Der Maklervertrag

  • Hartmut Oetker
  • Felix Maultzsch
Chapter
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Zusammenfassung

Die §§ 652 bis 655 BGB schaffen ein Grundmodell für alle Formen von Maklerverträgen. Darüber hinaus enthält das Bürgerliche Gesetzbuch Spezialregelungen für den Darlehensvermittlungsvertrag (§§ 655a bis 655e BGB) sowie die Ehe Vermittlung (§ 656 BGB). Die Gesamtheit dieser Vorschriften kann in Abgrenzung zu anderen spezialgesetzlichen Regelungen als das Recht des „Zivilmaklers” bezeichnet werden. Außerhalb des Bürgerlichen Gesetzbuches ist zum einen der Handelsmakler geregelt (§§ 93 bis 104 HGB). Dessen Tätigkeit ist enger als diejenige des Zivilmaklers, da sie die Vermittlung von Verträgen über die Anschaffung oder Veräußerung von Gegenständen des Handelsverkehrs voraussetzt1. Spezialgesetzliche Vorschriften gelten ferner für die WohnungsVermittlung2 und die Arbeitsvermittlung3. Diese ergänzen bzw. modifizieren die bürgerlich rechlichen Bestimmungen für den Zivilmakler, verdrängen diese jedoch nicht vollständig.

