Eigentümer*innen als Akteur*innen von Stadtentwicklungsprozessen

Die erfolgreiche Umsetzung von Stadtentwicklungsprogrammen hängt auch von der Einbindung der betroffenen Immobilieneigentümer*innen ab. Das zeigt sich insbesondere in gewachsenen Bestandsstrukturen daran, dass deren Umsetzungswege häufig weniger einem stadträumlichen Gesamtkonzept folgen, sondern vielmehr die Summe ganz unterschiedlicher Einzelprojekte darstellt, die von den Eigentumsverhältnissen und den persönlichen Interessen und Handlungsmöglichkeiten der Eigentümer*innen stark mitbestimmt wird. Das Spannungsfeld zwischen übergeordneten Planungsideen und partikularen Interessen der Einzeleigentümer*innen ist nicht neu und lässt sich in unterschiedlichen Kontexten feststellen: während der Stadtexpansion und -umgestaltung der europäischen Metropolen im 19. Jahrhundert (Lichtenberger 2011), im Zuge der „sanften Stadterneuerung“ seit den 1980er- und 1990er-Jahren in Wien (Fassmann und Hatz 2006), während des Stadtumbau Ost (Bernt und Haus 2010) bis zur aktuellen Umsetzung von Dekarbonisierungsstrategien (Stadt Wien/MA 20 2016).

Die Heterogenität der Eigentumsstrukturen in der Bestandsstadt und der Umgang mit dieser Vielfalt ist ein zentraler Faktor für die Einbindung dieser wichtigen Akteure in partizipative Stadtentwicklungsprozesse. Diese Heterogenität lässt sich sowohl für institutionelle (juristische Personen) als auch für private Eigentümer*innen feststellen. So existieren in der erstgenannten Gruppe beträchtliche Unterschiede hinsichtlich der Haltedauer und der Verwertungsstrategien (Musil et al. 2021). Die zweite Gruppe, jene der privaten Eigentümer*innen, ist nicht nur zahlenmäßig wesentlich größer (Tab. 1), sondern durch eine große Vielfalt geprägt: hier stehen Selbstnutzer*innen den Vermieter*innen von Wohnungen gegenüber; Eigentümer*innen von Wohnungen jenen von Gewerbe- und Geschäftsflächen, oder Einzeleigentümer*innen Eigentümer*innengemeinschaften. Darüber hinaus unterscheidet sich die Gruppe der privaten Eigentümer*innen stark nach betriebswirtschaftlichen Kompetenzen, nach persönlichen bzw. familiären Motiven und monetären Handlungsspielräumen und letztlich nach dem Grad der Professionalisierung.

Tab. 1 Eigentumsstrukturen in Wien – gründerzeitliche Bestandsstadt, restlicher Wohnungs- und Gebäudebestand. (Eigene Daten)
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Umso paradoxer erscheint die Feststellung, dass das Wissen der Kommunen über die Eigentumsstrukturen häufig eingeschränkt ist. Dies zeigt sich daran, dass Stadtentwicklungskonzepte in der Regel keine Angaben zu den Eigentümer*innen, ihren Rahmenbedingungen und Motiven machen (Schmidt und Vollmer 2012). Um diese Wissenslücke zu beseitigen, wird dazu übergegangen, für Dorf- und Stadtentwicklungsprojekte aufbereitete Eigentumsdatenbanken bereitzustellen, die auf dem Grundbuch basieren und für die Bestandsentwicklung eine adäquate Ansprache ermöglichen (Alfons 2016). Angesichts der steigenden Bedeutung partizipativer und co-kreativer Stadtentwicklungsprozesse gewinnt die Rolle zivilgesellschaftlicher Stakeholder, und damit auch die der Eigentümer*innen, an Bedeutung; dabei geht es nicht nur um die Information und um Bewusstseinsbildung, sondern auch um die aktive Einbindung in die Quartiersentwicklung (Wilk et al. 2020).

An dieser Problematik setzt der vorliegende Beitrag an. Ziel ist es, anhand konkreter Anwendungsbeispiele die Möglichkeiten und Potenziale, die sich aus der systematischen Auswertung von Grundbuchdaten und deren Verknüpfung mit Open-Source-Datenbeständen auf Liegenschaftsebene ergeben, aufzuzeigen. Dazu wird im Folgenden der spezifische Kontext der Wiener Gründerzeitstadt erklärt, anschließend die methodischen Grundlagen sowie die verwendeten Registerdaten erklärt. Des Weiteren werden konkrete Anwendungsbeispiele vorgestellt: erstens die Auswertung der Eigentümer*innenzahl und zweitens die Verknüpfung mit dem Dachflächenkataster (Solarpotenzial) sowie mit den Gehsteigbreiten (Fassadenbegrünungspotenzial).

