Auszug
Seit dem 1. Januar 2005 sind ca. 7.0001 in der EU ansässige kapitalmarktorientierte Unternehmen dazu verpflichtet, ihren Konzernabschluss nach International Financial Reporting Standards (IFRS) aufzustellen.2 Darüber hinaus ist eine freiwillige Anwendung der IFRS im Konzernabschluss sowie im informatorischen Einzelabschluss möglich.3 Eine Vielzahl dieser Unternehmen hat Immobilien im Bestand. Immobilien gelten heutzutage aufgrund ihres dominierenden Anteils am volkswirtschaftlichen Gesamtvermögen als ein wesentlicher Faktor für die gesamtwirtschaftliche Stabilität und Entwicklung.4 Viele dieser von kapitalmarktorientierten Unternehmen gehaltenen Immobilien dienen nicht Produktions- oder Verwaltungszwecken, sondern der Vermietung an Dritte oder Wertsteigerungszwecken. Letztere fallen als so genannte „Investment Properties“5 in den Anwendungsbereich von IAS 40.6 Zu den betroffenen Unternehmen zählen sowohl reine Immobilienaktiengesellschaften7 (einschließlich der Real Estate Investment Trusts (REITs))8 als auch alle anderen Unternehmen beliebiger Branchen9 mit entsprechendem Immobilienbesitz.10 Die Anwendung des IAS 40 verschafft diesen Unternehmen die Möglichkeit, die Effekte aus einer Neubewertung der Immobilien des Anlagevermögens jedes Jahr ergebniswirksam in die Gewinn- und Verlustrechnung einfließen zu lassen. Sie können somit ihre Jahresergebnisse sowie ihre Bilanzsummen durch „Höherbewertung von Immobilien aufpeppen. Experten bezweifeln jedoch, ob sich damit die Transparenz für die Anleger verbessert.“11
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Literatur
Vgl. Heintges (2006), S. 1569.
Vgl. Artikel 1 der Verordnung (EG) 1725/2003 der Europäischen Kommission sowie Verordnung (EG) Nr. 1606/2002 des Europäischen Parlamentes und des Rates vom 19. Juli 2002 betreffend die Anwendung der internationalen Rechnungslegungsstandards (EU-IAS-Verordnung) sowie ausführlich van Hulle (2003), S. 976 ff. Die Umsetzung in deutsches Recht erfolgte im Rahmen des Bilanzrechtsreformgesetzes (BilReG) durch Einführung des § 315a HGB. Als kapitalmarktorientiert werden hierbei Unternehmen qualifiziert, die Wertpapiere auf einem organisierten Markt eines Mitgliedsstaates der Europäischen Union (EU) handeln, vgl. für Deutschland § 315a Abs. 1 und 2 HGB. Es muss ein organisierter Markt i.S.d. Richtlinie 2004/39/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 21. April 2004 („MiFID“, ehemals Wertpapierdienstleistungs-Richtlinie), vorliegen. So zählt der Freiverkehr (Segment der Frankfurter Wertpapierbörse) beispielsweise nicht zu den organisierten Märkten.
Vgl. § 315a Abs. 3 HGB (Konzernabschluss) und § 325 Abs. 2a HGB (Einzelabschluss) sowie beispielsweise Haller (2003), S. 415 ff. und Ruhnke (2005), S. 13 f.
Vgl. Fernandez (2005), S. 15. So beträgt das Immobilienvermögen in Deutschland ca. 3.800 Mrd. €, vgl. Schacht/Gänsler (2006), S. 1518.
In der Studie aus dem Jahr 2003 von von Keitz (2005), S. 79 ff. haben von 100 untersuchten Unternehmen 86 Unternehmen keinerlei Angaben zu Investment Properties gemacht, und nur 9 Unternehmen haben explizit die Anwendung von IAS 40 und damit die Existenz von Investment Properties bejaht.
Stellvertretend für Deutschland, beispielsweise die IVG AG, die Deutsche Euroshop AG und die Patrizia Immobilien AG (in absteigender Reihenfolge nach ihrer Marktkapitalisierung im E & G-DIMAX per 30.06.2006), vgl. E & G (2006) sowie zu den Aufnahmekriterien und zur Berechnung des E&G-DIMAX Beck (2003), S. 138 ff.
Die Einführung eines deutschen REIT (sog. G-REIT) ist zum 1. Januar 2007 beabsichtigt, vgl. BMF (2006). Infolgedessen wird ein Anstieg der Marktkapitalisierung börsennotierter Immobilienaktiengesellschaften von derzeit ca. 10 Mrd. € auf 57 Mrd. € (vgl. Roland Berger (2006), S. 5) bis 127 Mrd. € (vgl. IFD (2006), S. 1) erwartet. Der überwiegende Teil der voraussichtlich von G-REITs gehaltenen Immobilien wird in den Anwendungsbereich von IAS 40 fallen, vgl. Dettmeier/Pöschke (2006), S. 1733.
Dies betrifft insbesondere Versicherungsunternehmen, vgl. Perlet (2003), S. 448. So betragen allein die direkten Immobilienbestände deutscher Versicherungsunternehmen im Jahr 2005 mehr als 21 Mrd. €, vgl. GDV (2006), S. 137.
