Zusammenfassung
Der an den Innenstadtbezirk Mitte angrenzende Berliner Bezirk Prenzlauer Berg gehört zu dem die Stadtmitte umgrenzenden Gründerzeitgürtel. Das Untersuchungsgebiet, die Kollwitzstraße in Prenzlauer Berg, liegt innerhalb des am 9.10.1993 förmlich festgelegten Sanierungsgebietes Kollwitzplatz. Die Bebauungs- und Gebäudestruktur, das Alter der Bausubstanz und die historischen Eigentumsverhältnisse weisen alle Merkmale eines typischen Gründerzeitviertels auf. Innerhalb der Kollwitzstraße ist der überwiegende Teil der Grundstücke mit Mietshäusern bebaut, einige Grundstücke sind unbebaut bzw. inzwischen Standorte für Neubauten oder Neubauvorhaben. Kriegsschäden mit der Folge der Zerstörung der Gebäude beschränken sich auf das Südende der Kollwitzstraße.23
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Literatur
Die Kollwitzstraße umfasst 88 Immobilien, jedoch 103 Hausnummem. 1m südlichen Bereich (Senefelderplatz) und um den Kollwitzplatz befinden sich Freiflächen, für die keine Parzellierungen vorgenommen wurden.
Der Bezirk Prenzlauer Berg verzeichnet seit Jahren einen Rückgang der Einwohnerzahl. Dieser fand bereits in der DDR seit den 60er Jahren statt, überwiegend aufgrund des umfangreichen Wohnungsabgangs. Der nach der Wende zu beobachtende Bevölkerungsrückgang geht mit einem Gesamtberliner Wandel, einer Neuorientierung der Bevölkerung einher, der sich in einer gestiegenen Umzugshäufigkeit der Bewohner Berlins seit 1990 ausdrückt (vgl. IfS/S.T.E.R.N. 1998; Kapphan 1997 ).
Im Sanierungsgebiet Kollwitzplatz kann ein kontinuierlicher Bevölkerungsrückgang festgestellt werden. Dieser Einwohnerrückgang, der in allen Sanierungsgebieten des Bezirks Prenzlauer Berg stattfindet, entspricht anteilig dem des Bezirks (vgl. argus 1997 ).
Dem Erlass eines Sanierungsgebietes gehen umfangreiche „Vorbereitende Untersuchungen“ der baulichen und sozialen Situation des Gebietes voraus (S.T.E.R.N. 1992; TOPOS 1992).
Da es sich bei diesem Gebiet um ein Sanierungsgebiet handelt, existieren Mietobergrenzen nach Sanierung sowie Kaufpreisbegrenzungen. Zu deren Inhalt und Wirksamkeit vergleiche Kapitel 3. Trotz sinkender Immobilienpreise (bis 1994 stiegen die Immobilienpreise in den Innenstadtbezirken Berlins, seitdem fallen sie; vgl. ItS/S.T.E.R.N 1998: 148f.) liegen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen am Kollwitzplatz deutlich über dem Durchschnitt des Bezirks (bei Wohnungen über IOOgm liegt der bezirkliche Durchschnitt bei 3.600 DM/qm; Wohnungen am Kollwitzplatz werden in den Immobilienannoncen jedoch zu 5.000 DM/qm angeboten (vgl. Der Tagesspiegel, wöchentliche Immobilienseiten, z.B. 29.11.1998) und in einigen, jedoch nicht allen Fallen zu diesen überdurchschnittlich hohen Preisen auch verkauft.
Während der sog. Gründerzeit bzw. den Gründerjahren von 1871 (Reichsgründung) bis 1873 erlebte Deutschland infolge des Deutsch-Französischen Krieges und den geleisteten französischen Kriegsentschädigungen einen ungewöhnlichen Konjunkturaufschwung. Dieser ging mit der Gründung zahlreicher Aktiengesellschaften einher. 1873 kam es zu einer internationalen Börsenkrise (dem sog. Gründerkrach), in deren Verlauf zahlreiche neugegründete Unternehmen Bankrott gingen. Im weiteren Sinne bezeichnet die Gründerzeit die der Reichsgründung folgenden Jahrzehnte.
