Zusammenfassung
Können marktgerechte Erbbaurechte – auch ohne Subventionen und Renditeverzicht der Akteure – einen Beitrag zu bezahlbarem Wohnen liefern? Die Antwort lautet „ja“! Mit marktgerechten Erbbaurechten geht eine Verlagerung von Risiken und eine Änderung der Renditeforderungen einher. Diese Verlagerungen können genutzt werden, um über die Nutzung von komparativen Vorteilen einen Mehrwert gegenüber Volleigentum zu erzeugen. Dieser Mehrwert muss nicht unbedingt zur Aufbesserung der Rendite verwendet werden, sondern kann auch zur Bezuschussung bezahlbaren Wohnens verwendet werden – auch und gerade in hochpreisigen Regionen. Voraussetzung ist allerdings, dass der Mehrwert nicht durch unnötige Verfügungsbeschränkungen sowie Überwachungs- und Durchsetzungskosten in den Erbbaurechtsverträgen übermäßig reduziert wird. Zudem ist – zumindest im Rahmen der Verfolgung sozialer oder städtebaulicher Zielsetzungen – eine Freistellung des Erbbaurechtnehmers von den verbleibenden Nachteilen des Erbbaurechts notwendig. Allerdings geht der komparative Vorteil des Erbbaurechts im Laufe der Zeit zunehmend verloren; die Erbbaurechte „altern“. Verantwortlich hierfür sind v. a. die sich einstellenden Anpassungsrückstände beim Erbbauzins. Diese können allerdings auch für bezahlbares Wohnen verwendet werden. Im Rahmen von sog. Sprechklauseln kann zudem dafür gesorgt werden, dass ggfs. eine Auffrischung des Erbbaurechtsvertrags zum richtigen Zeitpunkt gelingt.
„Es gibt mehr im Himmel und auf Erden, als Eure Schulweisheit sich träumen lässt.“
(Abwandlung aus William Shakespeare, Hamlet, 1. Akt, 5. Szene)
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Notes
- 1.
Gerade derzeit hat allerdings das Kapitalmarktzinsniveau auch mittelbare Auswirkungen auf die Höhe der Risikoprämie („Anlagenotstand“). Hierauf kann allerdings vorliegend nicht intensiver eingegangen werden.
- 2.
Vorliegend soll die Problematik der Ableitung von Zukunftsdaten aus Größen der Vergangenheit nicht weiter thematisiert werden.
- 3.
Dieser Begriff wird hier nicht in seiner steuerrechtlichen Bedeutung verwendet.
- 4.
Die Wirksamkeit des komparativen Kostenvorteils setzt noch andere Bedingungen voraus (wie v. a. Vollbeschäftigung der Anwaltskanzlei), die jedoch vorliegend im Kontext mit dem Erbbaurecht nicht näher erörtert werden können.
- 5.
Die Beispiele unterscheiden sich auch dahingehend, dass – in der Sprache der Agency-Theorie – in der Anwaltskanzlei der Unternehmer der Prinzipal ist (und die Sekretärin dessen Agent); beim Erbbaurechtskontrakt hat hingegen der Bodeneigentümer die Stellung des Prinzipals inne, und der Erbbaurechtnehmer ist Agent. Diese Umkehrung der Rollen ist aber für die Nutzung des komparativen Kostenvorteils unwesentlich.
- 6.
Über die Abhängigkeit der Variablen a von der Variablen k ist derzeit noch nichts bekannt. Man könnte annehmen, dass – auch im Zuge der sich im Laufe der Zeit einstellenden Anpassungsrückstände beim Erbbauzins – der Bodenertragsanteil k sich immer weiter verringert. Für den Erbbaurechtnehmer ergibt sich hierdurch ein höherer Anreiz, seinen Erbbauzins auch tatsächlich zu zahlen und eine Zwangsversteigerung oder einen Heimfall zu vermeiden (Ernst & Young 2017, S. 3). Hierdurch reduziert sich auch das beim Erbbaurechtgeber verbleibende Risiko a. Andererseits dürfte ein höherer Wert für k in hochpreisigen Gebieten zu einem geringeren Wert für a führen, weil hier im Rahmen von Zwangsversteigerungen schnell Erwerber gefunden werden können und der Erbbauzins daher dort besonders sicher ist (Abschn. 4.1). Im Einzelnen hängt die Variable a auch stark von den gesetzlichen Rahmenbedingungen und der Ausgestaltung des Erbbaurechtsvertrages ab (z. B. Anpassungsklauseln, s. Abschn. 4.3.1.1). Angesichts der beschränkten Kenntnis über die Zusammenhänge werden vorliegend beide Variablen als voneinander unabhängig behandelt.
- 7.
Eine Standardisierung der Verträge dürfte bei Wohnnutzungen wiederum wesentlich einfacher als bei gewerblichen Nutzungen zu bewerkstelligen sein; hier sind oftmals sehr individuelle Regelungen in den Verträgen erforderlich.