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Referenzen

  1. 1.
    Siehe auch unten § 10 C I II, S. 552 f.Google Scholar
  2. 2.
    Wohnungsvermittlungsgesetz v. 4. November 1971, BGBl. I S. 1747; dazu unten § 10 CIV, S. 553.Google Scholar
  3. 3.
    §§ 291 ff. SGB III sowie die Arbeitsvermittlerverordnung v. 11. März 1994 (BGBl. IS. 563); dazu auch unten § 10 C V, S. 554.Google Scholar
  4. 4.
    Es handelt sich bei einem Maklervertrag jedoch nicht um ein Auftragsverhältnis nach den §§ 662 ff. BGB. Dazu unten § 11 B, S. 556 ff.Google Scholar
  5. 5.
    Esser/Weyers BT 1, § 36 II 1, S. 321 f.; Larenz BT 1, § 54, S. 399; Medicus Rdnr. 438.Google Scholar
  6. 5.
    Zumeist wird in diesem Fall dem „Makler” zusätzlich zu der Provision eine gesonderte Vergütung für seine Tätigkeit versprochen.Google Scholar
  7. 7.
    Fikentscher Rdnr. 949; Larenz BT 1, § 54, S. 396; Medicus Rdnr. 436; Soergel/Lorentz vor § 652 Rdnr. 3.Google Scholar
  8. 8.
    Näher dazu unten § 10 B III 1, S. 540 ff.Google Scholar
  9. 9.
    Esser/Weyers BT 1, § 36 II 1, S. 322; Fikentscher Rdnr. 949; Larenz BT 1, § 54, S. 397.Google Scholar
  10. 10.
    Weitergehend aber Larenz BT 1, § 54, S. 403.Google Scholar
  11. 11.
    Roth MünchKomm. BGB § 652 Rdnr. 25 ; Staudinger/Reuter Vorbem. zu §§ 652 ff. Rdnr.15Google Scholar
  12. 12.
    In dieser Richtung auch Erman/Werner § 653 Rdnr. 2; Roth MünchKomm. BGB § 653 Rdnr. 3; für eine Fiktion hingegen Larenz BT 1, § 54, S. 399.Google Scholar
  13. 13.
    Statt aller Esser/Weyers BT 1, § 36 II 2, S. 322 f.; Schlechtriem Rdnr. 463; Soergel/Lorentz vor § 652 Rdnr. 3. Näher dazu unten § 10 B III 3 und § 10 B IV, S. 547 f.Google Scholar
  14. 14.
    BGH v. 21. März 1966, NJW 1966, 1405 (1406).Google Scholar
  15. 15.
    BGH v. 8. Mai 1973, BGHZ 60, 377 (381 f.); Lorenz BT 1, § 54, S. 401; Roth Münch-Komm. BGB § 652 Rdnr. 26; Staudinger/Reuter Vorbem. zu §§ 652 ff. Rdnr. 8; a.A. Brox/ Walker Rdnr. 310a; Knieper NTW 1970, 1293 (1298); unklar BGH v. 8. April 1987, NJW-RR 1987, 944.Google Scholar
  16. 16.
    Zu § 612 BGB näher oben § 7 C I II, S. 375 ff.Google Scholar
  17. 17.
    BGH v. 25. Mai 1983, BGHZ 87, 309 (313 ff.); Erman/Werner § 652 Rdnr. 28; Roth MünchKomm. BGB § 652 Rdnr. 26.Google Scholar
  18. 18.
    BGH v. 8. Mai 1973, BGHZ 60, 377 (381); Staudinger/Reuter §§ 652, 653 Rdnr. 197.Google Scholar
  19. 19.
    Vgl. im einzelnen BGH v. 22. Februar 1967, NJW 1967, 1225 (1226); BGH v. 28. Januar 1987, BGHZ 99, 374 (382); Fikentseher Rdnr. 950; Schlechtriem Rdnr. 460; Staudinger/ Reuter §§ 652, 653 Rdnr. 198; großzügiger Medicus Rdnr. 436 und Roth MünchKomm. BGB § 652 Rdnr. 7.Google Scholar
  20. 20.
    BGH v. 6. November 1985, NJW 1986, 1173 f.; Roth MünchKornm. BGB § 652 Rdnr. 236.Google Scholar
  21. 21.
    BGH v. 25. Mai 1983, NJW 1984, 232; Roth MünchKornm. BGB § 652 Rdnr. 40.Google Scholar
  22. 22.
    BGH v. 25. Mai 1983, NJW 1984, 232; BGH v. 4. Oktober 1995, NJW-RR 1996, 114 (114).Google Scholar
  23. 23.
    BGH v. 8. Oktober 1986, NJW-RR 1987, 173 (173); BGH v. 28. November 1990, NJW-RR 1991, 371 (371); Schlechtriem Rdnr. 462; Staudinger/Reuter §§ 652, 653 Rdnr. 4.Google Scholar
  24. 24.
    BGH v. 25. September 1985, BGHZ 95, 393 (395); Esser/Weyers BT 1, § 36 II 3, S. 324; Larenz BT 1, § 54, S. 400 f. Wenn der Makler nur für eine Seite tätig wird, dann ist er in der Regel Erfüllungsgehilfe des Auftraggebers im Verhältnis zu dem Dritten, wenn ihm die Vertragsverhandlungen weitgehend überlassen worden sind: BGH v. 24. November 1995, NJW 1996, 451 f.Google Scholar
