Auszug
Betrachtet man ausschließlich Barwertverfahren,261 so lassen sich diese in zwei Gruppen unterteilen: Einperiodische und mehrperiodische Barwertverfahren. Zu den einperiodischen Verfahren zählen das in Deutschland normierte Ertragswertverfahren nach WertV262 und die angelsächsischen einperiodischen Verfahren („income approach“, „investment method“, „direct capitalization method“). 263 Das DCF-Verfahren dagegen zählt zu den mehrperiodischen Barwertverfahren.264 Beide Verfahrenstypen können grundsätzlich zur Fair Value-Ermittlung gemäß IAS 40265 Anwendung finden.266
Vergleichswertverfahren sind, wie im vorangegangenen Abschnitt gezeigt, aufgrund der mangelnden Transparenz des Immobilienmarktes derzeit in Deutschland kaum anwendbar, vgl. Teil II Kapitel 1.2.2.1.
Hierunter sind insbesondere die in Deutschland kodifizierten Verfahren gemäß §§ 15 bis 20 WertV zu subsumieren.
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Literatur
Vgl. hierzu ausführlich Kleiber (2004), insb. S. 195 ff. sowie Kormaier (2006), S. 380 ff.
Vgl. zu einer vergleichenden Betrachtung von DCF-und Ertragswertverfahren beispielsweise Brand (2000), S. 211 ff.
Vgl. IAS 40.46 (c), der zur Ermittlung des Fair Value mit Hilfe von Bewertungsverfahren (d.h. auf der letzten Stufe der Bewertungshierachie) auf den ersten Blick relativ konkrete Anwendungsregeln enthält: „discounted cash flow projections based on reliable estimates of future cash flows, supported by the terms of any existing lease and other contracts and (when possible) by external evidence such as current market rents of similar properties in the same location and condition, and using discount rates that reflect current market assessments of the uncertainty in the amount and timing of cash the flows.“ Die Wortwahl „discounted cash flow projection“ lässt vermuten, dass hiermit ausschließlich das DCF-Verfahren zu fassen ist. Aufgrund der weitgehend übereinstimmenden Definition des dem Ertragswertverfahren nach WertV zu Grunde liegenden Verkehrswertbegriffs mit dem Fair Value-Begriff in IAS 40, erachtet das deutschsprachige Schrifttum auch dieses als normenkonform, vgl. stellvertretend Frieß/ Kormaier (2004), S. 2027 f. Dieses ist zumindest fraglich, da das deutsche Ertragswertverfahren eben nicht auf “discounted cash flows”, sondern auf der nachhaltigen Miete aufbaut.
Daneben existieren noch überschlägige Verfahren zur groben Abschätzung, welche unter dem Begriff Maklermethode bekannt sind. Bei diesen Verfahren wird der Jahresrohertrag mit einem Vervielfältiger multipliziert. Das Ergebnis stellt den überschlägigen Verkehrswert dar, vgl. Zimmermann/ Heller (1995), Abschn. A.3, Rz. 3. Das Problem dieses Verfahrens ist der angewandte Vervielfältiger, bei welchem es sich um ein mixtum compositum aus Durchschnittsverzinsung des Eigenkapitals, Fremdkapitalanteil, Bewirtschaftungskosten, Alter und Zustand des Gebäudes sowie einer Risikobeurteilung handelt. Diese Vervielfältiger werden vom (ehemaligen) Ring Deutscher Makler (RDM) veröffentlicht und erfordern zur Erreichung realistischer Verkehrswertschätzungen Zu-und Abschläge, die nur bei genauer Kenntnis des regionalen Immobilienmarktes möglich sind, vgl. Stannigel/Kremer/Weyers (1984), S. 168 f.; Vogels (1996), S. 14 f. Demzufolge erscheint die Maklermethode für die Fair Value-Ermittlung kein geeignetes Verfahren und wird im Nachfolgenden nicht weiter betrachtet. Entsprechendes gilt für die Verfahren zur Beleihungs-und Versicherungswert-Ermittlung, bei der jede Bank oder Versicherung über entsprechende interne Richtlinien verfügt, welche von der BaFin zu genehmigen sind. In beiden Fällen erfolgt keine direkte Verkehrswertermittlung, sodass diese Verfahren ebenfalls ungeeignet sind, vgl. Zimmermann/Heller (1995), Abschn. A.3, Rz. 4 f.
Vgl. beispielsweise Hinrichs/ Schultz (2003), S. 266; Kleiber (2004), S. 199.
Vgl. zur Anwendbarkeit des Ertragswertverfahrens nach WertV zur Fair Value-Ermittlung von Investment Properties auch Frieß/ Kormaier (2004), S. 2027 f., deren Beitrag jedoch aufgrund vielfältiger terminologischer Unschärfen und fehlender Begründungen angezweifelt wird.
Vgl. für einen Überblick der Wertbegriffe beispielsweise Leopoldsberger/ Thomas/ Naubereit (2005), S. 460 ff. sowie Pfnür (2002), S. 72 ff. Da der zu bestimmende Wert einer Immobilie im Zusammenhang mit dem Bewertungsanlass zu ermitteln ist, hat dieser maßgeblich Einfluss auf das Bewertungsergebnis, vgl. Paul (2005), S. 549 f., Rn. 905 f. Vorherrschend ist hierbei die funktionale Wertlehre, bei welcher der Wert einer Immobilie im Hinblick auf eine gegebene Zielsetzung und unter Berücksichtigung des Entscheidungsfeldes des Bewertenden abgeleitet wird. Die im Rahmen der Bilanzierung geforderte “objektive” Wertermittlung lässt sich somit im Rahmen der funktionalen Wertlehre durchführen, vgl. Paul (2005), S. 551 f., Rn. 912 f.
