Auszug
Die Vermittlung entscheidungsnützlicher Rechnungslegungsinformationen setzt deren Relevanz und Zuverlässigkeit voraus.665 Zwischen den Anforderungen der Relevanz und Zuverlässigkeit besteht jedoch ein Spannungsverhältnis, dem insbesondere im Kontext der Abbildung von Investment Properties zum Fair Value eine besondere Bedeutung zukommt.666 Dieses Spannungsverhältnis führt nach überwiegender Auffassung des Schrifttums zu einem Zielkonflikt zwischen den Anforderungen der Relevanz und Zuverlässigkeit (sog. „Trade-Off“).667 Das Problem eines Trade-Off zwischen einer möglichst hohen Relevanz und einer möglichst hohen Zuverlässigkeit ist dem IASB durchaus bewusst.668 Da das IASB nicht angibt, welche Bandbreite einer Schätzung (des Fair Value eines Investment Property) als zuverlässig erachtet wird,669 stellt sich für den Rechnungslegenden somit die Frage, welche Anforderung in welchem Maße Berücksichtigung finden sollte, damit im Ergebnis das Informationsbedürfnis der Adressaten auch befriedigt wird.670 Aus diesem Grund erachtet wohl auch das FASB das Spannungsverhältnis „relevance versus reliability“ im Zuge der Angleichung der Rahmenkonzepte des FASB und des IASB als „key concern“.671
Dies haben empirische Erklärungsansätze bestätigt, vgl. auch Teil I Kapitel 2.3 sowie zu den Anforderungen der Relevanz und Zuverlässigkeit in den IFRS Teil II Kapitel 3.2.1.3.2 und in den US-GAAP 3.2.2.1.3.
Vgl. hierzu beispielsweise IASB Framework.32. Der Fair Value ist als Wertmaßstab jedoch nur dann vorgesehen, solange ein Mindestmaß an Verlässlichkeit gegeben ist, vgl. IAS 40.53.
This is a preview of subscription content, log in via an institution to check access.
Access this chapter
Tax calculation will be finalised at checkout
Purchases are for personal use only
Preview
Unable to display preview. Download preview PDF.
Literatur
Vgl. Jones (1999), S. 28 ff.; Streim/Bieker/Leippe (2001), S. 184. So werden Fair Values einerseits als besonders relevant angesehen, da sie aufgrund ihres vielfach vorhandenen Cashflow-und Zukunftsbezugs direkt an die Zielgrößen des Investors anknüpfen, andererseits ist ihre Ermittlung in vielen Fällen mit großen Bewertungsspielräumen verbunden und daher naturgemäß unsicher, vgl. stellvertretend Siegel (1997), S. 83 sowie Willis (1998), S. 855 ff. A.A. Chambers, der die Kriterien Objektivität, Übereinstimmung, Relevanz und Neutralität als auf ein ähnliches Ziel gerichtet und sich gegenseitig verstärkend, also als zielkongruent, ansieht, vgl. Chambers (1966), S. 156.
Vgl. stellvertretend Streim/ Bieker/ Esser (2003), S. 458; Barrett et al. (1991), S. 94; Christie (1992), S. 90; Kirschenheiter (1997), S. 50; Haller (1994), S. 208 f.; Kuhner (2001), S. 537; Kuhlewind (1997), S. 61, 101 f. sowie tendenziell ebenfalls von einem Zielkonflikt sprechend das IASB “Information may be relevant but so unreliable in nature or representation that its recognition may be potentially misleading.”, vgl. IASB Framework.32. Nach Mujkanovic (2002), S. 63 ist ein Zielkonflikt dahingehend aufzulösen, dass der Relevanz ein eindeutig höherer Stellenwert als der Zuverlässigkeit beigemessen wird. Einen Konfliktfall grundsätzlich bejahend, jedoch ebenfalls der Relevanz den Vorrang einräumend Streim/Bieker/Leippe (2001), S. 184 mit Verweis auf IASB Framework.43. Jedoch wurde diese Aussage in jüngeren Veröffentlichungen nicht wiederholt, vgl. Streim/Bieker/Esser (2003), S. 458 ff.
Einzig beim Ansatz (und nicht bei der Bewertung) von Rückstellungen fordern die IFRS explizit, dass die Rechnungslegungsinformation “more likely than not” zu sein hat, vgl. IAS 37.16. Baetge/Zülch fassen daher einen Wahrscheinlichkeitsgrad von mehr als 50% als hinreichend auf. Nur wenn dieser Wahrscheinlichkeitsgrad nicht erreichbar ist, ist eine zuverlässige Schätzung ausgeschlossen, vgl. Baetge/ ZÜlch (2004), Rn. 242. Eine Übertragung im Wege des Analogieschlusses dieses Wahrscheinlichkeitsgrenzwerts (der sich zudem auf eine Ansatz-und keine Bewertungsfrage bezieht) auf andere abzubildende Sachverhalte erscheint jedoch nicht angemessen. So wird diese Aussage in IAS 37.23 wiederholt und in der Fußnote erläutert, dass diese Auslegung des Wahrscheinlichkeitsbegriffes nicht zwangsläufig auf andere Standards übertragen werden darf, vgl. zum Wahrscheinlichkeitsbegriff in IAS 37 auch Lüdenbach/Hoffmann (2003), S. 5 ff.
Klein dagegen erachtet eine unterschiedliche Gewichtung der Objektivierung und damit der Zuverlässigkeit in Abhängigkeit der verschiedenen Zwecke der Rechnungslegung für nicht sachgerecht. So hängt ihrer Auffassung nach die Entscheidungsnützlichkeit in hohem Maße von deren Zuverlässigkeit ab, da nur so das notwendige Vertrauen der Adressaten zu befriedigen ist, vgl. Klein (2003), S. 90. Ähnlich auch Lüdenbach/Hoffmann (2006), Rz. 31 f.
Vgl. FASB (2004), Kapitel “The Project to Revisit the Conceptual Framework”. Jedoch beabsichtigen das IASB und das FASB derzeit im Rahmen des gemeinsamen Projektes zur Weiterentwicklung und Vereinheitlichung des Framework von IASB und FASB, die primäre Anforderung der “Zuverlässigkeit” durch den Begriff “glaubwürdige Darstellung” (“faithful representation”) zu ersetzen, vgl. IASB (2006), QC7.
Vgl. Streim/ Bieker/ Leippe (2001), S. 197.
So sind Streim/ Bieker/ Esser (2003), S. 474, der Ansicht, es wäre naiv anzunehmen, dass der Rechnungslegende die eröffneten Ermessensspielräume nicht systematisch zu seinem Vorteil ausnutzen würde. Zülch (2003), S. 305 ff., fordert daher eine Begründung, warum sich der Bilanzierende für einen spezifischen Diskontierungszinssatz entschieden hat, und die Angabe von möglichen Alternativzinssätzen und deren Auswirkungen. Dies sollte möglichst durch Marktdaten gestützt erfolgen. Mit Bezug auf die US-GAAP kommt Hitz (2006), S. 359, daher zum Schluss, dass “zumindest für modellgestützt ermittelte fair values in zahlreichen Fällen das realiability-Erfordernis als nicht erfüllt anzusehen ist.” (Hervorhebungen im Original).
Diese Einschätzung bestätigt sich auch durch die auf der Marktbasierung der Inputparameter (Daten und Annahmen) orientierten Verfahrenshierarchie im kürzlich veröffentlichten SFAS 157, vgl. Teil II Kapitel 3.2.2.2.1 sowie zur Bedeutung der Datenqualität Hitz (2006), S. 367.