- 8.
Bei Erbbaurechten, die für gewerbliche Zwecke bestellt wurden, ist jede Anpassungsklausel zulässig, die nicht gegen die Wucherbestimmungen des § 138 BGB verstößt (Kleiber 2017, S. 2947).
- 9.
Der Bodenwertanteil k kann sich auch aufgrund der Abnutzung des Gebäudes erhöhen. Dies hat aber allein schon deswegen keine positive Auswirkung auf den Mehrwert, weil sich die Ertragsfähigkeit des Gebäudes vermindert.
- 10.
Dramatische Auswirkungen auf den Mehrwert des Kontrakts sind aber allein deswegen schon nicht zu erwarten, weil das Absinken des Gebäudeertragsanteils k laufend aufgrund der Gebäudeabschreibungen zumindest teilweise kompensiert wird. Dennoch sollte sich der Bodenwertanteil des Erbbaurechts in Grenzen halten, um Erbbaurechtsspekulation zu vermeiden (s. oben).
- 11.
Dem kommen Modelle nahe, welche den „Nettoertrag“ des Erbbaurechtnehmers zwischen beiden Vertragsparteien aufteilen (Herbster 2019, S. 251). Die Risikoumschichtung auf den Erbbaurechtnehmer ist dabei sehr gering, die Variable a bewegt sich auf den Wert Eins zu. Auf diese Modelle wird allerdings vorliegend nicht mehr ausdrücklich eingegangen.
- 12.
Bei einer Verkehrswertermittlung des Bodens auf Basis des Residualwertverfahrens (die allerdings u. a. wegen der ungünstigen Fehlerfortpflanzung nicht gebräuchlich ist) wäre dabei nicht auf den konkreten Nutzer, sondern auf durchschnittliche Nutzungen abzustellen. – In Abschn. 11.1 wird auf die Interpretation des Bodens als Realoption hingewiesen, was die Interpretation des Bodenwertes als kapitalisierte zukünftige Bodenerträge relativiert.
- 13.
Dies kann v. a. mit Blick auf den Erbbaurechtnehmer dann der Fall sein, wenn die Bodenwerte in bestimmten Regionen überproportional steigen. Das Gegenargument lautet, dass steigende Bodenwerte i. d. R. mit sinkenden Kapitalmarktzinsen Hand in Hand gehen, so dass die Anpassung des Erbbauzinses per Saldo – bemessen als Produkt von Bodenwert und anzulegendem Erbbauzinssatz – entsprechend geringer ausfällt, sofern der Erbbauzinssatz einen Kapitalmarktbezug aufweist.
- 14.
Dabei sollte dann auch im Erbbaurechts- und Mietvertrag berücksichtigt werden, dass die Miete über die entsprechende Indexierung hinaus erhöht werden darf, wenn bestimmte Kostenblöcke deutlich über den Verbraucherpreisindex hinaus ansteigen.
- 15.
- 16.
In der Schweiz und in Österreich dürfen (Erb-)Baurechtsverträge längstens eine Laufzeit von 100 Jahren aufweisen (Walder 2019, S. 154).
- 17.
Die Position des RICS (2018, S. 2), die Laufzeiten auf mindestens 99 Jahre zu bemessen, ist aus diesem Grunde zumindest bei kommunal ausgegebenen Erbbaurechten kritisch zu sehen.
- 18.
Die 99 Jahre haben ihren Ursprung im Preußischen Landrecht, wo man sich das Eigentum an einem besessenen Grundstück mit Ablauf dieser Zeit „ersitzen“ konnte.
- 19.
Bei Erlöschen des Erbbaurechts durch Zeitablauf werden etwaige Mietverträge vom Erbbaurechtgeber übernommen.
- 20.
Sofern es sich nicht um eine Geschäftsveräußerung im Ganzen (§ 1 Abs. 1a UStG) handelt, sind v. a. im Falle der Zahlung einer Entschädigung oder Vergütung auch etwaige umsatzsteuerliche Konsequenzen zu berücksichtigen, sofern keine Befreiung nach § 4 Nr. 9a UStG greift; bei Wohngebäuden ist dies allerdings regelmäßig der Fall.
- 21.
Anders als bei einer (vorzeitigen) Erneuerung werden bei einer (vorzeitigen) Verlängerung des Erbbaurechtsvertrages die bestehenden Konditionen beibehalten – es handelt sich also um eine lebensverlängernde Maßnahme für den altersschwachen Vertrag (die in Einzelfällen allerdings durchaus sinnvoll sein kann).
- 22.
Während nach Williamson (1990, S. 190) glaubhafte Zusicherungen zur Befestigung von Bündnissen und zur Förderung des Austausches gemacht werden, sind glaubhafte Drohungen Ausdruck von Konflikt und Rivalität. Beide Formen treten v. a. in Verbindung mit irreversiblen, spezifischen Investitionen auf.
