgewinne zunehmen. Veranschaulicht durch Tab. 1 und 2 wird deutlich, dass für die Vorteilhaftigkeit im Modell entscheidend ist, welcher der beiden Effekte dominiert. In Tab. 1 (Variation der Wertsteigerung) ist ab einem jährlichen Wertanstieg i. H. v. 5 % (nach Ablauf der Spekulationsfrist) ein stufenweiser Verlauf der Vorteilhaftigkeit erkennbar. Wird ein starker Anstieg der Immobilienpreise erwartet (9 % oder 10 %), ist nach Ablauf der Spekulationsfrist stets die Zuordnung zum Privatvermögen gewinnbringender, da der Vorteil einer nicht steuerbaren Veräußerung überwiegt. Ab einem gewissen Investitionszeitraum findet eine Trendumkehr statt. Während bspw. für $w_{t}=9\%$ und $w_{t}=10\%$ bis zu $\mathrm{T}=40$ ein Anstieg von Delta zugunsten des Privatvermögen stattfindet, kehrt sich danach der Trend um und die Differenz aus den Kapitalwerten nimmt zugunsten des Betriebsvermögens ab. Der Veräußerungsvorteil im Privatvermögen überwiegt demnach nicht länger gegenüber der begünstigten Besteuerung der Vermietungseinkünfte. Unter den getroffenen Modellannahmen zeigt Tab. 2, dass die vermögensverwaltende Kapitalgesellschaft stets günstiger ist. Wichtiger ist jedoch auch hier die Entwicklung von Delta, welche verdeutlicht, dass eine steigende Nettomietrendite stets zugunsten des Betriebsvermögens wirkt. Gleiches gilt für die Länge des Investitionszeitraums, da die angenommene Wertsteigerung der Immobilie zu gering ist ($w_{t}=3,5\%$), um diesen Effekt umzukehren (abgesehen vom kurzfristigen Anstieg von Delta nach Ablauf der Spekulationsfrist in $\mathrm{T}=10$). Darüber hinaus würde sich dieser Effekt durch eine höhere Abschreibung von Gewerbeimmobilien im Betriebsvermögen, die hier nicht berücksichtigt werden, verstärken.

Tab. 1 Entwicklung von Delta in Abhängigkeit der Wertsteigerung bei vollständiger Eigenfinanzierung und einer Nettomietrendite von 4,5 %

Tab. 2 Entwicklung von Delta in Abhängigkeit der Nettomietrendite bei vollständiger Eigenfinanzierung und einer Wertsteigerung von 3,5 %

4.2 Anteilige Fremdfinanzierung

Bei Einbezug von Fremdkapital i. H. v. 70 % der Gesamtinvestitionssumme ergibt sich beim Vergleich der Entwicklung der Kapitalwerte ein verändertes Bild (Abb. 2). Zusätzlich zu den beschriebenen Effekten in Abschn. 4.1 wirkt sich nun das Fremdkapital auf die Vorteilhaftigkeit aus. Die Entwicklung im Betriebsvermögen ist ähnlich zum Verlauf bei vollständiger Eigenfinanzierung. In Abb. 2 wird jedoch ersichtlich, dass nach anfänglicher Vorteilhaftigkeit des Betriebsvermögens das Privatvermögen unmittelbar nach Ablauf der Haltefrist zunächst günstiger wird. Dieser Vorteil baut sich anschließend wieder ab und ist bei den getroffenen Modellannahmen in Periode $\mathrm{T}=26$ aufgebraucht.

Abb. 2

Vergleich der Kapitalwerte bei einer Fremdkapitalquote von 70 %, Wertsteigerung von 3,5 % und Nettomietrendite von 4,5 %

Bei alleiniger Betrachtung der Kapitalwerte wirkt die anteilige Fremdfinanzierung somit positiv für eine Investition über das Privatvermögen. Diesen Effekt durch die Fremdkapitalaufnahme veranschaulichen auch die Werte in Tab. 3. Diese zeigt zwar eine Dominanz des Betriebsvermögens für niedrige Fremdkapitalquoten von bis zu 30 %, indes wird deutlich, dass mit steigender Fremdkapitalquote eine positive Entwicklung der Kapitalwertdifferenz zugunsten des Privatvermögens vorliegt. Mit steigender Fremdkapitalquote nimmt demnach die Vorteilhaftigkeit des Betriebsvermögens ab bzw. nimmt die des Privatvermögens zu. In Kombination mit der beschriebenen Wirkung von Nettomietrendite, Wertsteigerung und Investitionsdauer führt dies dazu, dass sich bei Fremdkapitalquoten zwischen 30 und 100 % ab der zehnten Planungsperiode ein stufenweiser Wechsel der Vorteilhaftigkeit im Zeitverlauf ergibt. Während bei kürzeren Planungszeiträumen (ab $\mathrm{T}=10$) und Fremdkapitalquoten über 30 % das Privatvermögen im Vorteil ist, stellt sich für längere Laufzeiten insgesamt wieder ein Trend zugunsten des Betriebsvermögens ein.