Vgl. hierzu die Ausführungen von Chambers (1966), S. 150 zu aggregierten Aussagen: “An aggregative statement bearing a single date will be an objective statement only if its components are objective statements at that date.”Ähnlich auch Lüdenbach/Hoffmann (2003), S. 12, die in diesem Zusammenhang vom “Gigo-Prinzip” (garbage in, garbage out) sprechen.
Vgl. Klein (1971), S. 31.
Vgl. für die Charakterisierung eines Algorithmus Reitmann (1964), S. 303, der als wesentliches Kriterium eine “explicitly specifiable class of problems, all of which may be solved by [...] the program for the algorithm” ansieht. Ähnlich auch in Klein (1971), S. 33.
Entscheidungsaufgaben werden als vollständig formuliert betrachtet, wenn die Aufgabenstellung mittels numerischer Ausdrücke in Form von Skalen oder Vektoren formuliert werden kann und die Ziele der Aufgabenstellung im Sinne des Minsky-Kriteriums als “wohl-definiert” (well-defined) zu bezeichnen sind. Eine Wohl-Definiertheit des Problems liegt vor, sofern ein Verfahren existiert, mit dem festgestellt werden kann, ob eine vorgeschlagene Lösung annehmbar ist, vgl. Minsky (1961), S. 408. Simon/Newell (1958), S. 5 fassen die Kriterien für ein “well-structured” Problem folgendermaßen zusammen: “In short, well-structured problems are those that can be formulated explicitly and quantitatively, and that can then be solved by known and feasible computational techniques.”
Vgl. Klein (1971), S. 32; in der Literatur auch als “non-programmed”, “unstructured”, “ill-structured” und “ill-defined” bezeichnet; Simon/Newell (1958), S. 4 ff. sprechen beispielsweise von “ill-structured”. Vgl. zur Abrenzung von “well-defined” und “ill-defined problems” auch Reitman (1964), S. 299 ff.
Vgl. Klein (1971), S. 34.
Hier liegt die Theorie der Anspruchsanpassung zugrunde, welche ein wesentliches Element heuristischer Verfahren bildet, vgl. zur Anspruchsanpassung Cyert/ March (1963), S. 34 ff.; March/Simon (1958), S. 47 ff. sowie im Zusammenhang mit heuristischen Verfahren Grünig/Kühn (2004), S. 103; Reitman (1964), S. 302 f.
So sind praktische Entscheidungsprobleme in der Regel unvollständig formuliert (“ill-structured”). Diese Strukturmängel bezeichnen Adam/ Witte (1979), S. 130 ff. als Defekte (Lösungs-, Wirkungs-, Bewertungs-und Zielsetzungsdefekte). Bezogen auf die Problematik der Fair Value-Ermittlung sind einschlägig der Bewertungsdefekt, bei dem sich ein relevantes Merkmal (hier Parameter) nicht mit den angestrebten Zielgrößen (hier Relevanz und Zuverlässigkeit) bewerten lässt (beispielsweise beim kalkulatorischen Zinssatz, vgl. ebenda, S. 132), und der Zielsetzungsdefekt.
Von (griechisch) “heuriskein”-“finden”, vgl. Kruschwitz/ Fischer (1981), S. 449. Vgl. für die verschiedensten mit dem Begriff “Heuristik” verbundenen Intensionen und Extensionen Streim (1975), S. 145 ff. sowie zur Entwicklung der Heuristikforschung Gans (1986), S. 294 ff. m.w.N.
Vgl. Berens (1992), S. 5 sowie Müller-Merbach (1981), S. 1, der das Hauptanwendungsgebiet von Heuristiken bei solchen Problemen sieht, für die kein effizienter Algorithmus existiert. Vgl. für Beispiele ebenda, S. 8 f. sowie zur Abgrenzung der Heuristik vom Algorithmus auch Imboden/Leibundgut/Siegenthaler (1978), S. 301.
Vgl. Feigenbaum/ Feldman (1963), S. 6.
In einer engen Begriffsdefinition als Bezeichnung einzelner Verfahren wird von sog. “Heuristiken” gesprochen. In einer sehr weiten Definition dagegen wird der Begriff als Bezeichnung für eine ganze Wissenschaftsdisziplin verwendet. Zweckmäßig erscheint die Verwendung als Sammelbegriff für alle Aussagen und Theorien über heuristische Problemlösungsprozesse, vgl. Gans (1986), S. 298 m.w.N.
Vgl. auch Streim (1975), S. 147.
Vgl. ebenda, S. 149.
Auch als Faktorisierungs-Heuristik bezeichnet, vgl. beispielsweise Imboden/ Leibundgut/ Siegenthaler (1978), S. 313 f.
Von speziellen heuristischen Lösungsverfahren wird gesprochen, wenn für ein bestimmtes Sachgebiet spezielle heuristische Prinzipien zu einem systematischen Lösungsverfahren integriert werden. Ein typisches Beispiel hierfür sind Entscheidungstechniken beim Schach-und Kartenspiel. Die Besonderheit liegt in der Bezugnahme auf einen eng definierten Aufgabenrahmen. Sie können somit nicht in allgemeiner Form formuliert werden. Oft handelt es sich um einfache Selektionskriterien, man spricht deshalb auch von Auswahlheuristiken, vgl. Klein (1971), S. 126. Vgl. für einige Beispiele ebenda, S. 128 sowie Feigenbaum/Feldman (1963), S. 6 f.
Für Einzelheiten zur mündlichen Befragungstechnik vgl. Bortz/ DÖring (2003), S. 237 ff.
Es sei darauf hingewiesen, dass in der Literatur vielfach nicht zwischen der Standort-und Marktanalyse differenziert wird, vgl. IsenhÖfer/ VÄth/ Hofmann (2005), S. 394.
Muncke/ Dziomba/ Walther (2002), S. 133 (ohne Aufzählungszeichen des Originals) sowie für eine Darstellung des Ablaufs einer solchen Analyse ebenda, S. 139. Hierzu bietet sich beispielsweise der Zugriff auf sog. externe Geodatenbanken wie beispielsweise On-Geo oder Geoport an, vgl. Ott/Lenzen (2004), S. 800.
Vgl. ausführlich zur Standortanalyse sowie zur Diskussion über mögliche Standorttheorien IsenhÖfer/ VÄth/ Hofmann (2005), S. 398 ff. sowie S. 416 ff.
Vgl. ausführlich zur Marktanalyse VÄTH/ HOFMANN (2005) ebenda, S. 433 ff.
Vgl. VÄTH/ HOFMANN (2005) ebenda, S. 395.
Vgl. IsenhÖfer/ VÄth/ Hofmann (2005), S. 396.
Auf die Problematik der Abgrenzung von Zahlungsströmen bei Immobilienportfolios wird an dieser Stelle nicht näher eingegangen. Aufgrund der gegenseitigen Beeinflussung der Einzahlungen und Auszahlungen durch andere im Bestand gehaltene Immobilien ist eine isolierte Erhebung der Einzahlungen und Auszahlungen bei der Komplexität größerer Immobilieneinheiten mit erheblichen Schwierigkeiten behaftet, vgl. Paul (2001), S. 629. Vgl. beispielhaft zur Bewertung von Wohnimmobilienportfolios Leopoldsberger/Kiefer (2000).
Vgl. KÜmmel (2002), S. 170.
A.A. offenbar KÜmmel (2002), S. 170.
Vgl. Beck (2004a), S. 359. Darüber hinaus sind Sondereinzahlungen durch Vermietung von Werbeflächen, Mobilfunkantennen, Automation oder Mobiliar möglich, vgl. stellvertretend gif (2006), S. 8. Diese werden jedoch aus Vereinfachungsgründen nicht weiter betrachtet.