Die Kritik an der sog. `Mietskaserne’ hielt über viele Jahrzehnte an und hatte weit reichende Folgen für die Stadtentwicklung und Wohnungspolitik. Insbesondere die städtebauliche und wohnungspolitische Entwicklung Berlins muss in weiten Teilen als Auseinandersetzung mit der sog. `Mietskasernenstadt’ verstanden werden. Erst in jüngster Zeit heben Soziologen auch die Vorteile der Mietskasernen hervor bzw. differenzieren deutlicher als zuvor die Vor-und Nachteile dieses Gebäudetypus (vgl. Bodenschatz 1988; Bollerey/Hartmann 1979; Kil I996a; b).
Die heute klare Trennung von Eigentum und Besitz war, trotz der anderen rechtlichen Situation im Deutschen Reich zur Zeit der Entstehung dieses Artikels noch kein Allgemeinwissen und widerspricht z.T. noch heute dem Alltagswissen und dem sprachlichen Gebrauch. Deswegen wird heute häufig, auch in dieser Arbeit, Mietshauseigentum als Immobilienbesitz bezeichnet.
Eine gänzliche Aufhebungen aller Gesetze und Verordnungen, die die Zwangswirtschaft begründeten, erfolgte jedoch nicht. Die Kritik der Gegner jeglicher Staatsintervention hielt über die Jahre der Weimarer Republik an.
Die staatlich festgesetzten Höchstmieten wahrend der Inflationszeit brachten den Eigentümern nur sehr geringe Einnahmen. In den Jahren 1921 und 1922 betrugen diese Papiermark-Mieten nur noch den dreißigsten bis vierzigsten Teil der Vorkriegsmiete (Lewinsohn 1925: 31; vgl. Witt 1979: 396 ).
Die Unterstützung dieser einfachen Entschuldung ermöglichte die damalige Rechtsprechung, die entschied, dass eine in Goldmark aufgenommene Hypothek Anfang 1923 in praktisch wertloser Papiermark getilgt werden konnte (Zunzer 1996: 55). Ende 1923 wirkte der Staat dem entgegen, indem der Anspruch auf Löschung der Hypothek unter diesen Bedingungen nicht mehr anerkannt wurde. Dies geschah jedoch zu einem Zeitpunkt, als das Immobilieneigentum der meisten Eigentümer bereits entschuldet war.
Aufwertungsrechte sind die ursprünglich in Papiermark eingetragenen, durch den Währungsverfall betroffenen Rechte, die auf vor dem 14.2.1924 begründeten Rechtsverhältnissen beruhen, und die Zahlung einer bestimmten in Mark oder nicht mehr geltenden inländischen Währung ausgedrückten Geldsumme zum Gegenstand haben, und die nach Maßgabe des Aufwertungsgesetzes vom 16.7.1925 aufgewertet sind“ (Kutzner 1937:19; zit. nach Zunzer 1996: 55f.).
Während in der Inflation 1923 die Miete schneller an Wert verlor, als die Mietsätze angehoben werden konnten, wurde ab Mitte der 20er Jahren die gesetzliche Miete jährlich derart angehoben, dass die Miete 1931 bei 133% der Friedensmiete von 1914 lag (Gottmann 1997: 27).
Während die städtischen Wohnungsbaugesellschaften gegenüber „nichtarischen“ Mietern bereits vor Erlass dieses Gesetzes Massenkündigungen ausgesprochen hatten, war die Bereitschaft „arischer” Vermieter, jüdischen Mietern zu kündigen, eher gering (Kreutzer 1997: 379).
Verordnung über die Anmeldung jüdischen Vermögens (Anmeldeverordnung); RGBI 1, 1938; S. 414–415.
