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Dienstleister der Finanzialisierung: Fragmentierte Organisation und kalkulierte Profite in der Immobilienwirtschaft

Financialization’s services firms: fragmented organization and calculated profits accountability in the real estate sector

Zusammenfassung

Die Finanzkrise von 2007 hat Fragen nach der sozialen Ordnung kapitalistischer Gesellschaften wieder in den Mittelpunkt gerückt. Vor allem in der Wirtschaftssoziologie wird ein gestiegener Einfluss von Finanzmarktakteuren und -logiken konstatiert. Die bisherige Forschung zu Finanzialisierung konzentriert sich jedoch stark auf Makrophänomene oder innerorganisationale Perspektiven. Finanzialisierungskonzepte, die ausdrücklich interorganisationale Prozesse in den Blick nehmen, sind bisher wenig entwickelt. Hier setzt der vorliegende Artikel an und untersucht exemplarisch das Geschäftsgebaren und die Finanzierungspraktiken einer europaweit tätigen Immobiliengesellschaft. Die historisch angelegte Fallstudie analysiert dabei Kooperationen zwischen unterschiedlichen Finanzdienstleistern (Banken, Makler, Notare, Wirtschaftsprüfer, Kunden) sowie die von ihnen organisierte grenzüberschreitende Verschiebung von juristischer Haftung und wirtschaftlicher Verantwortung. Der Beitrag trägt so auf zweierlei Weise zur aktuellen Finanzialisierungsdiskussion bei: Zum einen analysiert er die interorganisationale Kooperation von Dienstleistungsfirmen und erklärt ihre konstitutive Rolle in Finanzialisierungsprozessen. Zum anderen zeigt er die Bedeutung kalkulatorischer Praktiken für die Etablierung finanzialisierter Unternehmen auf.

Abstract

The financial crisis of 2007 has brought questions about the social order in capitalist societies back into the limelight. Economic sociology in particular emphasizes the growing influence of financial markets’ actors and logics. Most research focuses on macro phenomena or intra-organizational and individual perspectives. In contrast, concepts of financialization that explicitly take an inter-organizational perspective are in their infancy. Therefore, this article investigates the business and financing practices of a Europe-wide real estate firm. The historic case study shows the importance of service firms in the real estate sector and analyzes cooperation between different financial service firms (banks, estate agents, notaries, auditing firms, customers). Furthermore, it investigates how they jointly organize border-crossing and the relocation of legal liabilities and economic accountability. The article thus contributes to the current financialization debate in two ways: for one, it analyzes and explains inter-organizational cooperation between different service firms as being constitutive for financialization dynamics. For another, it points to the importance of calculative practices for establishing financialized corporations.

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Abb. 1
Abb. 2
Abb. 3

Notes

  1. 1.

    Bei diesen „Share Deals“ fällt unter bestimmten Voraussetzungen (z. B. mindestens zwei Investoren) keine Grunderwerbsteuer an.

  2. 2.

    Tatsächlich erfordert die steuerbefreiende Wirkung eine noch etwas kompliziertere Konstruktion unter Rückgriff auf Treuhänder, denn „es zahlen nur solche Firmen keine Steuer, die von einem Nicht-OASIS-Resident geeignet werden. Aber wenn ein Treuhänder das verwaltet, dann ist das steuerfrei“ (Interview).

  3. 3.

    Als Mezzaninekredite werden solche tendenziell risikobehafteten Kredite bezeichnet, die eine Art Mittelding zwischen Eigen- und Fremdkapital darstellen. Sie dienen häufig der Überbrückung der Phase zwischen Erstfinanzierung und Refinanzierung und sind in der Regel hochverzinslich (Euribor plus 5 bis über 10 % im Vergleich zu plus 1,5 % für den Senior Loan) und enthalten Klauseln, die zusätzliche Zahlungen im Falle eines Verkaufs oder Börsengangs vorsehen (sogenannte „Equity Kicker“).

  4. 4.

    Diese Gebühren werden also in den vergebenen Kredit eingerechnet, aber auf Seite der Bank als Umsatzerlös verbucht. Damit dies darstellbar bleibt, ist aber wiederum eine besonders gute Bewertung des zugrundeliegenden Assets erforderlich.

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Danksagung

Wir danken Natalia Besedovski, Robert Müller und Arndt Sorge sowie dem Herausgeberkreis und zwei anonymen Gutachtern für hilfreiche Kommentare zu diesem Manuskript.

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Correspondence to Sebastian Botzem.

Appendices

Anhang A: Zur Rechtsform der GmbH & Co KG

Bei der Rechtsform der GmbH & Co KG handelt es sich um eine Kommanditgesellschaft (KG, Rechtsgrundlage sind §§ 161 bis §§ 177a HGB). In der Systematik des Gesellschaftsrechts zählen KGs zur Gruppe der Personengesellschaften und bestehen immer aus mindestens einem unbeschränkt und persönlich haftenden Komplementär und einem oder mehreren Kommanditisten, die nur mit ihren Einlagen haften.