Streng genommen handelt es sich gleichwohl um unsichere Zahlungen, da sie in der Person des Mieters ein Ausfallrisiko beinhalten und daher Abweichungen von den vertraglich vereinbarten Zahlungsströmen möglich sind. Unabdingbar sind jedoch gewisse Prüfungshandlungen, vgl. zum Begriff der Prüfungshandlung stellvertretend Marten/ Quick/ Ruhnke (2006), S. 618 f. So sollten im Rahmen aussagebezogener Prüfungshandlungen die tatsächlich gezahlten Mieten mit den Soll-Mieten verglichen werden, vgl. PAUL (2001), S. 630.
Vgl. Paul (2001), S. 632; Zülch (2003), S. 257.
Dieser Prognosezeitraum, auch als Detailplanungsperiode bezeichnet, beträgt gewöhnlich zehn Jahre, vgl. Fn. 365.
Vgl. hierzu auch Fn. 328.
So unterstellt beispielsweise die Bayerische Immobilien AG nach Auslaufen eines Mietvertrages eine objekt-und nutzungsspezifischen Leerstandszeit, d.h. einen Ausfall der “Cash-Inflows”. Im Anschluss an diese Leerstandszeit wird eine Neuvermietung auf Grundlage der objekt-und mietflächenspezifischen Marktmiete sowie Annahmen zur Marktmietentwicklung unterstellt, vgl. Hinrichs/ Schultz (2003), S. 267.
Vgl. Paul (2001), S. 631.
Liegen Mietvertragsverlängerungsoptionen vor, ist eine Einschätzung der Mietverlängerungswahrscheinlichkeit notwendig. Ein Indiz hierfür ergibt sich aus dem Vergleich der Vertragsmiete und der derzeitigen Marktmiete. Liegt die Vertragsmiete unterhalb der Marktmiete, so ist mit einer Verlängerung für die Dauer der Option zu rechnen. Eine Schätzung kann somit unterbleiben. Liegt dagegen die Vertragsmiete oberhalb der Marktmiete, so ist entweder mit einem Auszug oder einer Verlängerung zu den marktüblichen Konditionen zu rechnen. In diesem Fall ist eine Prognose auf Grundlage der Marktmiete erforderlich, vgl. gif (2006), S. 8.
Die Wiedervermietungswahrscheinlichkeit ist eng verknüpft mit dem Problem des Leerstandes. Hierbei ist in konjunkturellen und strukturellen Leerstand zu unterscheiden, vgl. Altmeppen (2006), S. 336 f. Der konjunkturelle Leerstand resultiert aus einer schwankenden Nachfrage aufgrund der konjunkturellen Gesamtentwicklung; mit einer kurzfristigen Neuvermietung ist daher zu rechnen. Struktureller Leerstand beruht dagegen auf einem Überangebot, welches auch bei konjunkturellen Änderungen nicht nachgefragt würde; er ist daher abhängig von der Lage und dem Zustand des Objektes.
Vgl. stellvertretend zur Problematik der Inflation im DCF-Verfahren Engel (2003), S. 354 f.; Kleiber (2004), S. 200.
Der empirisch abgeleitete Liegenschaftszinssatz ist dann ein realer Zinssatz, wenn es marktüblich ist, die Inflation durch Wertsicherungsklauseln zu kompensieren. Andernfalls enthält der Liegenschaftszinssatz einen Risikoaufschlag für die Inflationserwartungen des Marktes. Ein aus dem Kapitalmarktzinssatz abgeleiteter Diskontierungszinssatz im DCF-Verfahren berücksichtigt grundsätzlich einen Inflationsausgleich in Höhe der in den angesetzten Mieten (Einzahlungen) und Bewirtschaftungskosten (Auszahlungen) enthaltenen Inflationsmargen. Der Diskontierungszinssatz im DCF-Verfahren ist somit immer ein Mischzinssatz, er beinhaltet reale und nominale Komponenten, vgl. hierzu Engel/ BÄrwolf (2004), S. 275 f.
So orientiert sich der Vorschlag der BIIS für ein “marktwertkonformes DCF-Verfahren” an den Vorgaben der WertV, insbesondere § 11 Abs. 2 WertV, und formuliert ein Modell, das die Inflation ausschließlich im Nenner, dem Liegenschaftszinssatz berücksichtigt, vgl. BIIS (2006), S. 9.
A.A. Buhlemann (2006), S. 324, der einen Verzicht der Berücksichtigung eigener Erwartung an die Marktentwicklungen und damit eine reine Projektion der tatsächlich vorhanden Ist-Mieten, reflektiert durch einen Marktvergleich, als geeignet erachtete.
Vgl. ZÜlch (2003), S. 234.
Vgl. zu den “Operating Expenses” aus US-amerikanischer Sicht ausführlich Appraisal Institute (2001), S. 512 ff.
Das Mietausfallwagnis umfasst gewöhnlich das Wagnis eines Einzahlungsausfalls durch uneinbringliche Mietrückstände oder Leerstand sowie die Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Aufhebung des Mietverhältnisses oder Räumung, vgl. Vogels (1996), S. 158. Da beim DCF-Verfahren jedoch die erwarteten Leerstände und Mietausfälle bereits in der Prognose der Einzahlungen berücksichtigt werden, dürfen bei den Auszahlungen nur die hierdurch entstehenden Kosten in Ansatz gebracht werden, da ansonsten eine Doppelerfassung erfolgen würde.
Vgl. Simon/ Simon (2005), Rn. 4.169. Die Abschreibung ist nicht zu berücksichtigen, da sie aufgrund fehlender Zahlungsmittelabflüsse keine Auszahlung darstellt und nur die technische Wertminderung des Gebäudes erfassen soll. Sie wird im Rahmen des Ertragswertverfahrens nach WertV ebenfalls aufgeführt (§ 25 II. BV), ist jedoch nach Auffassung des Schrifttums auch dort nicht zu berücksichtigen. Vgl. beispielhaft zur Problematik der Abschreibungen im Rahmen der Wertermittlung ebenda, Rn. 4.174 ff.
Vgl. Beck (2004a), S. 360. Ein Beispiel für durchschnittliche Betriebskosten in % des Rohertrages geben Simon/Simon (2005), Rn. 4.197.
So liegen nach Vogels (1996), S. 157 die jährlichen Instandhaltungskosten bei ca. 1 bis 1,5% der Herstellungskosten am Wertermittlungsstichtag.
Vgl. Beck (2004a), S. 355.
Vgl. gif (2006), S. 11.
Vgl. hierzu beispielsweise zur Ermittlung des Instandhaltungsbedarfs anhand einer Stichprobe Katte et al. (2001), S. 8 ff.
ZÜlch (2003), S. 245 erachtet die Instandhaltungskosten dagegen als fast sichere Auszahlungen.
Die Bayerische Immobilien AG verwendet beispielsweise pauschalierte Erfahrungssätze von 3% für nahe an der Konzernzentrale gelegene Immobilien und von 3,5% für weiter entfernt liegende Immobilien. Sie begründet diese Differenzierung mit der aufgrund der räumlichen Entfernung erhöhten Verwaltungsintensität, vgl. Hinrichs/ Schulz (2003), S. 268.
Vgl. zum Begriff des Leerstandes und zur Einschätzung des Leerstandrisikos Simon (2003), S. 273 ff.
Vgl. Beck (2004a), S. 360.
So wird die ordnungsgemäße Wahl des Diskontierungssatzes auch “als die größte Schwäche des DCF-Verfahrens bezeichnet.”, Behrendt/ Baumunk (2001), S. 11. Die starke Abhängigkeit des mit Hilfe des DCF-Verfahrens ermittelten Fair Value ergibt sich durch die Abzinsungskomponente, vgl. Copeland/Weston/Shastri (2005), S. 881 ff. Allerdings sind die Auswirkungen einer Variation des Diskontierungszinssatzes mit Hilfe einer Sensitivitätsanalyse gut ersichtlich, vgl. für ein umfassendes Beispiel hierzu Zülch (2003), S. 305 ff.