Die Wiener Gründerzeitstadt – städtebauliche Qualitäten und Eigentumsstrukturen

Die Wiener Gründerzeitstadt ist das Produkt eines dynamischen Urbanisierungsprozesses zwischen 1848 und 1918, in dem die Bevölkerungszahl Wiens von 0,6 auf bis zu 2,2 Mio. Einwohner*innen gestiegen ist (Weigl 2003). Bei dieser enormen Stadterweiterung beschränkte sich die öffentliche Hand auf den Infrastrukturausbau. Der Wohnbau hingegen war ausschließlich in der Hand privater Akteure, denen nur wenige Parameter vorgegeben wurden: einerseits die strenge rasterförmige Blockstruktur, die eine geschlossene Blockrandbebauung vorsah, andererseits die Bauordnung, die etwa eine maximale Bauhöhe von 22 m vorschrieb (Bobek und Lichtenberger 1966). Das Ergebnis dieser Stadterweiterung ist eine kompakte, geschlossene Verbauung, die aktuell rund ein Viertel des Wohnungsbestands in Wien umfasst (2019: 24,1 % der Hauptwohnsitze, Statistik Austria 2020; Franz und Gruber 2018; Abb. 1).

Abb. 1
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Homogene Raster mit heterogener Bebauungs- und Eigentumsstruktur: die Wiener Gründerzeitstadt. (Quelle: Stadt Wien/Christian Fürthner)

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Die gleichförmige Rasterstruktur der Gründerzeitstadt kontrastiert mit einer Heterogenität der Baublöcke. Die Parzellenbreiten liegen meist zwischen 15 und 20 m, woraus sich eine kleinteilige Bebauung und ein vielfältiges Erscheinungsbild des „Wiener Blocks“ ergibt (Stadt Wien/MA21 2018). Ebenso kontrastiert die geschlossene Blockrandverbauung mit einer uneinheitlichen – da kaum regulierten – Struktur in den Innenhöfen. Über den Stadtraum hinweg lassen sich zwei wesentliche Blocktypen unterscheiden: Innerhalb des Gürtels existieren große Blöcke mit sehr unterschiedlichen Grundrissen, außerhalb des Gürtels kleine, quadratische oder rechteckige Blöcke; daraus resultieren für die Nachverdichtung und die Umgestaltung der Höfe sehr unterschiedliche Potenziale im Stadtraum.

Die Kleinteiligkeit der Parzellen im Wiener Block spiegelt sich auch in sehr heterogenen Eigentumsstrukturen wider. Mit der seit 1948 bestehenden Möglichkeit, Wohnungseigentum zu begründen (Wohnungseigentumsgesetz WEG) hat die Unübersichtlichkeit der Eigentumsverhältnisse stark zugenommen. Diese „Parifizierung“, also die Umwandlung eines Miets- bzw. Zinshauses in ein Eigentumswohnhaus, ist mittlerweile eine für Immobilienentwickler*innen sehr lukrative Verwertungsstrategie (Musil et al. 2022). Die Folge ist eine steigende Zersplitterung der Eigentumsstrukturen, die sich an der überproportionalen Zunahme privater wie juristischer Eigentümer*innen in der Gründerzeitstadt zeigt (Tab. 1). Die (zunehmende) Kleinteiligkeit der gründerzeitlichen Struktur macht diese Stadtgebiete auf besondere Weise widerständig. Qualitäten wie auch Mängel zeigen hier eine hohe Verharrungstendenz – auch gegenüber städtebauliche Initiativen.

