Zusammenfassung
Der Markt für Schlösser, Burgen und Herrenhäuser ist ein äußerst spezialisierter und heterogener: Dies bedingt besondere Herausforderungen im Hinblick auf die Wertfeststellung, da traditionelle Bewertungskriterien nur mit entsprechenden Anpassungen bzw. im Extremfall gar nicht anwendbar sind. Alleinstellungsmerkmal im Vergleich zu anderen Spezialimmobilien ist neben der Architektur und der zumeist emotionalen regionalen Verankerung der Objekte die historische Nutzungs- bzw. Nutzergeschichte. Schlösser, Burgen und Herrenhäuser sind in den meisten Fällen landschaftsprägende, charakteristische Immobilien und unterliegen im Regelfall speziellen Denkmalschutzbestimmungen. Ein ganzheitlicher Bewertungsansatz, welcher die Besonderheiten der Objekte umfasst, ist in der Literatur nicht zu identifizieren, nachdem dieser Bereich in der Vergangenheit bislang kaum bzw. nicht Gegenstand wissenschaftlicher Ausarbeitungen war.
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Notes
- 1.
DSchG Mecklenburg-Vorpommern § 22, DSchG Rheinland-Pfalz § 32, DSchG Saarland § 15, DSchG Sachsen § 17, DSchG Sachsen-Anhalt § 11, DSchG Thüringen § 30.
- 2.
DSchG Bayern § 4, DSchG Berlin § 9, DSchG Brandenburg § 7, DSchG Hessen § 13, DSchG Mecklenburg-Vorpommern § 6, DSchG Niedersachsen § 9, DSchG Nordrhein-Westfalen § 8, DSchG Saarland § 7, DSchG Sachsen § 9, DSchG Sachsen-Anhalt § 14, DSchG Schleswig-Holstein Präambel, DSchG Thüringen § 7.
- 3.
Richtlinie zur Ermittlung des Sachwertes (SW-RL) des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung vom 05.09.2012.
- 4.
So z. B. mit einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Hotel- und Gaststättenbetriebe, einem öffentlich bestellten und vereidigten landwirtschaftlichen Sachverständigen und/oder einem öffentlich bestellten Sachverständigen für Schäden an Gebäuden.
- 5.
Richtlinie zur Ermittlung von Bodenrichtwerten (Bodenrichtwertrichtlinie – BRW-RL) des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung vom 11.01.2011.
- 6.
In Anlehnung an die Mindestgröße der BauNVO.
- 7.
Gemäß § 5 Abs. 2 ImmoWertV handelt es sich bei Bauerwartungsland um Flächen, die nach ihren weiteren Grundstücksmerkmalen (§ 6 ImmoWertV), insbesondere dem Stand der Bauleitplanung und der sonstigen städtebaulichen Entwicklung des Gebiets, eine bauliche Nutzung aufgrund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen.
- 8.
Besonderer Dank für die außerordentliche Mitwirkung an diesem Abschnitt gilt Herrn Prof. Johannes Berlingen, von der IHK Trier öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Hotel- und Gaststättenbetriebe, insbesondere Wirtschaftlichkeitsberechnung, Unternehmensbewertung, Betriebsunterbrechungsschäden und Inventarbewertung, Daun/Köln.
- 9.
RevPAR = Revenue per Available room = Beherbergungserlöse p. a./(Anzahl Zimmer * Öffnungstage) = ARR * OCC.
- 10.
Alternativ wäre auch die Anwendung des Mosaikverfahrens denkbar, bei dem Sachwert und Ertragswert der Teilbereiche separat ermittelt und anschließend zusammengeführt werden.
- 11.
Hier wäre z. B. zu nennen: Bischoff 2015.
- 12.
In Anlehnung an Vogels 1996, der den Wert der (aufwendigen) Außenanlagen auf etwa 8 % bis 12 % der Baukosten schätzt.
- 13.
Der Kaufkraftindex für Deutschland wird jährlich auf Kreisebene von der GfK GeoMarketing GmbH veröffentlicht und bietet einen ersten Anhaltspunkt zur Einschätzung der Lage.
- 14.
Es wird unterstellt, dass keine unzumutbaren Beeinträchtigungen für den Eigentümer durch die Unterschutzstellung des historischen Wirtschaftsgebäudes vorliegen, die einen Entschädigungsanspruch oder Übernahmeanspruch gemäß Denkmalschutzgesetz (z. B. § 33 des Denkmalschutzgesetzes des Landes Nordrhein-Westfalen) bewirken können.
- 15.
Dies entspricht rd. 2,80 EUR pro m² Wohn-/Nutzfläche zzgl. pauschal rd. 1000 EUR für die Außenanlagen.
- 16.
Da hier Mindestbewirtschaftungskosten angesetzt werden, die regelmäßig investiert werden, um die baulichen Anlagen vor dem Verfall zu bewahren, kann der Ansatz einer Restnutzungsdauer von 100 Jahren (ewige Restnutzungsdauer) als angemessen erkannt werden.
- 17.
In vielen Grundstücksmarktberichten wird weiterhin der Grundstücksteilmarkt „begünstigtes Agrarland“ dokumentiert.
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Bienert, S., Seitz, A.M. (2018). Bewertung von Schlössern, Burgen und Herrenhäusern. In: Bienert, S., Wagner, K. (eds) Bewertung von Spezialimmobilien. Springer Gabler, Wiesbaden. https://doi.org/10.1007/978-3-8349-4738-3_33
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