Vgl. auch Restani (2004), S. 19. Eine von Roland Berger (2006), S. 5, durchgeführte Selektion von 13 DAX-Unternehmen zeigte einem Immobilienbesitz von über 80 Mrd. €; Berechnungen der M.M. Warburg & Co. (2006), S. 11, zufolge liegt das Immobilienvermögen aller 30 DAX-Unternehmen bei mindestens 167 Mrd. €.
O.V. (2006), S. 7.
Vgl. hierzu auch Spanheimer (2002), S. 26 ff.
Vgl. zum Komitologieverfahren Buchheim/ GrÖner/ KÜhne (2004), S. 1783 ff.
Vgl. hierzu Baetge/ ZÜlch (2001), S. 554 sowie ähnlich Ruhnke/Schmidt (2003), S. 1037 f.; a.A. sind Ballwieser/Küting/Schildbach (2004), S. 533, welche aus den Regelungen des IAS 40 keine allgemein gültige Hierarchie ableitbar sehen.
Vgl. Baumunk (2005), Rn. 333.
Vgl. Ballwieser/ KÜting/ Schildbach (2004), S. 534.
Im folgenden Kontext werden analog zum Schrifttum die Begriffe Immobilienbewerter, Immobiliengutachter und Immobiliensachverständiger synonym verwendet, vgl. zum Begriff des Sachverständigen im Kontext der Immobilienbewertung Kleiber/ Simon/ Weyers (2002), S. 152, Rn. 4 ff. sowie zum Begriff des Gutachters Leffson/ Meyer zu Lösebeck (1992), S. 1651. Nach Letzteren kann Begutachtung definiert werden als umfassender, analytischer Prozess zur Gewinnung eines theoretisch fundierten, vertrauenswürdigen Urteils über gegebene oder zukünftige Tatbestände.
So befürwortet von Dohrn (2004), S. 219 und Baumunk (2005), Rn. 350 ff. Auch das IASB befürwortet die Beauftragung eines externen Gutachters, vgl. IAS 16.32 sowie IAS 40.75 (e); kritischer Zülch (2003), S. 326. Empirische Belege hierzu für das Vereinigte Königreich finden sich bei Dietrich/Harris/Muller (2001), S. 149 ff. sowie Muller/Riedl (2002), insb. S. 879. Ein gutes Beispiel für die Bewertungsunsicherheit bei Immobilien liefert der Fall Deutsche Telekom AG. Nach Auffassung der klagenden Anleger sind die Immobilien zum Zeitpunkt des Börsenganges um drei Milliarden Euro zu hoch angesetzt gewesen. Ein im Auftrag der Bonner Staatsanwaltschaft gefertigtes Gutachten eines bekannten Sachverständigenbüros scheint dieses zu bestätigen, vgl. Vogel (2005), S. 163. Ebenfalls kritisch zur Unabhängigkeit der Immobiliensachverständigen Quentin (2006), S. 207.
Vgl. Ballwieser/ KÜting/ Schildbach (2004), S. 537. In Bezug auf die Bewertung von offenen Immobilienfonds zeichnet sich eine Entwicklung dergestalt ab, dass zukünftig neben Immobiliensachverständigen in Gestalt „natürlicher Personen“ auch Immobilienberatungsgesellschaften als „juristische Personen“ beauftragt werden können. Dem Vorteil einer besseren Marktkenntnis steht aber die Gefahr bestehender Interessenkonflikte gegenüber. So kann ein Immobilienberatungsunternehmen einerseits objekt-und marktspezifische Informationen der Investmentsparte im Rahmen der Immobilienbewertung nutzen, gerät aber andererseits in einen Interessenkonflikt, sofern beispielsweise eine Schwestergesellschaft Käufer oder Verkäufer dieser Immobilien berät, vgl. Reichel (2006).
Ballwieser/ KÜting/ Schildbach (2004), S. 537. Zu ähnlichen Erkenntnissen kamen Gwin/Maxam (2002), S. 252, in einer prinzipal-agenten-theoretischen Betrachtung (vgl. auch Teil II Kapitel 1.1.2, Fn. 100), deren empirische Bestätigung jedoch noch aussteht. Vgl. ebenfalls zur Problematik der Unabhängigkeit von Immobiliensachverständigen Loipfinger (2006) und Plenker/Plenker (2006), S. 287 ff. Loipfinger führt in seinem Beitrag fünf Bewertungsbeispiele aus dem Geschäftsbericht des „DB grundbesitz-invest“ Immobilienfonds auf, in denen nach seiner Ansicht bewusst keine marktgerechte Bewertung vorgenommen wurde, um einem möglichen Wertberichtigungsbedarf zu entgehen. Ähnliche Kritik äußert Schwerdtfeger an der Auftragsvergabepraxis der DB Real Estate zur Überprüfung der Immobilienwerte des „DB grundbesitz-invest“, der am 13.12.2005 als erster deutscher offener Immobilienfonds vorübergehend geschlossen wurde. Zur Überprüfung der Immobilienwerte wurden dieselben Sachverständigen beauftragt, welche auch zuvor die Bewertungen durchführt hatten. Diese werden sich bei der Überprüfung „kaum selber schlechte Noten ausstellen.“, Schwerdtfeger (2006), S. 114.
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(2007). Problemstellung. In: Immobilienbewertung im Kontext der IFRS. Gabler. https://doi.org/10.1007/978-3-8350-5555-1_1
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