  25. 25.
    OLG Frankfurt a.M. v. 15. September 1999, NJW-RR 2000, 58 (59).Google Scholar
  26. 26.
    BGH v. 4. Oktober 1995, NJW-RR 1996, 114 f.Google Scholar
  27. 27.
    BGH v. 25. Mai 1983, NJW 1984, 232; BGH v. 4. Oktober 1995, NJW-RR 1996, 114.Google Scholar
  28. 28.
    BGH v. 4. Oktober 1989, NJW-RR 1990, 57; Staudinger/Reuter §§ 652, 653 Rdnr. 20; zu sog. Reservierungsvereinbarungen BGH v. 10. Februar 1988, BGHZ 103, 235 ff.Google Scholar
  29. 29.
    BGH v. 2. Juli 1986, NJW 1987, 54 f.; Roth MünchKomm. BGB § 652 Rdnr. 55.Google Scholar
  30. 30.
    Vergleichbares gilt als Ausnahme von § 167 Abs. 2 BGB konsequenterweise auch für eine zum Abschluß des Grundstücksgeschäfts erteilte Vollmacht; siehe dazu Larenz/Wolf § 47 Rdnr. 23.Google Scholar
  31. 31.
    BGH v. 28. Januar 1987, NJW 1987, 1628.Google Scholar
  32. 32.
    BGH v. 15. März 1989, NJW-RR 1989, 760; BGH v. 4. Oktober 1989, NJW-RR 1990, 57 f. sowie unten § 10 B III 1e, S. 545 f.Google Scholar
  33. 33.
    BGH v. 11 November 1992, NJW-RR 1993, 248 (249); Schlechtriem Rdnr. 467.Google Scholar
  34. 34.
    BGH v. 21. September 1973, WM 1974, 257 (259); Roth MünchKomm. BGB § 652 Rdnr. 139.Google Scholar
  35. 35.
    BGH v. 11. November 1992, WM 1993, 342 (343); Staudinger/Reuter §§ 652, 653 Rdnr. 75.Google Scholar
  36. 36.
    BGH v. 8. Mai 1973, BGHZ 60, 385 (386 f.); BGH v. 16. Januar 1991, WM 1991, 819 (821).Google Scholar
  37. 37.
    Dagegen: BGH v. 7. Juli 1982, WM 1982, 1098; Roth MünchKomm. BGB § 652 Rdnr. 140; Schlechtriem Rdnr. 467; dafür: Erman/Werner § 652 Rdnr. 38; Staudinger/Reuter §§ 652, 653 Rdnr. 89.Google Scholar
  38. 38.
    Zu den verschiedenen Konstellationen für die Ausübung von Vorkaufsrechten siehe Staudinger/Reuter §§ 652, 653 Rdnr. 96 ff. m.w.N.Google Scholar
  39. 39.
    BGH v. 11. November 1992, NJW-RR 1993, 248 (249); BGH v. 20. Februar 1997, NJW 1997, 1583.Google Scholar
  40. 40.
    BGH v. 5. Mai 1976, BGHZ 66, 270 (271); BGH v. 11. November 1992, NJW-RR 1993, 248; Roth MünchKomm. BGB § 652 Rdnr. 147.Google Scholar
  41. 41.
    Esser/Weyers BT 1, § 36 III 1, S. 325; Larenz BT 1, § 54, S. 397; Soergel/Lorentz § 652 Rdnr. 37.Google Scholar
  42. 42.
    BGH v. 26. September 1990, BGHZ 112, 240 (241 f.); Staudinger/Reuter §§ 652, 653 Rdnr. 128 ff.Google Scholar
  43. 43.
    BGH v. 3. Dezember 1986, NJW 1987, 1008 f.; Roth MünchKomm. BGB § 652 Rdnr. 115.Google Scholar
  44. 44.
    BGH v. 26. September 1990, BGHZ 112, 240 (242); Staudinger/Reuter §§ 652, 653 Rdnr. 149 f.Google Scholar
  45. 45.
    Statt aller Esser/Weyers BT 1, § 36 III 3, S. 326; Soergel/Lorentz § 652 Rdnr. 55.Google Scholar
  46. 46.
    BGH v. 14. Dezember 1988, NJW 1989, 1486; Roth MünchKomm. BGB § 652 Rdnr. 130.Google Scholar
  47. 47.
    BGH v. 21. Oktober 1987, NJW 1988, 967 (968); Schlechtriem Rdnr. 468.Google Scholar
  48. 48.
    Roth MünchKomm. BGB § 652 Rdnr. 131 f.; Staudinger/Reuter §§ 652, 653 Rdnr. 72 ff.Google Scholar
  49. 49.
    BGH v. 5. Oktober 1995, NJW 1995, 3311.Google Scholar
  50. 50.
    BGH v. 12. Oktober 1983, NJW 1984, 358 (359); Roth MünchKomm. BGB § 652 Rdnr. 136; Staudinger/Reuter §§ 652, 653 Rdnr. 71.Google Scholar
  51. 51.
    Dazu oben § 10 B III 1a, aa, S. 541 f.Google Scholar