- 23.
Teilweise wird in diesem Kontext von „Rückstellungen“ gesprochen. Bilanztechnisch gesehen ist dies jedoch unrichtig, da bei Entschädigung des auf den Erbbaurechtgeber übergehenden Gebäudes wirtschaftlich gesehen ein Kauf erfolgt (Aktivtausch oder Bilanzverlängerung). Eine Rückstellung dient hingegen zur richtigen Periodisierung von Aufwand (und wird auch als solcher verbucht). Dieser liegt im Vorfeld der Entschädigungszahlung aber nicht vor.
- 24.
Sowohl die Verlängerung wie auch die Erneuerung von Erbbaurechten unterliegen der Grunderwerbsteuer, was ebenfalls zusätzliche Transaktionskosten bedeutet.
- 25.
Bei der Ermittlung der Entschädigung ist grundsätzlich eine Marktanpassung vorzunehmen. Zur Verteilung der Marktanpassung auf Boden- und Gebäudewert s. Kleiber 2017, S. 2985–2986.
- 26.
Der Auffassung von Richter und Furubotn (2003, S. 182), dass der Abbruch der Beziehung (das wäre beim Erbbaurecht die Geltendmachung des Heimfalls) die einzige Gegenmaßnahme des potenziell Geschädigten ist, wird hier nicht gefolgt. Hierbei handelt es sich vielmehr um die Ultima ratio.
- 27.
Bewertungsabschläge im Rahmen von Heimfallregelungen haben insoweit eine ähnliche Rolle wie die Kaution bei einer Vermietung (vgl. hierzu Richter und Furubotn 2003, S. 107).
- 28.
Zu beachten ist die mangelnde Bestimmtheit des Begriffs „minderbemittelte Bevölkerungskreise“. Der Geltungsbereich des Begriffs „bezahlbarer Wohnraum“ muss sich hiermit nicht decken, zumal bezahlbares Wohnen zumeist außerhalb der Ballungsgebiete möglich ist (Lindner 2019, S. 175).
- 29.
Diese Sichtweise kann aber v. a. über das Realoptionsverfahren in Frage gestellt werden (Geltner et al. 2007, S. 729–755). Hiernach handelt es sich beim Kapitalwertverfahren um einen Spezialfall der Investitionsrechnung, bei dem keinerlei Flexibilität der Investitionsstrategie besteht.
- 30.
Vorsicht ist bei der Ermittlung des internen Zinsfußes generell dann geboten, wenn sich das Vorzeichen der Zahlungsströme mehrfach ändert; in diesem Fall kann der interne Zinsfuß im Vergleich zum Kapitalwert zu falschen Vorteilhaftigkeitskalkülen führen (im Zweifel ist der Kapitalwert dabei die robustere Orientierungsgröße). Diese Problematik kann vorliegend jedoch vernachlässigt werden.
- 31.
Relevant ist für unsere Betrachtung das sog. Unleveraged Beta, also ohne Berücksichtigung der Verschuldung und unter Außerachtlassung der persönlichen Steuern. Es empfiehlt sich, ein Beta für einen längeren Zeitraum heranzuziehen. Im vorliegenden Beispiel wurde das Beta über fünf Jahre hinweg ermittelt.
- 32.
Zu beachten ist allerdings, dass Kommunen nur eingeschränkt Diversifikationsmöglichkeiten zur Verfügung stehen.
- 33.
Allerdings ist auch hier ein wenig Wasser in den Wein zu gießen: Bei Volleigentum wird der Bodenertrag vollständig abgeschöpft; bei Erbbaurechten ist dies v. a. wegen der unvermeidbaren Anpassungsrückstände nur teilweise der Fall. Weil Erbbaurechte somit in Bezug auf die laufenden Erbbauzinsen nicht gänzlich an Volleigentum heranreichen, kann u. U. ein moderater Aufschlag auf die im indirekten Verfahren gewonnene Renditeforderung notwendig sein.
- 34.
Der Umstand, dass man sich – nicht nur im vorliegenden Buch – bei der Frage der Ableitung eines marktgerechten Erbbauzinssatzes auf einen unveröffentlichten Vortrag stützen muss (Sänze 2017), sagt sehr viel über den Zustand aus, in dem sich die ökonomische Diskussion über Erbbaurechte hierzulande befindet.
- 35.
In diesem Bereich sieht auch Aholt (2016) den marktangemessenen Erbbauzinssatz auf Basis eines von der Deloitte Consulting GmbH ausgearbeiteten, aber nicht öffentlich zugänglichen Marktmodells.
- 36.
Anders liegt der Fall beim Bodenertragsanteil k. Der Bodenertrag ist ein Residuum, das sich ergibt, wenn vom (Volks-)Einkommen die Kosten von Arbeit und Kapital abgezogen werden. Sinken mit dem Zinsniveau die Kapitalkosten ab, müssen sich die Bodenerträge erhöhen.
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