Vgl. Behrendt/ Baumunk (2001), S. 11.
Vgl. EVS 4, Par. S 4.02 sowie Paul (2001), S. 633
Vgl. GN 9, Par. 5.1, Beck (2004a), S. 361.
Vgl. Leopoldsberger/ Thomas/ Naubereit (2005), S. 502.
Vgl. White et al. (2003), S. 31
Vgl. für eine empirische Untersuchung der Anfangsrendite von Wohn-und Gewerbeimmobilien durch die KPMG Behrendt/ Baumunk (2001a), S. 10. Für die Verwendung von Nettoanfangsrenditen als Diskontierungszinssätze im DCF-Verfahren spricht, dass sie aus vergleichbaren Transaktionen des jeweiligen Teilmarktes abgeleitet werden können, was die Transparenz und Plausibilität gegenüber einer Kapitalmarktorientierung erhöht. Nachteilig ist, dass die Daten nicht flächendeckend vorhanden sind sowie zentral erfasst und ausgewertet werden, sondern von einer Vielzahl von Marktteilnehmern und-beobachtern veröffentlicht werden. Des Weiteren bleibt die Komponente Wertentwicklung bei Zugrundelegung von Nettoanfangsrenditen unberücksichtigt, vgl. ebenda, S. 10.
An Immobilienstandorten mit einem großen Nachfrageüberhang, wie er in den 90er Jahren in den großen europäischen Metropolen vielfach beobachtet werden konnte, erscheint die Annahme einer Vollvermietung zum Marktniveau im ersten Vermietungsjahr realistisch. Jedoch zeigt die Marktentwicklung der letzten Jahre insbesondere in deutschen Großstädten, wie z.B. Berlin, dass keineswegs von einem Nachfrage-sondern vielmehr von einem Angebotsüberhang ausgegangen werden kann. In einem solchen Marktumfeld ist die Bestimmung einer Anfangsrendite als Diskontierungszinssatz mangels tatsächlicher Vollvermietung zum Marktniveau nicht möglich. A.A. ZÜlch (2003), S. 261, welcher die Auffassung vertritt, dass grundsätzlich von Vollvermietung zum Marktniveau im ersten Vermietungsjahr auszugehen ist.
A.A. sind Teile des Schrifttums, vgl. Beck (2004a), S. 361 sowie Zülch (2003), S. 261, der die Anwendung der Anfangsrendite als Diskontierungszinssatz in einem DCF-Verfahren als geeignet erachtet, wenn eine stichtagsbezogene Immobilienbewertung vorgenommen werden soll. Da jedoch der Diskontierungszinssatz die Markterwartungen mit abbilden soll, erscheint diese Annahme nur für den Spezialfall gegeben, dass der Kaufpreis auch die Markterwartungen zum Zeitpunkt der Bewertung widerspiegelt. Wäre dies jedoch der Fall, so hätte man mit dem Kaufpreis einen am Markt erzielten Preis, welcher unmittelbar als Fair Value geeignet wäre. Eine Bewertung mit Hilfe des DCF-Verfahrens wäre in diesem Fall überflüssig. Zur Bestimmung des Risikozuschlags bei Verwendung eines kapitalmarktorientierten Diskontierungszinssatzes kann die Anfangsrendite jedoch Berücksichtigung finden, vgl. Hinrichs/Schultz (2003), S. 269 sowie die Ausführung zur Bestimmung des Risikozuschlages im nachfolgendem Kapitel.
Vgl. White el al. (2003), S. 34.
Vgl. g.A. Beck (2004a), S. 361.
Vgl. ZÜlch (2003), S. 264 sowie Teil II Kapitel 1.2.2.1.
Vgl. Behrendt/ Baumunk (2001), S. 11.
Vgl. zur Anwendung des DCF-Verfahrens in der Unternehmensbewertung stellvertretend BÄzner/ Timmreck (2004); Drukarczyk (2003), S. 199 ff.; Matschke/ Brösel (2005), S. 551 ff.
Vgl. Fn. 401.
Strenggenommen handelt es sich beim Liegenschaftszinssatz demnach ebenfalls nicht um einen Zinssatz, sondern um eine Rendite, vgl. hierzu auch Fn. 326 sowie Fn. 364.
Vgl. Behrendt/ Baumunk (2001a), S. 10.
Diese Einschätzung bestätigt sich durch die Entwürfe zweier Empfehlungen zur Standardisierung des DCF-Verfahrens der BIIS und der gif. Die BIIS beabsichtigt, die bereits mit dem Ertragswertverfahren nach WertV erprobte Verwendung des Liegenschaftszinssatzes beizubehalten, vgl. BIIS (2006), S. 9. Die gif dagegen betrachtet grundsätzlich zwei Möglichkeiten als konform mit dem DCF-Verfahren: Die Verwendung der internen Rendite sowie eines kapitalmarktorientierten Zinssatzes, vgl. gif (2006), S. 14. Wie zuvor ausgeführt, scheidet die interne Rendite als geeigneter Diskontierungszinssatz aus. Daher verbliebe, wenn man wie die gif nur die zwei zuvor genannten Alternativen als konform mit dem DCF-Verfahren betrachtet, nur der kapitalmarktorientierte Zinssatz. Auf die Empfehlungen der BIIS und der gif wird im Rahmen der Ergebnisinterpretation in Teil III Kapitel 4.2.2.2 erneut eingegangen.
Vgl. zum DCF-Verfahren in der Unternehmensbewertung Fn. 773.
Vgl. beispielsweise White et al. (2003), S. 108.
Dieser aus dem Kapitelmarkt abgeleitete Diskontierungszinssatz sollte alle nicht im Zähler, d.h. in den Ein-und Auszahlungen, enthaltenen Wachstumserwartungen und Risiken aufnehmen. Eine Ableitung aus dem Kapitelmarkt sollte daher durch den Rückgriff auf die Rendite einer Kapitalmarktanlage erfolgen, deren Einzahlungen hinsichtlich zeitlicher Struktur, Höhe und Risiko mit der zu bewertenden Immobilie vergleichbar sind. Da diese Vergleichbarkeit, insbesondere im Hinblick auf das Risiko regelmäßig nicht gegeben ist, erfolgt eine Modifizierung des aus dem Kapitalmarkt abgeleiteten Zinssatz (dem Basiszinssatz) durch einen Risikozuschlag, vgl. beispielsweise Mandl/ Rabel (2005), S. 60, Rn. 430.
Vgl. Drukarczyk (2003), S. 352
Vgl. Mandl/ Rabel (1997), S. 134. Das Prinzip der Laufzeitäquivalenz liefert somit die Begründung für einen Stichtagszinssatz, vgl. dieselben (2005), S. 59, Rn. 429.
Längerfristige Kapitalanlagen weisen daher meist höhere Zinssätze als Kapitalanlagen mit kürzerer Laufzeit aus. Man spricht von einer normalen oder steigenden Zinsstruktur, vgl. Drukarczyk (2003), S. 356 f.
Nullkuponanleihen weisen keine laufende Verzinsung auf, d.h. der Kupon ist Null. Die Zinszahlung erfolgt nur einmal am Ende der Laufzeit. Die Rendite einer Nullkuponanleihe bezeichnet dabei den periodenbezogenen Zinssatz für die Anlage finanzieller Mittel über die entsprechende Laufzeit ohne zwischenzeitliche Zinszahlungen, vgl. Obermaier (2005), S. 7.
Vgl. Mandl/ Rabel (2005), S. 59, Rn. 429.