  52. 52.
    So aber Schäfer BB 1990, 2275 (2277).Google Scholar
  53. 53.
    Zum Ausschluß des Kausalitätserfordernisses in Allgemeinen Geschäftsbedingungen siehe oben § 10 B I, S. 536 ff.Google Scholar
  54. 54.
    BGH v. 28. November 1990, NJW-RR 1991, 371 (372); BGH v. 18. Januar 1996, NJW-RR 1996, 691.Google Scholar
  55. 55.
    Larenz BT 1, § 54, S. 399 f.; Roth MünchKomm. BGB § 652 Rdnr. 157; Staudinger/Reuter §§ 652, 653 Rdnr. 122 ff.; ausführlich zur Einschaltung mehrerer Makler mit zum Teil a.A. Knütel ZHR 144 (1980), 289 ff.Google Scholar
  56. 56.
    Dazu im einzelnen Roth MünchKomm. BGB § 652 Rdnr. 158 f.Google Scholar
  57. 57.
    RG v. 16. Oktober 1936, JW 1937, 222; BGH v. 25. Mai 1983, NJW 1984, 232.Google Scholar
  58. 58.
    Staudinger/Reuter §§ 652, 653 Rdnr. 116; a.A. Roth MünchKomm. BGB § 652 Rdnr. 166: Beweislastumkehr nach Gefahrenbereichen.Google Scholar
  59. 59.
    BGH v. 18. Januar 1996, NJW-RR 1996, 691; Esser/Weyers BT 1, § 36 III 2, S. 326; Roth MünchKomm. BGB § 652 Rdnr. 154 f.; Staudinger/Reuter §§ 652, 653 Rdnr. 104.Google Scholar
  60. 60.
    BGH v. 14. Dezember 1959, MDR 1960, 283 (283); OLG Karlsruhe v. 7. Oktober 1994, NJW-RR 1995, 753; Roth MünchKomm. BGB § 652 Rdnr. 160.Google Scholar
  61. 61.
    Hierzu BGH v. 18. Januar 1996, NJW-RR 1996, 691: Vom Auftraggeber eingeleitete Verhandlungen werden nach ihrer Beendigung von dem Dritten wieder aufgegriffen und führen zum Vertragsschluß.Google Scholar
  62. 62.
    Zu dieser unten § 10 B V, S. 548 f.Google Scholar
  63. 63.
    RG v. 24. September 1935, RGZ 148, 354 (356); Erman/Werner § 652 Rdnr. 48; Lorenz BT 1 , §54, S.402 f.Google Scholar
  64. 64.
    Dazu oben § 10 B I, S. 536 ff.Google Scholar
  65. 65.
    BGH v. 18. Mai 1973, BGHZ 61, 17 (21).Google Scholar
  66. 66.
    BGH v. 26. September 1984, BGHZ 92, 184 (185); BGH v. 18. März 1992, NJW-RR 1992, 817; Esser/Weyers BT 1, § 36 II 1 , S. 323; Staudinger/Reuter § 654 Rdnr. 9 ff.; kritisch Roth MünchKomm. BGB § 654 Rdnr. 3.Google Scholar
  67. 67.
    BGH v. 5. Februar 1962, BGHZ 36, 323 (326); BGH v. 29. November 1989, NJW-RR 1990, 372; Erman/Werner § 654 Rdnr. 1.Google Scholar
  68. 68.
    BGH v. 5. Februar 1962, BGHZ 36, 323 (327); BGH v. 26. September 1984, BGHZ 92, 184(185).Google Scholar
  69. 69.
    BGH v. 18. März 1992, NJW-RR 1992, 817 (818).Google Scholar
  70. 70.
    BGH v. 25. September 1991, WM 1991, 1995.Google Scholar
  71. 71.
    BGH v. 5. Februar 1962, BGHZ 36, 323 (327).Google Scholar
  72. 72.
    BGH v. 28. Januar 1987, BGHZ 99, 374 (383); Roth MünchKomm. BGB § 652 Rdnr. 188; Staudinger/Reuter §§ 652, 653 Rdnr. 172.Google Scholar
  73. 73.
    Siehe oben § 10 B III 1e, S. 545 f.Google Scholar
  74. 74.
    Siehe oben 10 B I, S. 536 ff.Google Scholar
  75. 75.
    Staudinger/Reuter §§ 652, 653 Rdnr. 177.Google Scholar
  76. 76.
    So aber BGH v. 18. April 1966, NJW 1966, 1404 (1405).Google Scholar
  77. 77.
    Roth MünchKomm. BGB § 654 Rdnr. 27.Google Scholar
  78. 78.
    BGH v. 14. Januar 1987, WM 1987, 632 (633); Roth MünchKomm. BGB § 654 Rdnr. 27; Schlechtriem Rdnr. 469.Google Scholar
  79. 79.
    So aber BGH v. 14. Januar 1987, WM 1987, 632 (633); wie hier Erman/Werner § 652 Rdnr. 66; Staudinger/Reuter §§ 652, 653 Rdnr. 179.Google Scholar
  80. 80.
    Dafür Schäfer BB 1990, 2275 (2277).Google Scholar
  81. 81.
    Siehe oben § 10 B III la, bb, S. 543.Google Scholar
