Zusammenfassung
Geschlossene Immobilieninvestments (auch „Geschlossene Immobilien fonds”) unterliegen in Österreich dem Kapitalmarktgesetz und sind durch niedrige jährliche Platzierungsvolumina in der Höhe von € 10 bis € 60 Mio. gekennzeichnet.
Dennoch bieten diese, häufig als steuerlich transparente GmbH & Co KG strukturierten Vehikel eine attraktive Möglichkeit zur Immobilienanlage, da sie in hohem Maße den individuellen Anlage bedürfnissen privater und institutioneller Investoren Rechnung tragen.
Die aktuelle Situation und mögliche Optimierungspotenziale der Geschlossenen Immobilieninvestments sind Inhalt der folgenden Ausführungen.
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Referenzen
Gemäß § 20 des Immobilien-Investmentfondsgesetzes (ImmoInvFG) darf die Bezeichnung „Immobilienfonds“ nur für Offene Immobilienfonds verwendet werden. In diesem Beitrag wird daher die Bezeichnung „Geschlossenes Immobilieninvestment“ verwendet.
§ 1 ImmoInvFG verwendet den Begriff „Immobilienfonds“ zur Definition des von einer Immobilien- Kapitalanlagegesellschaft verwalteten Sondervermögens.
Vgl. aber VwGH 2006/17/0006 vom 7. 10. 2010, nach dem die Ausgabe von Genussrechten im Sinne des § 174 AktG, soweit sie nicht zur Finanzierung der eigenen (operativen) Geschäftstätigkeit dient, sondern nur zur Verwaltung/Weiterveranlagung von Anlegergeldern in eigenen Rechnungskreisen, ein Bankgeschäft im Sinne des § 1 Abs. 1 Z. 1 BWG ist und somit der Emittent eine entsprechende Konzession benötigt.
§ 1 (3) ImmoInvFG
Vgl. beispielsweise das Spezialfondsgesetz in Luxemburg (SIF).
Ob die direkte Zeichnung von Anteilen an derartigen Immobilienspezialfonds durch eine Privatstiftung zulässig ist, wird im Einzelfall zu klären sein, wobei in der konkreten Investitionsentscheidung auch steuerliche Gesichtspunkte abzuwägen sind.
Das Bundesgesetz über Immobilienfonds (Immobilien- Investmentfondsgesetz – ImmoInvFG) BGBl I 2003/80 trat am 1. 9. 2003 in Kraft.
Eine Beschreibung des steuerlichen Konzeptes und der steuerlichen Behandlung des Anlegers ist üblicherweise in den Emissionsunterlagen des konkreten Immobilieninvestments enthalten.
Der Progressionsvorbehalt wirkt sich auf den Steuersatz aus, der – vereinfacht ausgedrückt – auf die nicht befreiten Einkünfte anzuwenden ist. Bestimmende Faktoren für den Effekt des Progressionsvorbehaltes sind die Höhe des Einkommens und die Höhe der befreiten Einkünfte.
Beispielsweise bei den Geschlossenen Immobilieninvestments der Bank Austria Real Invest mit Immobilien in Tschechien oder der Slowakei.
Die Änderungsrichtlinie Nr. 2010/73/EU zur Prospektrichtlinie Nr. 2003/71/EG, die im Dezember 2010 im EU-Amtsblatt veröffentlicht wurde und binnen 18 Monaten von den Mitgliedstaaten umzusetzen ist, sieht eine Änderung dieser Grenzen auf weniger als 150 Personen bzw. ab € 100.000 Mindestbetrag pro Anleger vor, eine diesbezügliche Anpassung des österreichischen KMG ist daher bis Juni 2012 zu erwarten.
Eine Prüfung auf allfällige Ergänzungspflichten wäre beispielsweise bei Blind-Pool-Konzepten im Fall von Investitionen während der Platzierungsfrist geboten.
Der Prospekt für Wertpapiere ist gemäß § 7 Abs. 8 KMG nach der ProspektVO (EG) Nr. 809/2004 zu erstellen. Diese Durchführungsverordnung zur EU-Prospektrichtlinie (ProspektRL 2003/71/EG) sieht ein modulares System vor.
Alle Marktinformationen wurden den Homepages vongeföX (www.geföx.at) und WM Maierhofer AG (www.wm-ag.at) entnommen. Die geföX-Marktdaten beruhen auf einer jährlichen Anfrage an die Initiatoren, wobei nicht alle Initiatoren teilnehmen. Die geföX-Redaktion hat Ergänzungen und Schätzungen vorgenommen.
Quelle: geföX
Quelle: Verband Geschlossener Fonds (VGF) – vgl. dazu den Online-Beitrag von geföX vom 11. 02. 2011, der auch die unterschiedlichen Erhebungsmethoden beschreibt.
Die Steuerfreistellung ist in den Doppelbesteuerungsabkommen in der Regel mit einem Progressionsvorbehalt in Österreich verbunden, enthebt den Anleger somit regelmäßig nicht von der Erstellung einer Steuererklärung und führt zu einer Erhöhung des Durchschnittssteuersatzes für das steuerpflichtige Einkommen. Soweit das jeweilige Doppelbesteuerungsabkommen die Anrechnungsmethode vorsieht, werden ausländische Tarifvorteile im Zuge der österreichischen Besteuerung wieder neutralisiert, so z. B. bei US-Immobilienfonds.
Quelle: geföX. Die Platzierungsbeträge einzelner Initiatoren enthalten eventuell auch Geschlossene Fonds aus anderen Segmenten (u. a. Schiffe, Flugzeuge, Private Equity), somit bestehen statistische Differenzen zwischen den Summen der Platzierungsergebnisse einzelner Initiatoren und dem Gesamtergebnis der Geschlossenen Immobilieninvestments. Die Angaben sind ohne Gewähr für Vollständigkeit.
Quelle: geföX unter der Homepage www.geföx.at und WM Maierhofer AG unter der Homepage www.wm-ag.at.
Vgl. geföX – 27. Januar 2011
Vgl. geföX – 20. Juli 2011
Geschlossene Immobilieninvestments mit USamerikanischen, kanadischen und einigen anderen in Deutschland üblichen Lagestaaten warden in Österreich kaum angeboten, da die Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Österreich und diesen Staaten in Abweichung von Deutschland keine Freistellungsmethode, sondern die Anrechnungsmethode vorsehen, und insofern günstige Besteuerungen im Lagestaat im Zuge der österreichischen Besteuerung wieder neutralisiert werden.
Eine persönliche Steuerpflicht der Anleger in den Lagestaaten wurde vermieden, da z. B. durch die beschränkte Haftung der Gesellschafter an der österreichischen GmbH & Co KG diese in Tschechien als Körperschaft qualifiziert und somit die GmbH & Co KG zur Körperschaftsteuer veranlagt wurde.
Vgl. geföX zur zurückgezogenen Emission eines Prag-Fonds der Erste Bank Group.
Vgl. geföX Marktstudie 2009/2010 – Geschlossene Fonds in Österreich.
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Dreyer, G. (2012). Geschlossene Immobilienfonds in Österreich. In: Trübestein, M. (eds) Praxishandbuch Immobilieninvestments. Gabler Verlag, Wiesbaden. https://doi.org/10.1007/978-3-8349-7160-9_13
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Publisher Name: Gabler Verlag, Wiesbaden
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