Verordnung über den Einsatz jüdischen Vermögens (Einsatzverordnung); RGBI 1, 1938, S. 1709–1712.
Bereits im September 1937 wurde der gesamte Grundstücksverkehr, an dem ausländische Stellen beteiligt waren, genehmigungspflichtig (10. Durchführungsverordnung zum Devisengesetz vom 16.9.1937. RGBI I, 1937; S. 1018, 1130). Ausländer konnten vom Grundstückserwerb abgehalten werden.
VO über das Verbot von Preiserhöhungen v. 26.11. 1936. Reichsgesetzblatt 1/110/1936, S. 955–56.
VO über den Verkehr von Grundstücken v. 1.11.63 und v. 15.12.77.
Die Verteilung der Wohneigentumsformen in der DDR war nicht überall gleich. Deutliche Unterschiede bestanden je nach territorialer Lage: In den südlichen Teilen Ostdeutschlands blieb der Anteil des Privateigentums höher als in den nördlichen Teilen (vgl. Bundesbauministerium 1993: 26). Auch nach der Größe der Städte und Gemeinden differenzierten sich die Eigentumsstrukturen. Auf dem Lande, vor allem in Gemeinden unter 2.000 Einwohnern, überstieg der Anteil des Privateigentums den landesweiten Durchschnitt (vgl. Winkler 1988). Ostberlin hatte 1989 den höchsten Anteil an Volkseigentum sowie den niedrigsten Umfang an privatem Eigentum. Zu differenzieren ist der Anteil des Privateigentums auch nach unterschiedlichen Gebäudetypen. Vor der Restitution befanden sich in Ostdeutschland etwa zwei Drittel der Ein-und Zweifamilienhäuser und nur etwa ein Drittel der Mehrfamilienhäuser in Privateigentum (vgl. Schlomann/Faik 1995: 22f.; Wielgohs 1995: 234 ).
Diese Eigentumsentzüge erfolgten auf der Grundlage der Vermögenssicherungsverordnung vom 17.7.1952 (DDR) bzw. vom 4.9.1952 (Ostberlin) und Folgebestimmungen sowie der Zwangsverkaufsverordnung vom 11.12. 1968. Für ausländisches Eigentum wurde die Schutzverwaltungsverordnung vom 6.9.1951 (DDR) bzw. vom 18.12.1951 (Ostberlin) herangezogen.
Zivilrechtlich wurde diese verwaltungsrechtliche Beschränkung durch den Anspruch auf Zustimmung zum Wohnungstausch nahezu ausgeglichen (vgl. Schulz 1995).
Auch wenn die Höhe der Mieten insgesamt nur geringen Preisunterschieden unterlag, war sie doch nach Lage und Gebäudebestand differenziert. Die untere Spanne der Mietpreise galt für Altbauwohnungen.
Welche Folgen das neue Gesetz tatsächlich haben wird, kann derzeit nicht vorausgesagt werden. Es ist jedoch zu erwarten, dass bislang von den Steuervorteilen begünstigte Eigentümergruppen weiter Immobilien erwerben werden. Da ein Großteil der Steuervorteile jedoch wegfällt, werden diese Eigentümer z.B. durch Umwandlung und ein gewinnorien-
In Kapitel 3 wird das Investitionsverhalten der aktuellen Eigentümer durch weitere Erhebungsmethoden (mündliche und schriftliche Befragung der gegenwärtigen Eigentümer) erfasst und analysiert. Hierdurch können die Orientierungen der aktuellen Eigentümer differenzierter dargestellt werden, als dies für zeitlich vorangegangene Eigentümer möglich ist.
Die Angaben zu den Fallbeispielen sind den grundstücksbezogenen Hausakten des Berliner Vermögensamtes entnommen, die sich großenteils auf Grundbuchrecherchen und Schriftverkehr stützen.