Tab. 3 Entwicklung von Delta in Abhängigkeit der Fremdkapitalquote bei einer Wertsteigerung von 3,5 % und einer Nettomietrendite von 4,5 %

Der positive Effekt der Fremdkapitalaufnahme für das Privatvermögen ist auf die höhere Steuerbelastung der laufenden Einkünfte im Rahmen der Einkommensteuer und den damit verbundenen Steuervorteilen zurückzuführen. Demzufolge können die Fremdkapitalkosten zu einem höheren Steuersatz im Privatvermögen geltend gemacht werden. Im Betriebsvermögen ist die Besteuerung der laufenden Vermietungstätigkeit hingegen geringer, weshalb Zinsaufwendungen eine geringere steuerliche Wirkung entfalten. Der Wertbeitrag durch das Tax Shield aus den abziehbaren Schuldzinsen ist deshalb für das Privatvermögen höher als für die Immobiliengesellschaft (vgl. auch Abb. 4). Fremdkapitalaufwendungen stellen somit in gewisser Weise einen Gegenpol zur Nettomietrendite dar. Beide Parameter sind relevant für die laufende Besteuerung. Eine hohe Nettomietrendite erhöht das zvE und ist somit vorteilhaft für eine vermögensverwaltende Kapitalgesellschaft. Hohe Zinsaufwendungen – resultierend aus einer niedrigen Eigenkapitalquote oder einem hohen Effektivzinssatz – reduzieren dagegen das zvE im Rahmen der laufenden Besteuerung und wirken zugunsten der Kapitalwerte im Privatvermögen. Es muss allerdings beachtet werden, dass es sich in diesem Fall um eine reine Kapitalwertbetrachtung handelt. Liquiditätseffekte werden hierbei ausgeblendet. Es ergibt sich ein Paradoxon, wonach steigende Fremdkapitalaufwendungen im Privatvermögen schneller zu einem negativen Cashflow führen als im Betriebsvermögen.⁵⁵ Diese müssen bei einer privaten Direktinvestition zusätzlich zur höheren Steuerlast auf die laufenden Mieteinkünfte getragen werden. Bei der Investition über eine vermögensverwaltende Kapitalgesellschaft steht dagegen mehr Liquidität aus den Mieteinnahmen zum Kapitaldienst zur Verfügung. Auch wenn sich die Fremdkapitalaufnahme zugunsten des Privatvermögens auf die Kapitalwertdifferenz auswirkt, darf die Liquiditätswirkung nicht vernachlässigt werden (vgl. hierzu ausführlich die Cashflow-Analyse in Abschn. 5.2).

Tab. 4 und 5 erweitern Tab. 1 und 2 durch Einbeziehung der Fremdkapitalwirkung, sodass diese ähnlich zu interpretieren sind wie bei vollständiger Eigenfinanzierung. Tab. 4 stellt die Entwicklung von Delta in Abhängigkeit der Wertsteigerung der Immobilie dar. Sofern keine Wertsteigerung oder lediglich eine geringe Wertsteigerung in Höhe von 1 % vorliegt, ist durchgehend eine Investition über eine Immobiliengesellschaft vorteilhaft. Ab einer Wertsteigerung von mindestens 2 % ist ein Wechsel der Vorteilhaftigkeit zum Ende der Spekulationsfrist zu erkennen. Je nach Länge des Planungshorizonts ist das Privatvermögen (kürzere Planungszeiträume) oder das Betriebsvermögen (längere Planungszeiträume) vorteilhafter. Erst ab hohen Wertsteigerungen von 9 % oder 10 % erweist sich bis zum Ende des Planungszeitraums das Privatvermögen als besser. Die Interpretation entspricht somit dem Szenario bei vollständiger Eigenfinanzierung. Aufgrund der gewachsenen Anzahl positiver (fett gedruckter) Zellen im Vergleich zu Tab. 1 wird deutlich, dass sich die Fremdkapitalaufnahme zugunsten der Kapitalwerte im Privatvermögen auswirkt.

