This is a preview of subscription content, log in via an institution to check access.
Literatur
De Rotterdamsche Rechtbank erkende de wenschelijkheid van het volgen van een meer directe wijze van schatting o. a. in haar vonnis d.d. 29 September 1910 No. 8919 in zake de Burgemeester der gemeente Rotterdam contra Cornelia Hendrika Blom. Zij motiveerde hare meening aldus: «Overwegende, dat de meest wenschelijke maatstaf zoude zijn vergelijking met prijzen, die dergelijke panden onder dergelijke omstandigheden in publieken verkoop hebben opgebracht, daar immers daargelaten thans de hierna te behandelen vraag, of daarin wordt teruggevonden alle schade, die de onteigende lijdt onder de werkelijke waarde, die volgens art. 40 der onteigeningswet in aanmerking komt, in de eerste plaats moet worden verstaan het bedrag in geld, dat voor het perceel op een gegeven oogenblik is te verktijgen, welk bedrag onder gewone omstandigheden wel het best zal kunnen worden bepaald, wanneer alle gegadigden tegelijkertijd in de gelegenheid zijn, om te doen blijken wat het pand ieder hunner waard is, d. w. z. bij publieken verkoop». In dit geval meende de Rechtbank vooral met het oog op de omstandigheid, dat de door gedaagde verschafte gegevens waarschijnlijk onder den invloed der onderhavige onteigening stonden, daarin geen voldoenden maatstaf voor de bedoelde waardebepaling te kunnen vinden. Voor zooverre mij bekend paste zij echter ook overigens deze methode, welke bij schattingen van stadshuizen in de praktijk gevolgd wordt, nimmer toe. Het komt mij voor, dat deze meer directe wijze van schatting de voorkeur verdient. Wanneer de Rechtbank zich op de hoogte stelt van de bedragen, waarvoor in het aan de onteigening voorafgegane tijdvak gelijksoortige perceelen verkocht zijn, zal zij als regel door vergelijking van het te onteigenen perceel met de vroeger verkochte terstond de normale koopsom kunnen vaststellen. De zeer omslachtige methode van thans met de herleiding der bruto- tot netto-huurwaarde en de daarop volgende kapitalisatie zou dan vermeden kunnen worden en door direct op het doel af te gaan, zou men tot eene meer juiste waardeering geraken. Gegevens ter vergelijking zullen in een stad meestal wel te vinden zijn. Natuurlijk blijven bij de vergelijking der gegevens met het te onteigenen perceel moeilijkheden bestaan, daar elk perceel zijne bijzondere eigenaardigheden en eigenschappen heeft. De Rechtbank zal ook bij deze wijze van waardeering meer op het oordeel der deskundigen moeten steunen. Controleering door een rekensommetje is bij deze methode niet mogelijk. Zooals gezegd zal men echter naar mijne meening tot betere resultaten komen.
Bij weekwoningen werd bovendien nog de jaarlijksche brutowaarde met 2/52 verminderd met het oog op de mogelijkheid van leegstaan en wanbetaling; zie b.v. vonnis Rechtbank Rotterdam van 18 October 1909, W. 8910.
Daar op 1 Januari 1903 de verordening op de straatbelasting te Rotterdam in werking is getreden, is sedert voor alle huizen de huurpercentage eenigszins verhoogd. Deze verhooging is echter van zeer weinig belang, daar deze belasting slechts 3 pCt. van de belastbare opbrengst van het perceel bedraagt.
De gemiddelde percentage geeft niet altijd den toestand goed weer. Zoo zal, wanneer men in een straat b.v. drie perceelen met eene huurpercentage van 6, eene van 7 pCt. en eene van 50 pCt. vindt, het gemiddelde cijfer van 15 pCt. hooger zijn dan de normale huurpercentage dier straat.
Het is best mogelijk, dat de lijn B.D. in werkelijkheid anders b.v. met een boog loopt; de figuur dient slechts ter illustratie.
Op dit verschijnsel wordt o.m. gewezen in de missive der Gezondheidscommissie aan Burgemeester en Wethouders van Rotterdam d.d. 27 Juli 1911 No. 73. Zie ook het jaarverslag der Gezondheidscommissie te Rotterdam over 1910, blz. 37, 38 en 39. Hetzelfde verschijnsel doet zich ook te Amsterdam voor; zie het Beredeneerd Verslag van het Gemeentelijk Bouw- en woningtoezicht betreffende hetgeen met betrekking tot verbetering der volkshuisvesting in de gemeente Amsterdam is verricht in het jaar 1910, blz. 22. Zie ook Rud. Eherstadt, «Handbuch des Wohnungswesens» blz. 291 en 292, 2de druk.
Blijkens bijlage VII gevoegd bij het verslag der Gezondheidscommissie over 1909 waren onder de bewoners van het in de Zandstraatbuurt te onteigenen complex 132 kooplieden, 14 muzikanten, 22 naaisters, 10 waschvrouwen en 54 werksters.
Zie over deze wet: Rud. Eberstadt, «Handbuch des Wohnungswesens» blz. 149, 2de druk Ook Pierson, Leerboek I, blz. 134.
In het reeds in een vroegere noot genoemde vonnis van de Rechtbank te Rotterdam d.d. 18 October 1909, W. 8910, was de bruto huurwaarde per week f 22.25 en derhalve per jaar 52×f 22.25=f 1157.—. Daarvan werd afgetrokken:a. voor leegstaan en wanbetaling 2 weken ... f 44.50b. voor jaarlijksch onderhoud 8 pCt. van f 112.50 ... f 89.50c. voor grondbelasting ... f 46.66d. straatbelasting ... f 17.40e. waterleidingkosten ... f 34.82f. assurantie ... f 14.25 f 246.63 d.i. 21.3 pCt. van de bruto-huurwaarde.
Additional information
Rotterdam, Nov. 1911
Rights and permissions
About this article
Cite this article
A.Wzn, W.C.M. Onderzoek naar de verhouding tusschen de koop- en huurprijzen van woningen te Rotterdam. De Economist 61, 21–43 (1912). https://doi.org/10.1007/BF02209996
Issue Date:
DOI: https://doi.org/10.1007/BF02209996