  82. 82.
    BGH v. 14. Januar 1987, WM 1987, 632 (633); Staudinger/Reuter §§ 652, 653 Rdnr. 179.Google Scholar
  83. 83.
    BGH v. 8. Oktober 1986, NJW-RR 1987, 173; Erman/Werner § 652 Rdnr. 66.Google Scholar
  84. 84.
    Siehe oben § 10 B III 1c, S. 545 f.Google Scholar
  85. 85.
    Esser/Weyers BT 1, § 36 II 1, S. 322 f.; Medicus Rdnr. 442; Schlechtriem Rdnr. 463.Google Scholar
  86. 86.
    Larenz BT 1, §54, S. 402.Google Scholar
  87. 87.
    Siehe oben § 10 B III 1e, S. 545 f.Google Scholar
  88. 88.
    BGH v. 25. Oktober 1967, NJW 1968, 150 (151); Roth MünchKomm. BGB § 654 Rdnr. 11; Staudinger/Reuter §§ 652, 653 Rdnr. 193.Google Scholar
  89. 89.
    Siehe oben § 10 B III 1e, S. 545 f.Google Scholar
  90. 90.
    BGH v. 6. November 1985, WM 1986, 72 f.; Roth MünchKomm. BGB § 652 Rdnr. 80; Schlechtriem Rdnr. 470; Soergel/Lorentz § 652 Rdnr. 26; i.E. auch Staudinger/Reuter §§ 652, 653 Rdnr. 57.Google Scholar
  91. 91.
    BGH v. 17. Dezember 1975, WM 1976, 503 (504).Google Scholar
  92. 92.
    Hierfür Larenz BT 1, § 54, S. 403; Roth MünchKomm. BGB § 652 Rdnr. 80; Schlecht-riem Rdnr. 470; Soergel/Lorentz § 652 Rdnr. 26; Staudinger/Reuter §§ 652, 653 Rdnr. 57.Google Scholar
  93. 93.
    BGH v. 17. Dezember 1975, WM 1976, 503 (505); Roth MünchKomm. BGB § 652 Rdnr. 82; Soergel/Lorentz § 652 Rdnr. 26; a.A. Staudinger/Reuter §§ 652, 653 Rdnr. 61.Google Scholar
  94. 94.
    Hierzu statt aller Staudinger/Reuter §§ 652, 653 Rdnr. 59.Google Scholar
  95. 95.
    BGH v. 14. Mai 1969, NJW 1969, 1626 (1627); Schlechtriem Rdnr. 470; Staudinger/Reuter §§ 652, 653 Rdnr. 60.Google Scholar
  96. 96.
    Habersack MünchKomm. BGB § 16 VerbrKrG Rdnr. 11; Staudinger/Kessal-Wulf (2001) § 16 VerbrKrG Rdnr. 3.Google Scholar
  97. 97.
    Dazu im einzelnen Habersack MünchKomm. BGB § 16 VerbrKrG Rdnr. 25 ff.Google Scholar
  98. 98.
    BGH v. 25. Mai 1983, BGHZ 87, 309 (314 f.); Esser/Weyers BT 1, § 36 V 1, S. 328; Fikentscher Rdnr. 951 ; Soergel/Lorentz § 656 Rdnr. 2. Nach einer a.A. (so wohl Larenz BT 1, § 54, S. 403 Fn. 34) wird bereits keine Verbindlichkeit begründet (sog. Konven-tionalschuld), was insbesondere für das Entstehen von akzessorischen Sicherungsrechten Bedeutung erlangt; dazu m.w.N. Staudinger/Reuter § 656 Rdnr. 11.Google Scholar
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    Vgl. BT-Drucks. 14/6040, S. 269.Google Scholar
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  102. 102.
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  104. 104.
    Hierfür Esser/Weyers BT 1, § 36 V, S. 330; Schlechtriem Rdnr. 473.Google Scholar
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    So Esser/Weyers BT 1, § 36 V, S. 330; Soergel/Lorentz § 656 Rdnr. 6; Staudinger/Reuter § 656 Rdnr. 14; a.A. Jauernig/Vollkommer § 656 Rdnr. 7.Google Scholar
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    Siehe oben Fn. 2.Google Scholar
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    Siehe oben § 10 B III 1 a, aa, S. 541 f.Google Scholar
  114. 114.
    Siehe oben Fn. 3.Google Scholar

Copyright information

© Springer-Verlag Berlin Heidelberg 2002

Authors and Affiliations

  • Hartmut Oetker
    • 1
  • Felix Maultzsch
    • 1
  1. 1.Lehrstuhl für Bürgerliches Recht, Handels-, Gesellschafts- und ArbeitsrechtFriedrich-Schiller-Universität JenaJenaDeutschland

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