Tab. 4 Entwicklung von Delta in Abhängigkeit der Wertsteigerung der Immobilie bei einer Fremdkapitalquote von 70 % und Nettomietrendite von 4,5 %

Noch deutlicher wird der Fremdkapitaleffekt beim Vergleich von Tab. 5 und 2. Während in Tab. 2 das Privatvermögen noch für keine Variation der Nettomietrendite vorteilhaft war, ist in Tab. 5 nun zumindest teilweise eine Vorteilhaftigkeit des Privatvermögens erkennbar. Ab Ende der Spekulationsfrist ist hier zunächst das Privatvermögen besser. Bei geringen Nettomietrenditen kann kein positives zvE erwirtschaftet werden, sodass eine negative Steuerlast entsteht. Gemäß der Annahme einer sofortigen Verlustverrechnung erweist sich der höhere effektive Steuersatz im Privatvermögen demnach als vorteilhaft. Dieser Vorteil nimmt bei höheren Nettomietrenditen und daraus resultierenden Nettocashflows ab. Für längere Planungszeiträume dominiert daher stets das Betriebsvermögen. Die Wirkung von Wertsteigerung und Nettomietrendite auf die Kapitalwerte haben sich folglich nicht geändert, weshalb sich die Interpretation mit dem Szenario bei vollständiger Eigenfinanzierung deckt. Einziger Unterschied ist die Berücksichtigung der Wirkung von Fremdkapital, was den Effekt einer steigenden Nettomietrendite abschwächt.

Tab. 5 Entwicklung von Delta in Abhängigkeit der Nettomietrendite bei einer Fremdkapitalquote von 70 % und einer Wertsteigerung von 3,5 %

5 Modellvariationen

5.1 Betrachtung der ewigen Rente

Als erste Variation des Modells wird davon ausgegangen, dass der Investor keine Veräußerungsabsicht verfolgt und die Immobilie als dauerhafte Anlage gehalten wird. Ein solches Szenario ist bspw. für eine langfristig steueroptimierte Nachfolgeplanung von Familienvermögen relevant.⁵⁶ Bei der Ermittlung des Kapitalwerts der Immobilie entfallen folglich die Summanden für den Veräußerungserlös ($\text{V"A}_{T}$), die Steuerlast bei Veräußerung ($S_{\text{V"A},T}$) und die Sondertilgung (FK_T). Zur Modellierung dieses Szenarios wird eine ewige Rente nach Ablauf des (Detail‑)Planungszeitraums von $\mathrm{T}=50$ integriert. Da das Fremdkapital nach spätestens 50 Jahren vollständig getilgt ist und bis dahin auch die Abschreibungsdauer abgelaufen ist, werden für die Perpetuität ab Periode T + 1 ein konstanter unverschuldeter Cashflow ($\mathrm{CF}_{T+1}^{u}$) und eine konstante Wiederanlagerendite ($\mathrm{RWA}_{T+1}^{\text{EwigeRente}}$) unterstellt:

$$\mathrm{NPV}^{\mathrm{PV}}=-V_{0}+F_{0}+\sum _{\mathrm{t}=1}^{\mathrm{T}}\frac{\mathrm{CF}_{t}^{u}+\mathrm{RWA}_{t}}{\left(1+i_{\mathrm{nS}}^{\mathrm{PV}}\right)^{t}}+\frac{\mathrm{CF}_{T+1}^{u}+\mathrm{RWA}_{T+1}^{\text{EwigeRente}}}{i_{\mathrm{nS}}^{\mathrm{PV}}}\cdot \frac{1}{\left(1+i_{\mathrm{nS}}^{\mathrm{PV}}\right)^{T}}$$

(20)

$$\mathrm{NPV}^{\mathrm{BV}}=-V_{0}+F_{0}+\sum _{\mathrm{t}=1}^{\mathrm{T}}\frac{\mathrm{CF}_{t}^{u}+\mathrm{RWA}_{t}}{\left(1+i_{\mathrm{nS}}^{\mathrm{BV}}\right)^{t}}+\frac{\mathrm{CF}_{T+1}^{u}+\mathrm{RWA}_{T+1}^{\text{EwigeRente}}}{i_{\mathrm{nS}}^{\mathrm{BV}}}\cdot \frac{1}{\left(1+i_{\mathrm{nS}}^{\mathrm{BV}}\right)^{T}}$$

