Subjective versus normative evaluation of housing quality

Abstract

The decision to rent or buy a certain apartment is one of the most momentous choices a typical consumer can make. Both he and the architect who designed the dwelling would thus be helped a great deal if we could objectively measure housing quality. But apartments are highly complex products, too, and individual preferences may vary considerably, precluding any uniform evaluation.

This study compared evaluations of apartment floor plans by three published normative systems with subjective preference rankings given by a sample of interviewees. Results showed respondents' rankings to be remarkably stable even over a 1-year interval. Inter-rater-agreement was slight. Mean agreement with even the best of the systems was rather modest. In addition, the three systems achieved less than perfect or even zero agreement among themselves.

It is tentiatively concluded that normative evaluation of housing quality is a more or less futile endeavour. Alternative approaches are briefly discussed.

Zusammenfassung

Wer sich entschließt, eine Wohnung zu mieten oder zu kaufen, trifft damit eine folgenschwere Entscheidung. Ebenso geht es dem Architekten oder Bauherrn, der im Planungsstadium eines Wohngebäudes einem bestimmten Entwurf den Vorzug gibt. Könnte man den »Wohnwert« einer Wohnung objekiv meßbar und damit prognostizierbar machen, wäre allen Beteiligten geholfen. Aber Wohnungen sind überaus komplexe Produkte; vieles spricht dafür, daß Bedürfnisse und Geschmäcker verschieden sind. Eine allgemeinverbindliche normative Bewertung hätte dann wenig Chancen, individuelle Wohnwünsche widerzuspiegeln.

In der vorliegenden Untersuchung wurden Sätze von Wohnungsgrundrissen einer Gruppe von Befragten mehrmals mit der Bitte vorgelegt, diese nach dem Grad der persönlichen Bevorzugung in eine Rangreihe zu bringen. Dieselben Grundrisse wurden auch mit Hilfe von drei publizierten Bewertungssystemen evaluiert. Es zeigte sich, daß die subjektiven Beurteilungen sowohl über einen Monat (rho =.77) als auch über ein Jahr (rho =.68) bemerkenswert stabil blieben. Wie erwartet, war die Übereinstimmung zwischen individuellen Befragten gering (maximaler Konkordanzkoeffizient W=.42). Die mittlere Übereinstimmung selbst mit dem besten der drei Systeme war nur mäßig (maximales rho =.59). Darüber hinaus kamen auch die Systeme ihrerseits zu widersprüchlichen Bewertungen: zwei schweizerische Systeme, von denen eines der Vorläufer des anderen ist, erzielten bei einem Satz von 8 Grundrissen eine Übereinstimmung von rho =.86, bei einem zweiten gar nur rho =.40. Das dritte (österreichische) System zeigte praktisch gar keine Konvergenz mit den beiden anderen.

Obwohl die Datenbasis schmal ist und die Studie somit nur Demonstrationscharakter beanspruchen kann, werden die Aussichten einer normativen Wohnungsbewertung pessimistisch beurteilt. Gewisse Details des Untersuchungsvorgehens machen es unwahrscheinlich, daß unter realistischeren Bedingungen und mit größerem Aufwand günstigere Resultate zustande kommen würden. Mögliche alternative Ansätze der Wohnwertforschung werden kurz diskutiert.