Resilienter Wohnungsmarkt? Chancen und Risiken nach 20 Jahren Wachstum

Zusammenfassung

Aus der historischen Betrachtung sprechen viele Erkenntnisse für eine hohe Resilienz der Wohnsegmente. Doch die Kombination aus geldpolitisch verursachtem Anlagedruck, Veränderungen der Flächennachfrage und hoher Regulierungsdichte wird zum Stresstest. Agilität und Markttransparenz sind die Gebote der Stunde. Realwirtschaftliche und demographische Entwicklungen bestimmen die Nachfrage nach Wohn- und Arbeitsflächen. Entwicklungen am Kapitalmarkt beeinflussen erstens die Attraktivität von Immobilien als Anlageobjekte und zweitens die Höhe ihrer Finanzierungskosten. Die Verfügbarkeit von Land bestimmt das Ausmass der Expansionsmöglichkeiten. Ein nachhaltig stabiles Marktumfeld benötigt ein langfristiges Gleichgewicht dieser Faktoren. Mieter erhalten Wohnraum, der ihren Ansprüchen und ihren Einkommen entspricht. Anleger und Eigentümer werden für ihren unternehmerischen Einsatz mit risikobereinigten adäquaten Renditen und Wertzuwächsen entlohnt. Eigentümer expandieren ihre Portfolios mit nachhaltigen Neubauten, oder lenken Kapital in Bestandsoptimierungen. Gerät dieses Optimum aus dem Gleichgewicht, sind gleich mehrere Dimensionen der Nachhaltigkeit grossmassstäblich gefährdet. Steigende Mieten durch Baulandmangel, regulatorische Eingriffe oder blockierte Projekte strapazieren die Produktion von Wohnungen in Städten. Steigende Leerstände durch Überproduktion in der Agglomeration verschlechtern die Nutzungsdichte, die wirtschaftliche Nachhaltigkeit und die Effizienz der Bodennutzung. Tiefe risikoadjustierte Renditen im Vergleich zu anderen Anlageklassen führen zu reduzierten Investitionen im Bestand der Altliegenschaften mit negativen Folgen für die Ökologie. Seit 20 Jahren wächst und expandieren die Schweizer Wohnimmobilienmärkte quantitativ, jedoch auch qualitativ. Im Neubau wurden nachhaltige Technologien kontinuierlich umgesetzt. Den Bestand unterziehen viele professionelle Bauherren zusätzlich eine kritische Prüfung aus Nachhaltigkeitsperspektive. Wie nachhaltig sind die entstehenden Werte ökonomisch und finanziell? Was treibt die Märkte in einem derart langen Zyklus? (Dieses Kapitel erschien in gekürzter Form im Swiss Real Estate Journal (22/2021).)