Bei der Umlaufrendite handelt es sich um den gewogenen Durchschnitt der Renditen aller umlaufenden Staatsanleihen unterschiedlicher Laufzeit. Der durch zeitliche Durchschnittsbildung ermittelte Durchschnittszinssatz entspricht daher allenfalls zufällig der Verzinsung der am Kapitalmarkt vorherrschenden Alternativanlagen verschiedener Laufzeiten, vgl. Schwetzler (1996), S. 1094.
Die Umlaufrenditen von Anleihen der öffentlichen Hand werden in den Monatsberichten der Deutschen Bundesbank sowie tagesaktuell auf der Webseite der Deutschen Bundesbank veröffentlicht, vgl. beispielhaft den Monatsbericht April 2006, Deutsche Bundesbank (2006), S. 51*, sowie die Webseite der Deutschen Bundesbank unter http://www.bundesbank.de, Link “Statistik”.
Vgl. stellvertretend Mandl/ Rabel (1997), S. 134. Die Verwendung der Umlaufrendite von Staatsanleihen als Basiszinssatz erfolgt auch unter der Prämisse, dass niemand bei der Anlage in Immobilien eine geringere Verzinsung als bei (quasi) risikolosen Staatsanleihen akzeptieren würde, vgl. Münchehofel/Springer (2004a), S. 261
Die Renditestruktur ist daher auch von der eigentlich notwendigen Zinsstruktur auf Basis von “Zerobondrates” zu unterscheiden. Die Renditestruktur, beispielsweise von öffentlichen Anleihen im Sinne der Umlaufrendite, bildet die Effektivverzinsung aller umlaufenden Staatsanleihen mit ihrer Restlaufzeit ab. Es handelt sich also um den internen Zinsfuß einer (Kupon)-Anleihe, bei der während der Laufzeit mehrere Zahlungen erfolgen. Dabei wird implizit eine Wiederanlage zur Rendite und nicht zum Zinssatz unterstellt, vgl. hierzu auch Kruschwitz (2004), S. 90 ff. Bei der Effektivzinsberechnung werden sämtliche Zahlungsströme mit derselben Rate (der Rendite) diskontiert, bei der Zinsstruktur hingegen mit dem laufzeitadäquaten Zinssatz, vgl. hierzu auch Steiner/Uhlir (2001), S. 22 ff. Daher gibt die Renditestruktur nur bedingt ein getreues Abbild laufzeitadäquater Kapitalmarktzinssätze wieder, vgl. Obermaier (2005), S. 7. Es sei jedoch darauf hingewiesen, dass die Diskontierung mit zinsstrukturadäquaten Sätzen eine Wiederanlage zu Terminzinssätzen implizieren kann, die nicht immer den tatsächlichen Wiederanlagemöglichkeiten entsprechen muss, vgl. zu dieser Problematik ebenda, S. 6, insb. Fn. 21 m.w.N. Da in Deutschland Kuponanleihen dominieren, können nur in wenigen Fällen laufzeitadäquate “Zerobondrates” gewonnen werden, vgl. auch Kruschwitz (2004), S. 89. Daher erfolgt zumeist eine Rückgriff auf Umlaufrenditen, vgl. Ballwieser (2003a), S. 24.
Vgl. ausführlich zur Ableitung von Zinsstrukturen aus Renditestrukturen Obermaier (2005), S. 7 ff.
Vgl. Wenger (2003), S. 477.
Vgl. stellvertretend Ballwieser (2003a), S. 24. Vgl. zur Diskussion auch den Beitrag von Wenger (2003).
Die Bundesbank veröffentlicht auch Umlaufrenditen von Anleihen mit einer durchschnittlichen Restlaufzeit von 15 bis 30 Jahren. Die Umlaufrendite dieser Anleihen betrug im April 2006 4,21%, vgl. Deutsche Bundesbank (2006a), S. 1.
Vgl. stellvertretend MÜnchehofel/ Springer (2004a), S. 259. Die Umlaufrendite von Anleihen mit einer durchschnittlichen Restlaufzeit von 10 Jahren betrug im April 2006 3,92% und lag damit geringfügig unterhalb der Umlaufrendite 15-30jähriger Anleihen, vgl. Deutsche Bundesbank (2006a), S. 1.
Vgl. hierzu auch Fn. 773 sowie zur Bewertung von Immobilienunternehmen beispielsweise SchÄfers/ Matzen (2006).
Vgl. für eine Darstellung des CAPM die Belege in Fn. 400. Es sei jedoch darauf hingewiesen, dass die Verwendung des CAPM zur Ableitung von Zinssätzen aus theoretischer Sicht nicht unumstritten ist, da es auf vielfältigen Prämissen beruht. Aus Sicht von OLBRICH (2006), S. 686 stellt die Verwendung des CAPM zur Ableitung von Zinssätzen zur Wertfindung in unvollständigen, unvollkommenen Märkten sogar “einen gravierenden investitions-und bewertungstheoretischen Fehlgriff dar.”, aus Sicht von Schneider (1998), S. 1477 “eine Pseudo-Rechtfertigung”. Fischer-Winkelmann (2006), S. 171 spricht beim CAPM von einem “unheilbaren Theorienkrüppel”. Trotz dieser Kritik wird das CAPM im Rahmen der Unternehmensbewertung (mangels besserer Alternativen) regelmäßig angewandt, vgl. beispielsweise Mandl/Rabel (2005), S. 64, Rn. 443; Baetge/Niemeyer/Kümmel (2005), S. 293, Rn. 391.
Paul (2001), S. 633, führt in diesem Zusammenhang den Begriff des branchenüblichen Zinssatzes ein. Dieser spiegelt die nutzungsabhängige Renditeerwartung verschiedener Immobilien (beispielsweise Shopping-Center, Gewerbeparks oder Bürogebäude) wider und entspricht konzeptionell dem Ansatz des CAPM.
Vgl. auch SchÄfers/ Matzen (2006), S. 476. Die Annahme der Gültigkeit des CAPM für Immobilien setzt methodisch eigentlich voraus, dass ein Portfolio von Immobilien gehalten wird, da der ß-Faktor nur das systematische Risiko bei Halten eines ganzen Portfolios von Immobilien abbilden kann. Das vom Markt antizipierte Risiko für das Halten einer Immobilie würde sich daher-strenggenommen-mit Hilfe des CAPM gar nicht ableiten lassen, vgl. auch Zülch (2003), S. 269. So auch sprechen Rehkugler/Schulzwulkow (2003), S. 115 f. von einem “abweichenden Diskontierungszinsfuß” bei Anwendung des CAPM gegenüber dem bei der Bewertung einer Einzelimmobilie zu Grunde zu legenden Diskontierungszinssatz.
Ein direkter Rückgriff auf ß-Faktoren für Immobilien scheitert, da Immobilien im Vergleich zu Aktien sich durch einfache Handelbarkeit, aber fehlende Umschlagshäufigkeit zu geringen Kosten des Tausches auszeichnen. Ein ß-Faktor lässt sich daher für Immobilien auf Basis erzielter Marktpreise oder sonstiger Größen nicht nachweisen, vgl. MÜnchehofel/ Springer (2004a), S. 262.
Vgl. hierzu die Ergebnisse bei Lorenz/ TrÜck/ LÜtzkendorf (2006), S. 421 f. m.w.N. sowie Moersch (2006), S. 507 m.w.N.