(21)

Die grundsätzlichen Kapitalwertberechnungen im Privat- und Betriebsvermögen sind nahezu identisch und unterscheiden sich lediglich durch die Verwendung der jeweiligen Steuersätze. Für die ewige Rente im Betriebsvermögen wird angenommen, dass das gesamte Kapital in der Immobiliengesellschaft verbleibt und keine Ausschüttungen an den Gesellschafter erfolgen. Dies ist insofern sinnvoll, da eine dauerhafte Reinvestition der erwirtschafteten Gewinne unterstellt wird und eben keine private Verwendung.

Der unverschuldete Nettocashflow ($\mathrm{CF}_{t}^{u}$) entspricht $\mathrm{CF}_{t}^{u}=I_{t}-s_{E}\cdot (I_{t}-\mathrm{AfA}_{t}^{\mathrm{PV}})$ bzw. $\mathrm{CF}_{t}^{u}=I_{t}-s_{\text{KStSolZ}}\cdot (I_{t}-\mathrm{AfA}_{t}^{\mathrm{BV}})$. Da sowohl die Kapitalwerte im eigentlichen Planungszeitraum als auch in der Fortführungsphase auf Basis der unverschuldeten Nettocashflows berechnet werden, muss der Kapitalwert des Fremdkapitals (F₀) gesondert berücksichtigt werden. Hierbei wird von einer fiktiven Laufzeit des Fremdkapitals L ausgegangen. Diese steht für den Zeitraum bis zur vollständigen Rückzahlung des aufgenommenen Fremdkapitals und ergibt sich aus der für die Tilgung verfügbaren Liquidität. Für das Privatvermögen gilt somit $\mathrm{L}=24$ und für das Betriebsvermögen $\mathrm{L}=20$:

$$F_{0}=\mathrm{FK}_{0}-\sum _{\mathrm{t}=1}^{\mathrm{L}}\frac{\left(R_{t}+\left(1-s_{E}\right)\cdot Z_{t}\right)}{\left(1+i_{\mathrm{nS}}^{\mathrm{PV}}\right)^{t}}$$

(22)

bzw.

$$F_{0}=\mathrm{FK}_{0}-\sum _{\mathrm{t}=1}^{\mathrm{L}}\frac{\left(R_{t}+\left(1-s_{\text{KStSolZ}}\right)\cdot Z_{t}\right)}{\left(1+i_{\mathrm{nS}}^{\mathrm{BV}}\right)^{t}}$$

(23)

Die Wiederanlagerendite zur Berechnung der ewigen Rente ($\mathrm{RWA}_{T+1}^{\text{Ewige Rente}}$) errechnet sich wie folgt:

$$\mathrm{RWA}_{T+1}^{\text{Ewige Rente}}=\sum _{\mathrm{t}=1}^{\mathrm{T}+1}\mathrm{RWA}_{t}-\sum _{\mathrm{t}=1}^{\mathrm{T}}\mathrm{RWA}_{t}=\sum _{\mathrm{t}=1}^{\mathrm{T}+1}\mathrm{CF}_{t-1}\cdot \left(r_{\mathrm{nS}}^{W,\mathrm{PV}}\right)^{T+1-t}-\sum _{\mathrm{t}=1}^{\mathrm{T}}\mathrm{CF}_{t-1}\cdot \left(r_{\mathrm{nS}}^{W,\mathrm{PV}}\right)^{T-t}$$

(24)

$$\mathrm{RWA}_{T+1}^{\text{Ewige Rente}}=\sum _{\mathrm{t}=1}^{\mathrm{T}+1}\mathrm{RWA}_{t}-\sum _{\mathrm{t}=1}^{\mathrm{T}}\mathrm{RWA}_{t}=\sum _{\mathrm{t}=1}^{\mathrm{T}+1}\mathrm{CF}_{t-1}\cdot \left(r_{\mathrm{nS}}^{W,\mathrm{BV}}\right)^{T+1-t}-\sum _{\mathrm{t}=1}^{\mathrm{T}}\mathrm{CF}_{t-1}\cdot \left(r_{\mathrm{nS}}^{W,\mathrm{BV}}\right)^{T-t}$$

(25)