Den Immobilienmarkt durchleuchten: Liegenschaftsanalyse auf Basis von Grundbuchsdaten

Zentrale Inhalte des österreichischen Grundbuchs sind Angaben zum und Rechte am Grundstück (A-Blatt), die Eigentümer*innen mit persönlichen Daten (akademischer Titel, Adresse, Geburtsdatum; B‑Blatt) und Belastungen wie Pfandrechte (C-Blatt). Des Weiteren sind in der Urkundensammlung Kaufverträge abgelegt. Das historische Grundbuch enthält Informationen zu früheren Eigentümer*innen und der Eigentumsübertragung (Jauk 2019). Diese Informationen sind per Gesetz ab dem Jahr 1982 auch digital zugänglich, allerdings nur als Einzelabfrage über spezialisierte Anbieter. Im Gegensatz dazu wird das Grundbuch von kommerziellen Anbietern, etwa für automatisierte Liegenschaftsbewertung, systematisch ausgewertet (vgl. www.immounited.com oder www.datascience-service.at; gesehen 19.07.2022). Über diese kommerzielle Anwendung hinaus haben Grundbuchdaten für die Implementierung von Stadtentwicklungsprogrammen ein großes Potenzial. Insbesondere durch die Verknüpfung mit Open-Gouvernement-Daten (vgl. European Data Portal, Europäische Kommission 2020) werden neue Datenbestände generiert.

In diesem Kontext bietet die im Rahmen des transdisziplinären Forschungsprojekts „Wiener Zinshausmarkt“ entwickelte Datenbank neue Möglichkeiten, indem das Grundbuch und Registerdaten im weiteren Sinne für die Eigentumsanalyse in der gründerzeitlichen Bestandsstadt erschlossen werden (www.oeaw.ac.at/isr/forschung/innovation-und-urbane-oekonomie; gesehen 19.07.2022). Die zentralen Elemente der Datenbank bilden erstens die Digitale Katastralmappe (DKM), die die Geometriedaten (Grundstücks- und Nutzungsgrenzen) sämtlicher Parzellen im Stadtraum umfasst (Webportal BEV o.J.: https://www.bev.gv.at/portal/page?_pageid=713,2292891&_dad=portal&_schema=PORTAL; gesehen 19.07.2022). Zweitens Daten über die Besitzverhältnisse; drittens, das Adress‑, Gebäude- und Wohnungsregister (AGWR, Angaben zu Wohnungsbestand und Baualter) und viertens das Bevölkerungsregister. Diese Datenbasis erlaubt die Verknüpfung mit weiteren Datenquellen, um Quartiere zu identifizieren, die für bestimmte städtebauliche Maßnahmen besonders geeignet sind. In der Folge werden drei Anwendungsbeispiele diskutiert: eine Eigentümer*innen-Analyse für eine spezifische Ansprache sowie die Bewertung von Potenzialen für Solarflächen und Fassadenbegrünungen.

Anwendungsbeispiele aus der Wiener Gründerzeitstadt

Eigentümer*innenspezifische Ansprache für die Bestandsstadtentwicklung

Die Zersplitterung des Eigentums in nichtparifizierten gründerzeitlichen Zinshäusern, aber auch die zunehmende Tendenz zur Parifzierung stellt für die Innenentwicklung eine enorme Herausforderung dar und bedarf einer differenzierten Ansprache. Schon am Beginn der Sanften Stadterneuerung in Wien war der direkte Kontakt zu Mieter*innen und Eigentümer*innen der wesentliche Hebel für den Erfolg der Sanierungsinitiativen. Dies war die „Handarbeit“ der Stadterneuerung, die über die Gebietsbetreuungen individuell mit viel kontextspezifischem Vor-Ort-Wissen durchgeführt wurde (GB* und Brand 2022).

Mittels GIS-Analyse der Registerdaten können auf Liegenschaftsebene Informationen über die Eigentumsverhältnisse detailliert ausgewertet werden; damit ist es möglich, für den gesamten Stadtraum – nicht nur für ausgewählte Quartiere – neue Zugänge zu schaffen. Denn eine Analyse der Eigentumsstrukturen erlaubt nicht nur eine adäquate Ansprache der Eigentümer*innen, wobei das Alter, der rechtliche Status (private/juristische Person), Mehrfachbesitze usw. einfließen kann. Die Analyse kann auch vorab klären, welche Quartiere sich – aufgrund der Eigentümer*innen-Struktur – tendenziell für die Umsetzung bestimmter Maßnahmen eignen. So zeigt Abb. 2, in welchen Baublöcken der Anteil von Gebäuden mit weniger als fünf Eigentümer*innen besonders hoch ist; existieren Häufungen solcher Blöcke, können potenzielle Zielgebiete für Stadtentwicklungsprozesse leichter identifiziert werden.