Vgl. beispielsweise die Studie der KPMG, in der Kennziffern börsennotierter Immobilienaktiengesellschaften in Deutschland ins Verhältnis zu Branchenindizes als Benchmark gesetzt wurden. Die Studie zeigt, welche Probleme mit einer kapitalmarktorientierten Bestimmung der Diskontierungszinssätze verbunden wären. Für näherungsweise gleiche Cashflow-Renditen (5,45% gegenüber 5,71% bzw. 4,67%) nahmen Anleger von Immobilienaktien ein wesentlich höheres Risiko in Kauf (±3,77% gegenüber ±0,32% bzw. ±0,55%). Auch bezüglich der Wertentwicklung differierten Rendite-und Risikostruktur beider Märkte. Darüber hinaus erschwerte die unterschiedliche Fungibilität von Aktien und Immobilien den Vergleich. Während Aktien sekündlich den Besitzer wechseln können, können bei einer Immobilientransaktion Wochen oder Monate vergehen. Ein Zusammenhang zwischen beiden Märkten ließ sich daher nicht nachweisen, vgl. Behrendt/ Baumunk (2001), S. 11.
Zu einen ähnlichen Ergebnis kommen auch Lorenz/ TrÜCK/ LÜtzkendorf (2006), S. 422. Hinzu tritt ein weiteres Problem: Das CAPM als theoretisches Modell unterscheidet zwischen risikolosen Anlageformen und dem Portfolio aller risikobehafteten Anlageformen (Marktportfolio). Dieses Marktportfolio umfasst nicht nur Anlagen am Kapitalmarkt, sondern alle risikobehafteten Anlageformen. Demnach ist-dem theoretischen Modell zufolge-auch der Immobilienmarkt bzw. die Investition in Immobilien Teil des Marktportfolios. Empirische Untersuchungen verengen jedoch regelmäßig den Begriff des Marktportfolios auf die Anlage in Aktien und approximieren diese Anlage wiederum durch einen Teil des Aktienmarktes, erindem sie auf einen Aktienindex abstellen. Dieser enthält als Index nur eine bestimmte Auswahl an Aktien. Auf der Grundlage des theoretischen Modells des CAPM lässt sich demzufolge eine Unterscheidung zwischen Immobilien-und Aktienmarkt nicht begründen, da beide Teil des Marktportfolios sind.
Vgl. Paul (2005), S. 592, Rn. 990. Hierzu wird im Schrifttum beispielsweise vorgeschlagen, den (auf Grundlage der Umlaufrendite von öffentlichen Anleihen ermittelten) Basiszinssatz um einen immobilienspezifischen Risikozuschlag von pauschal 1 bis 3% zu erhöhen, vgl. Behrendt/Baumunk (2001), S. 11.
Die geringe Fungibilität ergibt sich unter anderem aus den deutlich längeren Transaktionszeiten bei Immobilien gegenüber Wertpapieren und Aktien, vgl. Paul (2005), S. 580, Rn. 972.
So sprechen Lorenz/ TrÜck/ LÜtzkendorf (2006), S. 424 auch von einem “compromise between theory and practise. The compromise will depend on the valuer’s experiences and will therefore be a subjective one”.
Eine Beschränkung des Ermessens bezüglich der Festlegung des Risikozuschlages ist, wenn überhaupt, nur durch die Berücksichtigung der von Behrendt/Baumunk genannten Bandbreite von 1 bis 3% möglich, vgl. Fn. 811. Auf Grundlage welcher Erkenntnisse diese Bandbreite erhoben wurde, verschweigen die Autoren jedoch. Betrachtet man zum Vergleich empirisch erhobene Risikozuschläge in der Unternehmensbewertung, bewegen sich diese innerhalb einer Bandbreite von 0,1% und 6,5%, vgl. beispielhaft Prieze/ Walker (1995), S. 208 f. Demzufolge erscheint eine unreflektierte Übernahme des Bandbreitenvorschlages von 1% bis 3% nicht sachgerecht, ähnlicher Ansicht auch ZüLCH (2003), S. 269
Vgl. § 11 Abs. 1 WertV. Leopoldsberger/ Thomas/ Naubereit (2005), S. 485, vermuten, dass der Gesetzgeber den Liegenschaftszinssatz als internen Zinssatz einer rein eigenkapitalfinanzierten Immobilie in einer Welt ohne Steuern interpretiert. Sie lehnen diese Interpretation jedoch ab, da durch die Verwendung nachhaltiger Roherträge und Bewirtschaftungskosten kalkulatorische Größen anstelle des tatsächlichen Zahlungsstroms in die Berechnung eingehen, welche von diesem abweichen können. Bei einer leerstehenden, aber grundsätzlich vermietbaren Immobilie würde bei der Ermittlung des Ertragswertes der nachhaltig erzielbare Rohertrag berücksichtigt, obwohl die Immobilie keine Zahlungszuflüsse erzeugt. Der interne Zinsfuß, welcher die durchschnittliche Verzinsung des eingesetzten Kapitals ausdrückt, würde jedoch den tatsächlichen Gegebenheiten entsprechend nur Zahlungsmittelabflüsse in Gestalt der verbleibenden Bewirtschaftungskosten berücksichtigen.
Vgl. Kleiber/ Simon/ Weyers (2002), S. 990, Rn. 67 ff.
In Anlehnung an Leopoldsberger/ Thomas/ Naubereit (2005), S. 484. Vgl. zur Ableitung bei kurzen Restnutzungsdauern auch Kleiber/Simon/Weyers (2002), S. 993, Rn. 82 ff.
Vgl. ebenfalls LEOPOLDSBERGER/ Thomas/ Naubereit (2005), S. 484.
Vgl. zur Arbeit der Gutachterausschüsse und der Aktualität der veröffentlichten Liegenschaftszinssätze stellvertretend Leopoldsberger/ Thomas/ Naubereit (2005), S. 484 sowie Walter (2000), S. 8.
So leiten gerade für Gewerbeimmobilien fast ausschließlich Gutachterausschüsse von Großstädten die erforderlichen Daten ab, vgl. Zeißler (2001), S. 270.
Vgl. Walter (2000), S. 8.
Vgl. Leopoldsberger/ Thomas/ Naubereit (2005), S. 485. Aus diesem Grund hat der Immobilienverband Deutschland (IVD) aktuelle, marktübliche Liegenschaftszinssätze für Deutschland veröffentlicht. Die Liegenschaftszinssätze sind das Resultat einer bundesweiten Erhebung unter den IVD-Immobiliensachverständigen. Der IVD plant, zukünftig regelmäßig aktuelle Liegenschaftszinssätze zu erheben und zu veröffentlichen, vgl. IVD (2006).
So liegen die Liegenschaftszinssätze für Renditeobjekte derzeit innerhalb einer Bandbreite von 4,0–5,5% bei reinen Wohnobjekten und 4,5–6,5% bei teilgewerblichen Objekten, vgl. IVD (2006). Mit der Veröffentlichung nach Nutzungsarten differenzierter Liegenschaftszinssätze schließt sich der IVD einer im Schrifttum schon länger erhobenen Forderung an, vgl. stellvertretend Möller (1995), S. 347. Vgl. für ebenfalls nach Nutzungsarten differenzierten Liegenschaftszinssätzen einer in 2004 deutschlandweit durchgeführten Studie Sommer/Hausmann (2006), S. 140.
Vgl. Leopoldsberger/ Thomas/ Naubereit (2005), S. 485.
Betrachtet man die Umlaufrenditen börsengehandelter öffentlicher Anleihen mit Restlaufzeiten von 9–10 Jahren, bewegen sich die Umlaufrenditen im Zeitraum 1994 bis 2006 innerhalb einer Bandbreite von 6,9% in 1994 und 3,3% in 2005, vgl. Deutsche Bundesbank (2006), S. 51*. Vgl. auch Fn. 797 f.