In den Tab. 6, 7 und 8 wird die Entwicklung der absoluten Differenz zwischen den Kapitalwerten unter Annahme einer ewigen Rente in Abhängigkeit der jeweiligen Parameter dargestellt. In allen drei Fällen zeigt sich deutlich die Vorteilhaftigkeit der Immobilieninvestition durch eine immobilienverwaltende Kapitalgesellschaft. Sowohl für den Fall einer vollständigen Eigenfinanzierung als auch bei Aufnahme von Fremdkapital (Tab. 6) sowie bei allen Variationen von Wertsteigerung und Nettomietrendite (Tab. 7 und 8) ist das Betriebsvermögen günstiger.⁵⁷ Durch die dauerhafte Halteabsicht wird der Steuervorteil, der sich im Privatvermögen bei der Immobilienveräußerung nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist einstellt, nicht in Anspruch genommen. Wie Tab. 7 bestätigt, sind jegliche Wertsteigerungen irrelevant, da stille Reserven zu keinem Zeitpunkt realisiert werden. Tab. 8 verdeutlicht, dass der Vorteil für das Betriebsvermögen durch die niedrigere laufende Steuerbelastung wächst, je höher die Nettomietrendite ist.

Tab. 6 Entwicklung von Delta in Abhängigkeit der Fremdkapitalquote bei einer ewigen Rente und Wertsteigerung von 3,5% sowie Nettomietrendite von 4,5%

Tab. 7 Entwicklung von Delta in Abhängigkeit der Wertsteigerung bei einer ewigen Rente und Fremdkapitalquote von 70% sowie Nettomietrendite von 4,5%

Tab. 8 Entwicklung von Delta in Abhängigkeit der Nettomietrendite bei einer ewigen Rente und Fremdkapitalquote von 70% sowie Wertsteigerung von 3,5%

5.2 Cashflow-Betrachtung bei einem Annuitäten-Darlehen

Zusätzlich zur Analyse der Kapitalwerte soll abschließend eine ausschließliche Betrachtung der Zahlungsüberschüsse vorgenommen werden, um den wesentlichen Liquiditätsvorteil einer Immobiliengesellschaft gegenüber einer privaten Direktinvestition hervorzuheben. Hierzu wird im Gegensatz zum Ausgangsmodell angenommen, dass eine Fremdfinanzierung in Form eines Annuitäten-Darlehens erfolgt. Der Anteil der Zinszahlungen nimmt demnach mit sinkender Restschuld gegenüber dem Tilgungsanteil ab. Bei gegebener Fremdkapitallaufzeit L und einem Zinssatz q beträgt die periodische Belastung des Cashflows durch die Annuität A_t

$$A_{t}=\mathrm{FK}_{0}\cdot \left(1+\mathrm{q}\right)^{L}\cdot \frac{\mathrm{q}}{\left(1+\mathrm{q}\right)^{L}-1}$$

(26)

Unter den gleichen Bedingungen wie im Ausgangsfall und der zusätzlichen Annahme $\mathrm{L}=20$ Jahre wird bei der Betrachtung der Zahlungsüberschüsse deutlich, dass die jährlichen Nettocashflows im Privatvermögen negativ sind, wohingegen im Betriebsvermögen ein positiver Nettocashflow pro Periode erwirtschaftet werden kann (siehe Abb. 3). Die jeweiligen Nettocashflows sinken zusätzlich mit steigendem Tilgungsanteil der Annuität und dem daraus resultierenden sinkenden Vorteil aus der steuerlichen Abzugsfähigkeit von Zinsaufwendungen. Während im Betriebsvermögen unter den gegebenen Konditionen relativ konstant ein positiver Zahlungsüberschuss aus der Vermietungstätigkeit auch nach Abzug der Annuität erwirtschaftet wird, steigt der negative Cashflow im Privatvermögen stetig an. Dies gilt für die gesamte Fremdkapitallaufzeit bis zur vollständigen Rückzahlung. Die periodische Cashflow-Belastung durch die Fremdfinanzierung und die Steuerzahlungen sind daher im Privatvermögen nicht mehr ausschließlich mit den erwirtschafteten Mietüberschüssen zu decken. In diesem Fall wäre z. B. ein Ausgleich mit privaten oder dritten Mitteln notwendig.