Im Falle der GmbH & Co KG ist jedoch der Komplementär eine GmbH. Es handelt sich also effektiv um eine haftungsbeschränkte Kapitalgesellschaft im rechtlichen Gewand einer Personengesellschaft. Gründe für die Wahl einer GmbH & Co KG sind häufig steuerrechtliche Vorzüge in Verbindung mit Haftungsbeschränkungsstrategien.

Anhang B: Glossar

Arbitragegeschäft: :

Ausnutzen von rechtlichen oder steuerlichen Unterschieden für vergleichbare Waren in verschiedenen Jurisdiktionen

Asset-backed-Securities: :

Verzinstes, forderungsbesichertes Wertpapier, dessen Zahlungsansprüche durch einen Bestand an Forderungen (assets) gedeckt (backed) sind

Asset-Management: :

Finanzanlageentscheidungen im Rahmen von Dienstleistungen zur Vermögensverwaltung

Cash-Pooling: :

Liquiditätsbündelung durch Kredite zwischen verschiedenen Gesellschaften innerhalb eines Konzernverbunds mit einheitlicher Leitung

Chinese Wall: :

Organisationale Trennung von Abteilungen innerhalb eines Unternehmens zur Vermeidung von Interessenskonflikten auf Grund unterschiedlicher Zielsetzungen

Credit Default Swaps: :

Kreditderivat, das Ausfallsrisiken von Krediten handelbar macht

Due Diligence: :

Rechtliche und wirtschaftliche Prüfung von Anlagegütern vor deren Kauf (engl. für „gebotene Sorgfalt“)

Eigenkapital/equity: :

Gesellschaftsvermögen nach Abzug sämtlicher Verbindlichkeiten

Equity Kicker: :

Klausel in einem Kreditvertrag, der Zahlungen im Falle eines Verkaufs oder Börsengangs vorsieht

GmbH-Komplementär: :

siehe Anhang A

Holding-Gesellschaft: :

Bezeichnung einer Gesellschaft, die der Verwaltung mehrer Tochtergesellschaften dient, die im Eigentum der Holding-Gesellschaft stehen

Komplementärin: :

Unbeschränkt haftender Gesellschafter einer Kommanditgesellschaft, siehe auch Anhang A

Loan-to-Value: :

Kreditvergabepraxis, die sich am gutachterlich ermittelten Wert des finanzierten Objekts orientiert

Management & Structuring Fees: :

Gebühren, die für Management- und Finanzierungsdienstleistungen an eine Muttergesellschaft oder eine Dienstleistungsgesellschaft gezahlt werden, häufig in Form umsatzbezogener Verrechnungspreise

Offshore-Gesellschaft: :

Gesellschaft mit Sitz in einem Gebiet mit niedrigeren Steuersätzen und Regulierungsstandards als im Staat der eigentlichen Geschäftstätigkeit wie z. B. Kanalinseln oder Liechtenstein

Over-leveraging: :

Eingehen zu hoher Verbindlichkeiten, die nicht mehr bedient werden können

Ponzi finance: :

Bezeichnung Hyman Minskys für Finanzierungspraktiken, bei denen die laufenden Einkünfte nicht einmal mehr ausreichen, um die Zinsen eines Kredits zu bedienen; in Anlehnung an die amerikanische Bezeichnung für Pyramidenspiele und Schneeballsysteme („Ponzi Scheme“)

Share Deals: :

Verkauf nicht der gesamten Immobilie sondern nur eines Anteils der Inhabergesellschaft, um Grunderwerbssteuern zu sparen

Steueroase: :

siehe Offshore-Gesellschaft

Sub-Prime-Markt: :

Umgangssprachliche Bezeichnung für Handel mit verbrieften Paketen von Hypothekarkrediten mit geringerer als der höchsten Bonitätsstufe

Zweckgesellschaften: :

Gesellschaften, die nur für einen einzigen, engen Zweck gegründet werden (z. B. zur Auslagerung bestimmter Vermögenspositionen)

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Botzem, S., Dobusch, L. Dienstleister der Finanzialisierung: Fragmentierte Organisation und kalkulierte Profite in der Immobilienwirtschaft. Köln Z Soziol 64, 673–700 (2012). https://doi.org/10.1007/s11577-012-0185-2

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Schlüsselwörter

  • Finanzialisierung
  • Dienstleistungssektor
  • Kalkulation
  • Interorganisationale Beziehungen
  • Immobiliensektor

Keywords

  • Financialization
  • Services
  • Calculation
  • Interorganizational relations
  • Real estate