Ausgehend vom Renditecharakter des Liegenschaftszinssatzes würde wohl “niemand sein Geld in Immobilien [...] (anlegen, d. Verf.), wenn er nicht mindestens die Verzinsung sicherer Bundesanleihen erreicht, (daher, d. Verf.) liegt die Verzinsung von Ertragsimmobilien i.d.R. höher als der Kapitalmarktzins.”, MÜnchehofel/ Springer (2004a), S. 261. Ausnahmen hiervon gelten nur bei Marktverzerrungen durch steuerliche (oder andere staatliche) Anreize, eigentümergenutzten Immobilien sowie unzureichender Risikoeinpreisung durch den Käufer, vgl. Ebenda, S. 261.
Vgl. auch WalbrÖhl (2001), S. 111.
So kommt es darauf an, ob empirisch ermittelte Erwartungswerte und Volatilitäten in Gestalt der durch die Gutachterausschüsse erhobenen Liegenschaftszinssätze entsprechende Erwartungen der Marktteilnehmer rechtfertigen. Je unsicherer beispielsweise die Erwartungen an eine Wertentwicklung der Immobilie sind, desto stärker ist das Bestreben der Anleger, die erhoffte Rendite der Investition aus den periodischen Ausschüttungen (Einzahlungsüberschüssen) zu generieren. Wenn eine Wertentwicklung respektive eine Wertsteigerung sicherer zu erwarten ist, drückt sich dies in der Bereitschaft der Anleger aus, geringere Nettoanfangsrenditen zu akzeptieren beziehungsweise höhere Kaufpreise zu zahlen, vgl. Behrendt/ Baumunk (2001a), S. 10.
Vgl. Petersen (2006), S. 143.
Vgl. Zeißler (2001), S. 270.
Vgl. Sommer/ KrÖll (1995), S. 290 ff. Grundlage bildet dabei eine empirische Untersuchung des Datenmaterials von 50 Gutachterausschüssen aus den alten und neuen Bundesländern für das Jahr 1993.
Ebenda, S. 290 ff. unterscheiden hierbei in spezielle und generelle Einflussfaktoren. Beispiele für spezielle Einflussfaktoren sind das Verhältnis vom Wohnanteil zum Gewerbeanteil sowie die Lage gewerblicher Objekte. Einen generellen Einflussfaktor stellt beispielsweise die Marktsituation dar. Das Vorgehen zeigt somit gewisse Ähnlichkeit zur hier vorgenommenen Differenzierung anhand des Markt-, Standort-, Gebäude-und Mieterbezuges. Vgl. zu den Ergebnissen der im Jahr 2004 durchgeführten Replikationsstudie auch Sommer/Hausmann (2006), S. 140 f.
Vgl. Sommer/ KrÖll (1995), S. 292. Vgl. zur Bestimmung eines objektbezogenen Liegenschaftszinssatzes für Gewerbeimmobilien durch Gewichtung von Risikofaktoren Zeißler (2001), S. 270 ff.
Vgl. GIF (2006), S. 14. Hierzu könnte beispielsweise das allgemeine Risiko, welches durch das Herauslösen einer einzelnen Immobilie aus einem Portfolioverbund entsteht, zählen, vgl. Paul (2005), S. 592, Rn. 990.
Vgl. hierzu auch Fn. 790 ff.
Vgl. Moxter (1983), S. 34.
Vgl. auch Fn.822.
Vgl. zum Ermessensspielraum auch Fn. 513 f.
Vgl. zu einer Definition auch Fn. 913. Nutzwertanalysen sind formalisierte Verfahren zur Entscheidungsfindung. Sie helfen bei der Auswahl mehrerer Handlungsalternativen bei einem gegebenen mehrdimensionalen Zielsystem. Methodisch werden hierbei die unterschiedlichen Zielkriteriumsausprägungen bei den einzelnen Handlungsempfehlungen auf eine dimensionslose Größe (den “Nutzwert”) verdichtet, vgl. Berens (1992), S. 44 ff. Der Entscheidungsnutzen einer Rechnungslegungsinformation würde demnach vom jeweils bestimmten Nutzwert abhängen; je höher der spezifische Nutzwert, desto höher der Entscheidungsnutzen. Vgl. zu den Voraussetzungen der “klassischen” Nutzwertanalyse beispielsweise Zangemeister (1976), S. 75 ff. sowie für eine Weiterentwicklung (sog. “Nutzwertanalyse der 2. Generation”) Bechmann (1978), S. 52 ff.
Ein wesentliches Merkmal einer heuristisch geprägten Problemslösungsstrategie ist die Anspruchsanpassung, vgl. Fn. 689. Ausgehend von einer Anspruchsgrundlage in Gestalt geeigneter Beurteilungskriterien erfolgt zunächst der Versuch der Erarbeitung einer geeigneten Lösung. Sofern diese Lösung nicht zufriedenstellend ist, erfolgt gegebenenfalls ein erneuter Lösungsversuch unter Hinzuziehung weiterer Erkenntnisquellen und einer Anpassung des Anspruchsniveaus. Dieser Vorgang wiederholt sich, bis im Sinne des festzulegenden Anspruchsniveaus eine “optimale” Lösung generiert werden konnte.
Vgl. stellvertretend DÖllerer (1959), S. 1217 ff.; Yoshida (1976), S. 54 ff. sowie Leffson (1987), S. 29 ff.
Baetge/ ZÜlch (2004), Rn. 21.
Vgl. zu einem im Schrifttum für undurchführbar gehaltenen Ansatz zur betriebswirtschaftlichen Ableitung von GoB Yoshida (1976), S. 49 ff. Für undurchführbar halten diese Methode beispielsweise Baetge/ Kirsch/Thiele (2005), S. 107.
Vgl. stellvertretend Leffson (1987), S. 112 ff.; Moxter (2003), S. 9 ff.
Vgl. Baetge/ ZÜxlch (2004), Rn. 22.
Vgl. zur Zielsetzung der IFRS ausführlich Teil II Kapitel 1.1.1, insb. Fn. 76.
Vgl. ausführlich zur Typisierung von Interessengruppen Berndt (2005), S. 48 ff.
Im Rahmen einer Bestandsaufnahme der existierenden Methoden zählt die vom Gedanken der Induktion getragene Systematik zu den überholten Systembildungsmöglichkeiten, da bei der Induktion ein Schluss von singulären Sätzen auf allgemeine Sätze erfolgt, welcher logisch nicht zu rechtfertigen ist, da sich ein solcher Schluss immer als falsch erweisen kann, vgl. Popper (2005), S. 3. Den Gegenpol zur Induktion stellt die Deduktion dar, welche von allgemeinen Sätzen auf besondere Folgerungen schließt, wie etwa von einem primären Rechnungslegungsziel auf die unteren Prinzipien und Regeln. Das Problem der Deduktion ist, dass sie unter Vernachlässigung weiterer Rechtsprinzipien in streng formallogischen Ableitungszusammenhängen auf spezielle Aussagen schließt. Aufgrund der vorgenannten Kritikpunkte gilt es im Rahmen der Arbeit zu prüfen, ob sich diese Probleme durch das heute vorherrschende Prinzip der Hermeneutik, welche das logisch-deduktive Prinzip um Elemente eines dynamischen Prozesses der Rechtsfindung erweitert, welcher Rückkopplungen gestattet und somit “hermeneutisch” bedeutsame Zusammenhänge berücksichtigt, umgehen lässt, vgl. hierzu Baetge/Kirsch/Thiele (2005), S. 106 f.
Hierzu gehören vor allem die vom Normengeber vorgegebenen Zwecke hinsichtlicht der auszulegenden Norm, der vom Normengeber verfolgte Zweck des Jahresabschlusses sowie die objektiv-teleologischen Zwecke des Jahresabschlusses. Im Kontext des HGB wird insbesondere der implizit zum Ausdruck kommende Zweck gewürdigt und ggf. weiterentwickelt, vgl. Leffson (1987), S. 33 ff
Vgl. Baetge/ ZÜlch (2004), Rn. 23.