Abb. 3

Vergleich der Entwicklung der Zahlungsüberschüsse bei einem Annuitäten-Darlehen und einer Fremdkapitalquote von 70 %, einer Wertsteigerung von 3,5 % sowie einer Nettomietrendite von 4,5 %

Der beschriebene Effekt resultiert aus der wesentlich höheren Steuerbelastung der laufenden Mieteinkünfte im Privatvermögen im Vergleich zu einer Immobiliengesellschaft. Zwar wird der Effekt durch das stärkere Tax Shield im Privatvermögen vermindert, jedoch reduziert sich die Steuerersparnis aus der höheren Abzugsfähigkeit der Fremdkapitalzinsen mit steigendem Tilgungsanteil an der jährlichen Annuität. Dies geht ebenfalls aus der abnehmenden Steigung der Kurven für das kumulierte Tax Shield in Abb. 4 hervor.⁵⁸

Abb. 4

Vergleich der Entwicklung des Tax Shield

Zusätzlich zu den bereits gewonnenen Erkenntnissen wird an dieser Stelle deutlich, dass eine immobilienverwaltende Kapitalgesellschaft einen erheblichen Liquiditätsvorteil durch die niedrigere Steuerbelastung der laufenden Zahlungsüberschüsse hat. Der Vorteil von Fremdkapitalaufnahmen für das Privatvermögen, welcher sich aus der reinen Kapitalwertbetrachtung ergibt, wird hierdurch relativiert. Eine höhere Fremdfinanzierung spricht demzufolge nicht zwangsläufig für das Privatvermögen, weil stets auch die Liquiditätswirkung berücksichtigt werden muss. Vielmehr kann der Liquiditätsvorteil im Betriebsvermögen zur Wiederanlage oder schnelleren Fremdkapitaltilgung genutzt werden. Regelmäßig sollten nicht zuletzt aus diesem Grund in der Praxis bessere Finanzierungskonditionen bei der Investition über eine Immobiliengesellschaft als bei einer privaten Direktinvestition verhandelbar sein.⁵⁹

6 Zusammenfassung und Fazit

Die Entscheidung über das Investitionsvehikel wird letztlich durch die persönlichen Präferenzen des Investors bedingt. So ist die Erfüllung der Voraussetzungen zur erweiterten Kürzung des Gewerbeertrags in der Praxis mit rechtlichen Risiken verbunden. Das vorliegende Modell zeigt, welche Effekte mit der Variation der wichtigsten Parameter verbunden sind und kann so als Entscheidungshilfe dienen.

i

Ein geplanter Investitionszeitraum von unter 10 Jahren ebenso wie eine voraussichtlich ewige Halteabsicht sprechen für eine Investition über eine vermögensverwaltende Kapitalgesellschaft. In diesen Fällen würde der Vorteil einer nicht steuerbaren Veräußerung im Privatvermögen niemals eintreten. Für Zeiträume kurz nach Ablauf der Spekulationsfrist ist das Privatvermögen häufig vorteilhaft und kann diesen Vorteil zunächst auch teilweise ausbauen. Langfristig nimmt dieser Effekt jedoch ebenfalls ab.

ii

Die erwartete Wertsteigerung ist nur dann entscheidungsrelevant, wenn eine Veräußerung nach Ablauf der Haltefrist geplant ist. Hier gilt, je höher die Wertsteigerung, desto stärker wirkt die Realisierung von stillen Reserven bei der Steuerermittlung. In allen anderen Fällen ist die Zuordnung zum Privatvermögen nie vorteilhaft.

iii

Die Nettomietrendite dient als Maßstab für die laufenden Mieteinkünfte vor Berücksichtigung von AfA und Fremdkapitalkosten. Demzufolge wird im Modell deutlich, dass eine höhere Nettomietrendite für die Investition über eine Immobiliengesellschaft spricht, da hier die laufende Besteuerung wesentlich günstiger ist.

iv

Hinsichtlich des Anteils der Fremdfinanzierung liegt ein wechselseitiger Trade-off vor. Während der Wertbeitrag durch ein Tax Shield im Privatvermögen höher ist, wird die Fremdkapitalaufnahme durch mögliche Liquiditätsengpässe begrenzt. Eine vermögensverwaltende Kapitalgesellschaft bietet hingegen einen größeren Entscheidungsspielraum. Durch die niedrigere Steuerbelastung der laufenden Mieteinkünfte kann das Fremdkapital schneller getilgt und somit bessere Finanzierungskonditionen verhandelt werden.

Anhang

Tab. 9 Übersicht über die verwendeten Modellvariablen