Dass hierüber Kenntnis besteht, ist darauf zurückzuführen, dass auf der Suche nach dem rechtmäßigen Eigentümer nach dem Vermögensgesetz die Eigentumstransfers bis zum Tag vor der Machtergreifung der Nationalsozialisten zurückverfolgt werden müssen. Die während des Nationalsozialismus stattfindenden Eigentümerwechsel werden daraufhin untersucht, ob ein verfolgungsbedingter Vermögensverlust vorlag. Ist dies der Fall, wird die Immobilie an den jüdischen Alteigentümer bzw. dessen Erben rückübertragen (vgl. 1. 4 ).
Die Angaben sind dem Restitutionsbescheid des Berliner Vermögensamtes entnommen, nach dem den Erben des früheren jüdischen Eigentümers die Immobilie aufgrund eines verfolgungsbedingten Vermögensverlustes (§ 1 Abs. 6 VermG) rückübertragen wird.
Die folgende Darstellung beruht auf den brieflichen Angaben des Rechtsanwaltes der Antragsteller auf Restitution des ehemals jüdischen Eigentums (entnommen aus den Unterlagen des Berliner Vermögensamtes).
Die Ausführung ist dem Restitutionsbescheid des Berliner Vermögensamtes entnommen, nach dem den Erben des früheren jüdischen Eigentümers die Immobilie aufgrund eines verfolgungsbedingten Vermögensverlustes (§ I Abs. 6 VermG) rückübertragen wird.
Grundstückspreise wurden kontrolliert. Hierbei unterlag die Genehmigung von Kaufpreisen einer rassistisch motivierten Diskriminierung. Bei Grundstücken jüdischer Eigentümer war nicht unbedingt der Verkehrswert zur Ermittlung des „volkswirtschaftlich gerechtfertigten“ Kaufpreises maßgeblich, sondern die Verträge wurden auch genehmigt, wenn der Kaufpreis 80 bis 100% des niedrigeren Einheitswertes von 1935 betrug. Bei Grundstücken nicht jüdischer Eigentümer betrug der Richtwert 120% des Einheitswertes (vgl. Bundesamt zur Regelung offener Vermögensfragen I994a: 18ff.).
Die Angaben sind dem Restitutionsbescheid des Berliner Vermögensamtes entnommen, nach dem den Erben des früheren jüdischen Eigentümers die Immobilie aufgrund eines verfolgungsbedingten Vermögensverlustes (§ 1 Abs. 6 VermG) rückübertragen wird.
Die Ausführungen zu diesem Beispiel fußen auf der brieflichen Darstellung der Antragstellerin auf Restitution (Akten der Sanierungsverwaltungsstelle Berlin Prenzlauer Berg).
Am 12.11.1938, wenige Tage nach der `Pogromnacht’, erließ Göhring die „Verordnung über eine Sühneleistung der Juden deutscher Staatsangehörigkeit“ (RGBI. I, S. 1579), mit der den deutschen Juden die Zahlung einer Kontribution in Höhe von einer Milliarde Reichsmark auferlegt wurde. Mit der „Durchführungsverordnung über die Sühneleistung der Juden” vom 21.11.1938 (RGBI. I, S. 1638) wurde die Sühneleistung auf die staatenlosen Juden ausgedehnt und als „Judenvermögensabgabe“ bezeichnet. Die Abgabe betrug 20% des Vermögens und war in vier Teilbeträgen fällig (Liedtke 1997: 221).
Zur Definition verfolgungsbedingter Vermögensverluste vgl. 1.4. Diese Vermögensverluste sind heute Gegenstand des VermG.
Die folgenden Ausführungen sind der Hausakte der Wohnungsbaugesellschaft Prenzlauer Berg entnommen. Diese beziehen sich auf einen negativen Restitutionsbescheid (Ablehnung) an die 1CC.
Die Tabellen 9 bis 15 stellen den zahlenmäßigen Umfang und den Wohnort der jeweiligen Eigentümergruppen dar. Da nahezu alle Eigentümer in der Kollwitzstraße nur ein Grundstück in der Kollwitzstraße besaßen, ist die Anzahl der Eigentümer und die Anzahl der Mietshäuser in der Kollwitzstraße weitestgehend identisch.
