Zusammenfassung
Zwar gewähren Erbbaurechte dem Erbbaurechtnehmer einen „kapitalfreien Zugang“ zum Boden. Allerdings sind sie in der Finanzierung mit Nachteilen gegenüber Volleigentum verbunden. Das Prämienmodell ist in der Lage, diese Finanzierungsnachteile erheblich zu reduzieren.
„Es ist nichts schrecklicher als eine tätige Unwissenheit.“
(Johann Wolfgang von Goethe)
Das nachfolgende Kapitel entstand auf Grundlage eines unveröffentlichten Papiers, das zusammen mit Thomas Schneider im Rahmen des Fachdialogs Erbbaurecht (2018) entwickelt wurde.
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Notes
- 1.
Ein weiteres Problem besteht darin, dass Bankengutachter selten ausführliche und differenziert belastbare Marktdaten v. a. für die Abschläge aufgrund allgemeiner Nachteile der Erbbaurechte finden. In der Konsequenz werden oftmals relativ hohe pauschale Mindestabschläge für das Erbbaurecht vorgenommen, was die Kreditfähigkeit des Erbbaurechts einschränkt (Schneider 2017, S. 12).
- 2.
Auch die Erbbauzinserhöhungen sollten über eine Vormerkung an erster Rangstelle eingetragen werden, mindestens an rangbereitester Stelle (Nagel 2014, S. 4).
- 3.
Kleiber (2017, S. 3240) schlägt – unverändert zur Ausgabe von 2014 (S. 3166) – je nach verwendeter Anpassungsklausel – eine Spanne zwischen 3,50 % und 5,00 % vor. Beispielsweise wären 4,00 % anzuwenden bei einer Indexierung auf Grundlage des Verbraucherpreisindex. Allerdings ist der langfristige Kapitalmarktzinssatz seit Bearbeitung und Erscheinen des Buches im Jahr 2014 um ca. einen Prozentpunkt gefallen (2013: 1,57 %; 2014: 1,16 %; 2018: 0,40 %; https://de.statista.com/statistik/daten/studie/201419/umfrage/entwicklung-des-kapitalmarktzinssatzes-in-deutschland/). Dementsprechend sollten auch die Zinssätze für die Kapitalisierung im Rahmen der Beleihungswertermittlung angepasst werden.
- 4.
Die Continuum Capital GmbH bucht offensichtlich die Zuzahlung dem Bodenwert zu, so dass sich keine Abschreibung ergibt. Zwar wird sich das Finanzamt gegen diese Handhabung nicht zur Wehr setzen; der reinen Lehre entspricht diese bilanzielle Handhabung indessen nicht.
Literatur
Bock F, Nagel M (2019) Warum das Erbbaurecht für breite Bevölkerungsschichten interessant ist – Das Beispiel Klosterkammer Hannover. In: Gerber B, Kriese U (Hrsg) Boden behalten – Stadt gestalten. Rüffer & Rub, Zürich, S 181–188
Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) (2009) Beleihungswertermittlung bei Erbbaurechten, Rundschreiben 13/2009 (BA). https://www.bafin.de/SharedDocs/Veroeffentlichungen/DE/Rundschreiben/rs_0913_ba_BelWert_Erbbau.html. Zugegriffen am 31.10.2019
Kleiber W (2017) Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 8. Aufl. Bundesanzeiger-Verlag, Köln
Knees K-N (2017) Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung – Der Vollstreckungsablauf von der Verfahrensanordnung bis zur Erlösverteilung. de Gruyter, Berlin/Boston
Nagel M (2014) Einleitung. In: Nagel M (Hrsg) Erbbaurechte – Eine alternative Vermögensanlage für Stiftungen. Stiftung & Sponsoring Verlag GmbH, Hannover, S 2–6
Schneider T (2017) Perspektiven Finanzen: Erbbaurecht aus Banken- und Gutachterperspektive. In: Nagel M (Hrsg) Erbbaurecht – Neue Perspektiven auf einen Klassiker. Stiftung & Sponsoring Verlag GmbH, Hannover, S 10–12
Werth A (1989) Verkaufswertermittlung nach § 21 ErbbauVO. Was ist heute möglich? Langfrist Kredit 40:68–74
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Löhr, D. (2020). Erbbaurechtskonzepte und Kreditfinanzierung. In: Marktgerechte Erbbaurechte. Springer Gabler, Wiesbaden. https://doi.org/10.1007/978-3-658-28957-7_7
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