Diese Methode der Auslegung ist allgemein als Methode zur Rechtsauslegung anerkannt. Vgl. ausführlich zur Rechtsauslegung Larenz (1991).
Vgl. auch Baetge/ ZÜlch (2004), Rn. 24.
Beisse (1984), S. 6. Die Aussage von Beisse bezieht sich zwar auf den handelsrechtlichen Jahresabschluss; da jedoch die IFRS aufgrund des Komitologieverfahrens der Europäischen Union Rechtsnormencharakter entfalten, erscheint eine analoge Betrachtungsweise gerechtfertigt, vgl. zum Rechtsnormencharakter der IFRS Fn.124.
Zur Problematik der Induktion vgl. auch die Ausführungen zur Entwicklung der GoB in Baetge/ Kirsch/ Thiele (2005), S. 106 f.
Vgl. bezogen auf die GoB-Ermittlung Leffson (1987), S. 125.
So auch ZÜlch (2003), S. 206.
Vgl. Fn. 862.
Abzulehnen ist die Entwicklung eines eigenständigen Referenzsystems, da damit die Gefahr verbunden ist, dass die ursprüngliche Deduktionsbasis des Untersuchungsobjektes und das zur Beurteilung angewandte Referenzsystem inkonsistent werden. Vgl. zur Entwicklung eines eigenständigen, d.h. nicht auschließlich die Normen des IASB berücksichtigenden Referenzsystems insbesondere die Werke von Dohrn (2004) und Zülch (2003).
Methodisch (d.h. nicht inhaltlich) gute Beispiele für die Entwicklung eines mehr oder minder operationalen Referenzsystems bieten Dohrn (2004), S. 71 ff. und Zülch (2003), S. 210 ff.
Da sämtliche IFRS nur auf wesentliche Sachverhalte anzuwenden sind, wird über die Wesentlichkeit implizit der Vollständigkeitsgrundsatz derart eingeschränkt, dass nur Abschlussinformationen mit positivem Informationswert in den IFRS-Abschluss eingehen, vgl. zur quantitativen Dimension im Sinne eines Grenzwertes auch Fn. 477 f.
Vgl. Fn. 882
Vollständigkeit bezieht sich auf die Tatsache, dass ein bestimmter Sachverhalt als Information im Abschluss Erwähnung findet, sofern er nicht unwesentlich ist oder die Kosten den erwarteten Nutzen übersteigen. Beispielsweise hat jedoch die Verwendung unterschiedlicher Diskontierungszinssätze keinerlei Einfluss auf die Erwähnung von Investment Properties im Abschluss, also auch keinen Einfluss auf das Kriterium der Vollständigkeit, vgl. ähnlich Klein (2003), S. 92.
Vgl. Baetge/ ZÜlch (2004), Rn. 239 sowie ausführlich Teil II Kapitel 3.2.1.3.2.4.
Vgl. SFAC 2.98 ff. sowie Meek (2000), S. 175 sowie Teil II Kapitel 3.2.2.1.3.
Vgl. zur Neutralität Teil II Kapitel 3.2.1.3.2.4, insb. Fn. 509 ff.
Vgl. Fn. 517.
Vgl. hierzu auch Fn. 520 f.
So auch Kuhner (2004), S. 270.
Des Informationswertes, vgl. zum Begriff des Informationswerts auch Fn. 76.
Vgl. ebenfalls Fn. 76.
Vgl. Ballwieser (1985), S. 25. Da der Informationsgehalt einzelner Rechnungslegungsinformationen für den Adressaten beurteilt werden soll, ist informationsökonomisch “für Entscheidungsmodelle das Wissen über Neigungen im Sinne psychischer Veranlagung des Planenden (des Eigen-oder Fremdkapitalgebers, d. Verf.) einzuschließen [...] Zu den Neigungen gehören die Ziele eines Handelnden, also persönliche Wünsche, aber auch die Risikoneigung als Ausdruck der persönlichen Einstellung, Unsicherheiten zu übernehmen bzw. dessen Gegenteil: Sicherheitsstreben.”, Schneider (1997), S. 75 (Hervorhebungen im Original).
Es würde demnach ein rationales Handeln der Adressaten unterstellt werden. Vgl. beispielsweise Christensen/ Demski (2003), S. 116 f.
Vgl. hierzu ausführlich ebenfalls Christensen/ Demski (2003), S. 94 ff.
Bonse (2004), S. 66 m.w.N.
“Answers to normative questions always depend on the choice of the criterion or objective function which is a matter of values.”, Jensen (1983), S. 320.
Risikoavers, risikoneutral oder risikofreudig bezeichnen die unterschiedliche Risikoeinstellung des Investors. Der Risikoneutralität kommt hierbei die Funktion des Nullpunktes auf der Skala unterschiedlicher Risikoeinstellungen zu. Risikoneutral ist, wer an “fairen Spielen” teilnimmt, d.h. an Spielen, bei denen der zu zahlende Preis exakt dem Erwartungswert entspricht. Von risikoavers spricht man dagegen, wenn auch in dem Fall, dass der zu zahlende Preis unterhalb des Erwartungswertes liegt, nicht unbedingt eine Investition getätigt wird. Dagegen ist man risikofreudig, wenn die Bereitschaft zur Investition auch bei einem zu zahlenden Preis oberhalb des Erwartungswertes erfolgen würde, vgl. Kruschwitz (2004), S. 107 ff.
So unterstellt beispielsweise das Capital Asset Pricing Modell (CAPM) risikoaverse Investoren (im Modell des CAPM die Wertpapierkäufer und-verkäufer), vgl. Copeland/ Weston/ Shastri (2005), S. 147 f. i.V.m. S. 52 ff.
So definiert Zangemeister (1976), S. 45 eine “Nutzwertanalyse [...] (als, d. Verf.) Analyse einer Menge komplexer Handlungsalternativen mit dem Zweck, die Elemente dieser Menge entsprechend den Präferenzen des Entscheidungsträgers bezüglich eines multidimensionalen Zielsystems zu ordnen.” (ohne Hervorhebungen des Originals). Ohne Kenntnis der Präferenzen ist daher eine Ordnung dieser Handlungsalternativen nicht möglich.
Siehe hierzu auch die Studien zur informationsökonomischen Begründbarkeit von Jahresabschlussinformationen. Typischerweise scheitern derartige Untersuchungen an der fehlenden Kenntnis der jeweils individuellen Nutzenfunktion der tatsächlichen sowie potentiellen Informationsadressaten des Jahresabschlusses, vgl. hierzu beispielsweise Wagenhofer/ Ewert (2003), S. 76 ff. sowie 94 f. Ähnlich Demski (1973), S. 722: “no set of standards [...] exists that will always rank accounting alternatives in relation to consistent individual preferences and beliefs.” sowie auch Hakansson (1981), S. 26 f.
Vgl. zum Zusammenhang zwischen explorativen Untersuchungen und Heuristiken auch Bortz/ DÖring (2003), S. 355 f.
Rights and permissions
Copyright information
© 2007 Deutscher Universitäts-Verlag | GWV Fachverlage GmbH, Wiesbaden
About this chapter
Cite this chapter
(2007). Induktive und deduktive Überlegungen zur Problemlösung. In: Immobilienbewertung im Kontext der IFRS. Gabler. https://doi.org/10.1007/978-3-8350-5555-1_7
Download citation
DOI: https://doi.org/10.1007/978-3-8350-5555-1_7
Publisher Name: Gabler
Print ISBN: 978-3-8350-0957-8
Online ISBN: 978-3-8350-5555-1
eBook Packages: Business and Economics (German Language)