Eine systematische Erfassung des Mehrfachimmobilieneigentums für alle Eigentümer ist nicht möglich. Angaben hierfür lassen sich nur für einige ausgewählte Jahre definitiv finden. Wiederholt gibt es jedoch in den Akten der Vermögensämter Hinweise auf mehrfaches Immobilieneigentum.
Hier und in den folgenden Gruppen tritt zunehmend die Berufsbezeichnung „Eigentümerin“ auf. Dass Frauen als Eigentümerinnen keine Seltenheit waren, belegt die Tatsache, dass es im Berliner Haus-und Grundbesitzerverein separate Frauengruppen gab. Auch erschien von 1899 bis 1917 eine eigene Zeitschrift des „Hausbesitzerinnenvereins” 63 Die Wohnungen, die in der DDR von der kommunalen Wohnungsverwaltung verwaltet wurden, lassen sich unterteilen in einen zivilrechtlich und einen staatlich verwalteten Teil. Die zivilrechtlich verwalteten Immobilien waren von den Hauseigentümern im Einvernehmen mit den staatlichen Betrieben der Wohnungswirtschaft in deren Verwaltung übergeben worden.
Seit Anfang der 80er Jahre wurden im Rahmen des Wohnungsbauprogramms ‘komplexe Rekonstruktion’ Altbauten in ausgewählten Standorten (i.d.R. einzelne Straßenzüge) in-standgesetzt. Diese Erneuerung wurde in weitgehend rationalisierter und industrialisierter Bauweise durchgeführt. Beispiele in Ostberlin sind die Sophienstraße in Mitte und die Husemannstraße in Prenzlauer Berg (vgl. Bauakademie der DDR 1973; Form + Zweck 1983 ).
Der Anteil der Immobilien, die im Sommer 1998 erstinstanzlich durch das Berliner Vermögensamt, beispielsweise durch einen Restitutionsbescheid, bearbeitet waren, ist höher. Das Restitutionsverfahren ist letztlich aber erst abgeschlossen bzw. die Eigentumsfrage erst dann endgültig geklärt, wenn die Immobilie an den Eigentümer übergeben wurde und Widerspruchsbescheide bearbeitet sind.
Nicht in der Verfügung der WIP befanden sich Ende 1992 verschiedene Freiflächen im südlichen Bereich der Kollwitzstraße. Zum Teil gehören diese dem Land Berlin und sind für das Investitionsvorrangverfahren vorgesehen. Darüber hinaus handelt es sich um eine Gemeinbedarfsflache (Abenteuerspielplatz) des Landes Berlin. Außerdem waren im Dezember 1992 bereits vier Mietshäuser aus der staatlichen Verwaltung herausgelöst.
Nicht mitgezählt sind Ablehnungen im Falle von Mehrfachanträgen durch verschiedene Eigentümer auf dieselbe Immobilie. In der Tabelle ist nur die endgültige Entscheidung über das Grundstück (z.B. die Restitution an den jüdischen Eigentümer, nicht die Ablehnung an den Erwerber jüdischen Eigentums, der auch einen Anspruch erhoben hat) aufgeführt.
Hierbei handelt es sich um eine Erbengemeinschaft mit Wohnsitzen in West-und Ostberlin.
Hierbei handelt es sich um eine Erbengemeinschaft aus den alten Bundesländern und Westberlin.
Eine detaillierte Ausdifferenzierung der aktuellen Eigentümer nach Eigentümertypen erfolgt in Kapitel 3.
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Reimann, B. (2000). Die Eigentümerstruktur städtischer Mietshäuser im Wandel der Gesellschaftssysteme — eine Fallstudie aus Berlin Prenzlauer Berg. In: Städtische Wohnquartiere. Stadt, Raum und Gesellschaft, vol 12. VS Verlag für Sozialwissenschaften. https://doi.org/10.1007/978-3-322-94970-7_3
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