Zusammenfassung
Das Baugesetzbuch regelt eine Reihe von städtebaulichen Maßnahmen, deren Vollzug eine intensive Auseinandersetzung mit der Ermittlung von Verkehrswerten bzw. Bodenwerten von Grundstücken bedarf. Zu diesen Maßnahmen gehören insbesondere das städtebauliche Sanierungsverfahren (§§ 136 bis 164b), das Enteignungsverfahren (§§ 86 bis 122) einschließlich der Eingriffe durch Planungsschäden (§§ 39 bis 44) und das Umlegungsverfahren (§§ 45 bis 79). Welches Verfahren im Einzelfall zur Anwendung kommt, hängt von der Gesamtsituation ab. Grundsätzlich handelt es sich bei den im Rahmen des Vollzugs der angesprochenen städtebaulichen Maßnahmen anzufertigenden Gutachten um übliche Verkehrs- und Bodenwertermittlungen. Allerdings sind die Wertermittlungen ohne die speziellen Kenntnisse der Rechtsgrundlagen und deren höchstrichterlichen Interpretationen kaum rechtsfehlerfrei zu erstatten. Da regelmäßig in den Gebieten, in denen die hier genannten städtebaulichen Maßnahmen durchgeführt werden, Vergleichspreise fehlen, sind die Gutachterausschüsse gefordert, für die inzwischen in ausreichender Zahl vorliegenden alternativen Wertermittlungsverfahren i. S. d. § 10 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV örtliche Marktanpassungen abzuleiten.
Dieser Beitrag ist Teil des Handbuchs der Geodäsie, Band „Bodenordnung und Landmanagement“, herausgegeben von Theo Kötter, Bonn.
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Notes
- 1.
Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom 20. Oktober 2015 (BGBl.IS.1722)
- 2.
Paragraphenangaben ohne Bezeichnung eines Gesetzes beziehen sich auf das Baugesetzbuch
- 3.
Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV) vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639)
- 4.
Wird das Zügigkeitsgebot missachtet, ist es möglich, dass die Gemeinde Fördermittel, ggf. inklusive angefallener Zinsansprüche, zurückzahlen muss.
- 5.
Diese Feststellung hat sich in der Folge immer bestätigt.
- 6.
So schreibt Reuter über die klassische Zielbaummethode (vgl. [3]:„…Herkömmliche Zielbaummethoden ermöglichen nur einen unvollständigen Preisvergleich. Ihnen fehlt der wertmäßige Bezug. Dieser wird erst durch Kombination mit einem Lagewertverfahren auf der Grundlage von Vergleichspreisen und geeigneten Bodenrichtwerten hergestellt …“
- 7.
Vgl. Sprengnetter Immobilienbewertung – Marktdaten und Praxishilfen, Eigenverlag Sinzig, Loseblattsammlung, 98. Ergänzungslieferung, Kap. 3.10.1, Abschn. 2 (200.000 Ew.)
- 8.
- 9.
Nicht zu verwechseln mit der „enteignungsrechtlichen Vorwirkung“. Diese betrifft die Zulässigkeit der Enteignung, z. B. infolge eines Planfeststellungsbeschlusses. Das wird z. B. im Boxberg-Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 24.03.1987 herausgearbeitet. Dort wird klargestellt, dass der Bebauungsplan eine solche „enteignungsrechtliche Vorwirkung“ nicht entfaltet, da dieser keine verbindliche Aussage über die Zulässigkeit der Enteignung treffen kann. Das Gegenteil würde ja auch bedeuten, dass die Gemeinde bei der Aufstellung des Bebauungsplans über die Zulässigkeit einer Enteignung entscheiden könnte; tatsächlich kann die planende Gemeinde nur den Inhalt des Bebauungsplans bestimmen. In dem Sinne wird der Begriff auch vom BGH und vom BVerwG verwendet. Hingegen betrifft die „Vorwirkung der Enteignung“ allein den Sachverhalt der Vorverlegung des Qualitätsstichtages für Entschädigungszwecke.
- 10.
Der Differenzwert ist nur dann mit dem Verkehrswert der Abtretungsfläche identisch, wenn das Restgrundstück weder Vermögensnachteile noch Vermögensvorteile erfährt.
- 11.
***** Die absoluten Bewirtschaftungskosten der Geschäftsräume sind trotz geringerem Kundenstrom nur geringfügig mit der Folge, dass sich der Prozentsatz um 3 % erhöht hat.
- 12.
Dieser Fall lehnt sich an ein Beispiel von Risthaus an (vgl. [15])
- 13.
Auch wenn sich Einwurfs- und Zuteilungswert unterschiedlich über die Dauer der Umlegung entwickeln, ist der Sollanspruch nicht neu festzulegen. Eine solche Bodenwertentwicklung ist aber kaum zu befürchten.
- 14.
Das Gleiche gilt für die in der Umlegung bereitgestellten Ausgleichsflächen.
Literatur
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Reuter, F.: Zur Ermittlung von Bodenwerten in kaufpreisarmen Lagen, fub 3/2006, 97 ff. (2006)
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Kanngieser, E., Schuhr, W., et al.: Stochastische Algorithmen der Grundstücksbewertung. GUG 5, 280–285 (weitere Fundstellen: AVN 1997, 89; GUG 6, 350–354, 2001; ZfV 128, 235–240, 2003; AVN 10, 357–363, 2004) (2005)
Ruzyzka-Schwob, G., Jankowski, M., Liebig, S.: Sanierungswertermittlung: Das Modell Niedersachsen 2008. Nachrichtenblatt der Niedersächsischen Vermessungs- und Katasterverwaltung 1 und 2/2009, 12 ff. (2009)
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Kleiber, W.: Kleiber, Simon, Weyers: Wertermittlung von Grundstücken, 5. Aufl. Bundesanzeiger Verlag, Köln (2007)
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Risthaus, Ludger: Bemessung der Entschädigung bei Änderung oder Aufhebung einer zulässigen Nutzung – zum Begriff der „ausgeübten Nutzung“, VR 51/6 und 7, 413
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Ministerium des Innern, für Sport und Infrastruktur Rheinland-Pfalz: Berechnungshilfe zur Umlegungswertermittlung, abgedruckt in Richtlinien zur Bearbeitung von Umlegungsverfahren nach dem Baugesetzbuch (Bodenordnungsrichtlinien – RiBodO) vom Dezember 2014 des Ministeriums des Innern, für Sport und Infrastruktur u. a. Rheinland-Pfalz, Anlage 20 (2014)
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Strotkamp, HP. (2016). Immobilienbewertung im Vollzug städtebaulicher Maßnahmen. In: Freeden, W., Rummel, R. (eds) Handbuch der Geodäsie. Springer Reference Naturwissenschaften . Springer Spektrum, Berlin, Heidelberg. https://doi.org/10.1007/978-3-662-46900-2_82-1
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