Zusammenfassung
Der Erwerb eines Eigenheims ist die finanziell anspruchsvollste und folgenreichste Entscheidung im Leben der meisten Bürgerinnen und Bürger. Der Kaufpreis einer Immobilie übersteigt das verfügbare Eigenkapital in der Regel um ein Vielfaches. Zur Finanzierung ist deshalb die Aufnahme eines Hypothekendarlehens erforderlich. Die daraus resultierenden finanziellen Verpflichtungen bestehen über einen Zeitraum von mehreren Jahrzehnten fort. Während dieser Zeit muss das Haushaltseinkommen stets hoch genug sein, um die Kreditraten bedienen zu können und trotzdem genügend Geld „zum Leben“ zu haben. Einkommen und Vermögen sind jedoch innerhalb der Marktwirtschaft ungleichmäßig verteilt, sodass nicht jeder Haushalt der finanziellen Belastung des Wohneigentumserwerbs gewachsen ist. Werden Immobilienkredite auf breiter Front zu leichtfertig vergeben, können finanzierende Banken in Schieflage geraten und die Finanzmarktstabilität gefährdet sein.
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Notes
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Wissenschaftliche Studien belegen, dass Wohneigentümer im Alter vermögender sind als vergleichbare Mieter. Ursache sind höhere Sparanstrengungen für den Erwerb und die Abbezahlung des Eigenheims (Di et al. 2007; Sodini et al. 2016). Dies gilt gerade auch für Haushalte mit niedrigen und mittleren Einkommen (Turner und Luea 2009). Über die individuellen Vorteile hinaus werden soziale Vorzüge der Wohneigentumsbildung, z. B. in Bezug auf die Stabilität von Wohnquartieren betont (Dietz und Haurin 2003; Rohe und Lindblad 2013).
- 2.
Ein Lehrbeispiel für eine solche Kettenreaktion ist das frühe Stadium der globalen Finanzkrise im Jahr 2008. Unmittelbar nach dem Bekanntwerden des Bankrotts der Investmentbank Lehman Brothers gerieten weltweit andere Finanzinstitute massiv unter Druck und mussten durch öffentliche Gelder gerettet werden.
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Wird der Sollzins des Darlehens zum Zeitpunkt der Finanzierung vertraglich über mehrere Jahre festgeschrieben (wie in Deutschland üblich), so können steigende Marktzinsen die Ertragslage der Banken erheblich belasten.
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Zu Recht werden die im Vorfeld der Finanzkrise vielfach vergebenen „Subprime-“ oder auch „NINJA-Kredite“ (No Income, No Job or Assets) für die Kernschmelze am US-Wohnimmobilienmarkt verantwortlich gemacht.
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In den Amtszeiten der Regierungen Clinton und G.W. Bush wurden diverse politische Anstrengungen unternommen, die zu einer Erhöhung der Wohneigentumsquote in bislang unterrepräsentierten Gruppen beitragen sollten. Im Jahr 1995 wurde unter Präsident Clinton die Nationale Wohneigentums-Strategie verabschiedet, ein 100-Punkte-Plan mit dem Ziel, die Wohneigentumsquote in den USA bis zum Ende des Jahrhunderts auf ein historisches Hoch zu befördern. Präsident G.W. Bush unterzeichnete im Jahr 2003 die sog. „American Dream Downpayment Initiative“, die es Erstwohneigentümern erleichtern sollte, ausreichend Eigenkapital für einen Hauskauf zu erlangen.
- 6.
Die Pfandbriefe selbst verbleiben dabei auf der Bankbilanz: Die Banken sind somit direkt dem Haftungsprinzip ausgesetzt und müssen sorgfältig die Ertragschancen jedes zusätzlich an Kredit vergebenen Euros gegen mögliche Verlustrisiken abwägen.
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Der Beleihungswert ist in § 3 Abs. 1 BelWertV definiert als „Wert der Immobilie, der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann“.
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Bei höherem Zins und anfänglicher Tilgung ist das Darlehen allerdings schneller getilgt.
- 9.
Das PHF ist Teil der europaweiten Eurosystem Household Finance and Consumption Survey (HFCS).
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Annahmen: Kaufpreis der Immobilie 300.000 Euro, Darlehensbetrag 200.000 Euro, Sollzins 2 %, anfänglicher Tilgungssatz 2,5 %, Laufzeit (unter Annahme eines konstanten Sollzinses) knapp 30 Jahre.
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Sämtliche Nebenkostenarten erhöhen sich i. d. R. proportional zum Nettokaufpreis. Banken können die Erwerbsnebenkosten bei ihrer Kreditangebotskalkulation berücksichtigen, finanzieren diese aber oftmals nicht mit. Die Kosten müssen dann vollständig aus Eigenmitteln getragen werden.
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Eine Reihe weiterer Länder wie etwa Belgien, Dänemark und Schweden gestatten einen Abzug von Hypothekenzinsen in geringem Ausmaß.
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Man spricht auch von einem konvexen Zusammenhang zwischen Erschwinglichkeit und Zinshöhe.
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Lerbs, O. (2020). Immobilienfinanzierung und Finanzmarktstabilität. In: Depenheuer, O., Hertzsch, E., Voigtländer, M. (eds) Wohneigentum für breite Schichten der Bevölkerung. Bibliothek des Eigentums, vol 18. Springer, Berlin, Heidelberg. https://doi.org/10.1007/978-3-662-61287-3_11
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