Abb. 2
figure 2

Analyse der Eigentumsstruktur: Anteil der Gebäude mit weniger als fünf Eigentümer*innen auf Baublockebene. (Eigene Darstellung)

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Diese Informationen können in weiterer Folge mit unterschiedlichsten Datenquellen verknüpft werden, um themenspezifische Entwicklungspotenziale besser zu erkennen und „vorzusortieren“. Zwei solcher Anwendungen werden hier vorgestellt – Klimaschutzmaßnahmen und Anpassungsstrategien an den Klimawandel.

Solarflächenpotenzial

Die Dekarbonisierung bis 2050 ist die zentrale Strategie des Klimaschutzprogramms der Stadt Wien (Stadt Wien/MA20 2016). Während in den Stadterweiterungsgebieten die Vertragsraumordnung, Sonderwidmungen oder die Bauordnung wichtige Umsetzungshebel darstellen, sind die Zugänge in der Bestandsstadt vor allem auf die Information und Beratung relevanter Akteure sowie auf die Gewährung von Förderungen für erneuerbare Energie beschränkt.

In der Gründerzeitstadt stellen Gasthermen die wichtigste Heizquelle dar, gleichzeitig ist die technische Umsetzung von Alternativen schwierig. Der Anschluss an die Fernwärme Wien ist an das bestehende Leitungsnetz gekoppelt, für die Nutzung der Erdwärme sind Freiflächen, für Solaranlagen geeignete Dachflächen notwendig. Neben technischen Herausforderungen sind die Eigentumsverhältnisse in den Wohnhäusern eine weitere Schranke, da Maßnahmen nur für die gesamten Gebäude umsetzbar sind. Mit zunehmender Zersplitterung der Eigentumsverhältnisse wird es tendenziell schwieriger – v. a. aufgrund der hohen Kosten – eine einvernehmliche Lösung zu finden.

Abb. 3 zeigt einen Ausschnitt einer gesamtstädtischen Analyse, bei der die Eigentumsstruktur mit dem Dachflächenkataster der Stadt Wien verschnitten worden ist. Der Ausschnitt umfasst das Grätzl „Deinhardstein“ im 16. Wiener Gemeindebezirk (Anm.: Grätzel ist eine informelle, historisch gewachsene Bezeichnung für kleinräumige Quartiere in der Wiener Bestandsstadt). Die Karte (Abb. 3) zeigt den Anteil der nutzbaren Potenzialfläche, die Gebäude mit weniger als fünf Eigentümer*innen sowie den Selbstnutzungsgrad – ob Eigentümer*innen auch selbst in der Liegenschaft wohnen. Dies ist insofern ein wichtiger Aspekt, als für partizipative Prozesse die persönliche Betroffenheit der Akteur*innen eine große Rolle spielt. Von den 279 Gebäuden im Grätzel weisen 61,2 % (171) mehr als 50 % Potenzialfläche aus, davon haben 104 Gebäude weniger als fünf Eigentümer*innen; und davon wohnt in 9 Gebäuden zumindest je ein oder eine Eigentümer*in. Diese Auswertung zeigt, dass in der Gründerzeitstadt trotz Zersplitterung der Eigentümer*innenstrukturen durchaus beträchtliche Potenziale für den Solarflächenausbau existieren; Selbstnutzer*innen stellen hingegen nur eine sehr kleine Gruppe dar, die eher für Pilotprojekte relevant ist.

Abb. 3
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Solarflächenpotenzial und Eigentumsstruktur im Deinhardstein-Grätzel. (Eigene Darstellung)

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Fassadenbegrünung

Angesichts der zunehmenden Häufung von Hitzeinseln werden städtische Grünflächen zu einer zentralen Anpassungsstrategie an den Klimawandel. Insbesondere in der dicht verbauten Gründerzeitstadt, die über ein geringes Maß an Frei- und Grünflächen verfügt, stellen Fassadenbegrünungen eine Maßnahme dar, mehr Grün in die Stadt zu bringen (Stadt Wien/MA 22 2019; Abb. 4). Für die breite Anwendung im Stadtraum – über Vorzeigeprojekte hinaus – bedarf es einerseits klarer technischer Vorgaben, andererseits handelt es sich um eine sensible Schnittstelle zwischen öffentlichem und privaten Raum. Verwaltungsseitig sind daher unterschiedliche Rechts- und Kompetenzbereiche involviert (etwa Bauordnung, Verkehrsorganisation, öffentlicher Raum); so sind laut Wiener Bauordnung Fassadenbegrünungen straßenseitig nur dann möglich, wenn die Gehsteigbreite mindestens 2 m beträgt (Stadt Wien/MA 18 2014). Haus- bzw. Eigentumsseitig wird die Umsetzung durch die zunehmende Zahl der Eigentümer*innen erschwert; dies gilt insbesondere für parifizierte Eigentumswohnhäuser (mit oft 20 oder 30 Eigentümer*innen), aber auch für Zinshäuser mit zersplitterten Eigentumsstrukturen.

Abb. 4
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Fassadenbegrünung an Wiener Gründerzeithaus. (Quelle: Dutkowski Daniel)

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Abb. 5 zeigt für das Grätzel Deinhardsteingasse jene Gehsteigbereiche, in denen (1.) aufgrund der Bauordnung eine Fassadenbegrünung grundsätzlich möglich ist und (2.) in denen die Anzahl der Eigentümer*innen gering ist (5 oder weniger) – dies trifft auf 3140 Laufmeter Gehsteig im Grätzel zu. Zusätzlich sind in der Karte jene Häuser hervorgehoben, in denen es nur eine/n Eigentümer*in (juristisch oder privat) gibt. Damit ist es möglich, rasch jene Gebäude im Quartier zu identifizieren, bei welchen eine potenzielle Fassadenbegrünung aufgrund der einfachen Eigentumsverhältnisse auch tendenziell leicht umgesetzt werden kann.

Abb. 5
figure 5

Analyse der Eigentümer*innenzahl je Gebäude, Verknüpfung mit der Gehsteigbreite. (Eigene Darstellung)

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Fazit

Sei es die lokale Energieproduktion oder ökologische Maßnahmen wie Fassadenbegrünungen, die Verschränkung der beiden Informationskategorien Raum und Besitz bringen einen wertvollen Erkenntnisgewinn. Die Grundlage bildet eine Datenbank, die registerbasierte Individualdaten auf Liegenschaftsebene auswertet und die mit diversen Open-Source- oder Verwaltungsdaten ergänzt werden kann; dementsprechend ist dieser Zugang in Abhängigkeit von der Datenverfügbarkeit thematisch erweiterbar. Seien es versiegelte Hofflächen als Begrünungspotenziale oder bestehende Heizsysteme als Ausgangspunkt für neue Energiegemeinschaften – die Aktivierung der technisch-physischen Potenzialräume funktioniert nur über den Weg der Eigentümer*innen. Die grundbuchbasierte Datenbank liefert eine Grundlage auf gesamtstädtischer Ebene, welche die Schwerpunkte der weiteren Vertiefung inhaltlich vorsortieren und gewichten kann.

Der Aufbau solch einer Datenbank ist datenschutzrechtlich sensibel und mit großem Aufwand verbunden. Die zentrale Herausforderung stellt die Zugänglichkeit des Grundbuchs für die Forschung und Planung dar, wobei die rechtlichen Rahmenbedingungen von Land zu Land sehr unterschiedlich sind. Während in Österreich, in der Schweiz oder in den meisten skandinavischen Ländern das Grundbuch frei zugänglich ist, gilt dies in Deutschland nur für bestimmte Berufsgruppen (Notare, Banken, Behörden) sowie für Personen mit berechtigtem Interesse (etwa Wohnungskäufer; vgl. § 133 Grundbuchordnung).

Trotz bestehender technischer oder rechtlicher Hürden ist der Mehrwert und Nutzen der individuellen Eigentümer*innendaten sowohl für die Grundlagenforschung, aber auch für angewandte und planungsorientierte Fragestellungen, offensichtlich. Dies zeigt sich besonders an den aktuellen stadtplanerischen Herausforderungen; denn die notwendige Transformation zur nachhaltigen Stadt wird nicht als Top-down-Planungsprojekt gelingen. Die öffentliche Hand kann hier durch die Vernetzung und durch das Anstoßen von Maßnahmen viel bewirken, benötigt dazu aber analytische Grundlagen. Oft sind es am Beginn die Allianzen von Willigen, die mit Pilotprojekten neue Wege aufzeigen. Diese Allianzen können mithilfe der hier diskutierten Daten-Analysen gefunden, gebildet und gefördert werden.