Vgl. für eine Darstellung des Vergleichswertverfahrens beispielhaft Leopoldsberger/ Saffran (2005), S. 432 ff.
Alle drei Wertermittlungsverfahren sind als gleichrangig anzusehen, vgl. BGH-Urteil vom 23. November 1962 V ZR 148/60. A.A. Paul (2001), S. 624, der das Ertragswertverfahren als alleiniges von der Rechtssprechung akzeptiertes Verfahren sieht.
Vgl. Kleiber/ Simon/ Weyers (2002), S. 570, Rn. 1 ff.; Rössler/Langner/Simon (1986), S. 35. A.A. Zimmermann/Heller (1995), Abschn. A.3, Rz. 1 ff.
Hierzu gehören sowohl die öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen als auch die Gruppe der freien Sachverständigen, vgl. Leopoldsberger/ Thomas/ Naubereit (2005), S. 470.
Kleiber/ Simon/ Weyers (2002), S. 571, Rn. 8 sprechen der WertV jedoch eine “mittelbare Bindungswirkung” zu. Dies gilt für privat tätige Sachverständige insbesondere dann, wenn der Sachverständige sich “werkverträglich zur Anwendung normativ geregelten Rechts der Verkehrswertermittlung verpflichtet hat.”, Ebenda, S. 571, Rn. 12.
Vgl. Zimmermann/ Heller (1995), S. 36 ff.
Leopoldsberger/ Thomas/ Naubereit (2005), S. 470. So auch Kleiber (2002), S. 12; Vogel (2000), S. 206. A.A. Paul (2005), S. 580 f., Rn. 973; bei Verwendung marktbasierter Parameter auch Engel (2002), S. 332.
Vgl. beispielsweise Leopoldsberger/ Thomas/ Naubereit (2005), S. 471. Ähnlicher Ansicht ist Bonczek (1978), S. 173, der das Vergleichswertverfahren nur in Ausnahmefällen für die Bewertung von bebauten Grundstücken als geeignet erachtet. Vgl. hierzu auch Teil II Kapitel 1.2.2.1.
Vgl. für eine ausführliche Darstellung des Ertragswertverfahrens Simon/ Simon (2005), Rn. 4.1 ff.
Vgl. § 15 Abs. 1 WertV. Bewirtschaftungskosten umfassen die Abschreibung, die bei gewöhnlicher Bewirtschaftung nachhaltig entstehenden Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten sowie das Mietausfallwagnis, vgl. § 18 Abs. 1 WertV. Der Ansatz der Verwaltungs-und Instandhaltungskosten sowie des Mietausfallwagnisses hat nach Erfahrungssätzen, die unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entsprechen, zu erfolgen, vgl. § 18 Abs. 6 WertV. In der Praxis erfolgt zumeist ein Ansatz der Instandhaltungskosten, die sich nach der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) entsprechend dem Baujahr ergeben, vgl. Kleiber (2006), S. 32.
Vgl. § 15 Abs. 2 WertV sowie zur Bodenrichtwertermittlung im Kontext der IFRS KÜting/ Trappmann/ Keßler (2006), S. 1855 ff. Stehen weder Kaufpreise vergleichbarer Grundstücke noch geeignete Bodenrichtwerte zur Verfügung, so kann der Bodenrichtwert von den Gutachterausschüssen unter Umständen auch aus dem Ertrag ermittelt werden, vgl. Joeris/Simon (2005), Rn. 3.25.
Vgl. § 17 Abs. 1 WertV. Nachhaltige Einnahmen sind diejenigen Einnahmen, die sich über die gesamte Restnutzungsdauer unter Berücksichtigung der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung (z.B. steigende oder fallende Mieten), der Besonderheiten des regionalen und sektoralen Grundstücksmarktes (z.B. Veränderungen in der Präferenz des Standortes je nach Grundstücksart), der wirtschaftlichen Abnutzung der Immobilie sowie den bestehenden wohnungs-und mietrechtlichen Bindungen erzielen lassen, vgl. Kleiber (2006), S. 25. Vgl. zu den Besonderheiten beim sozialem Wohnungsbau Bachmann (2002). Abweichungen des tatsächlichen Reinertrages vom nachhaltig erzielbaren Reinertrag werden mit Hilfe der Aus-oder Abschichtungsmethode (“Top and Bottom Slicing”) bzw. des Vervielfältigungsdifferenzen-Verfahrens (“Term and Reversion”) berücksichtigt, vgl. Kleiber (2006), S. 27 sowie zu den einzelnen Verfahren Simon/Simon (2005), Rn. 4.368 ff. Diese Anpassungsverfahren finden auch bei den angelsächsischen “Instvestment Methods”, insbesondere der “Growth Implicit Method”, Awendung, vgl. White et al. (2003), S. 97 ff. sowie Teil II Kapitel 2.1.2.1.2.
Der Liegenschaftszinssatz stellt dabei eine “Overall Capitalization Rate” dar, d.h. er beinhaltet die nach Anschauung des allgemeinen Grundstücksmarktes erwartete künftige Entwicklung der Einnahmen und Ausgaben. Rein formal wird daher ein konstanter Einnahmefluss über die gesamte Restnutzungsdauer kapitalisiert. Tatsächlich erfolgt durch implizite Berücksichtigung im Liegenschaftszinssatz dagegen eine Ertragswertberechnung, die auch die Zu-oder Abnahme des Ertragsflusses gegenüber dem Wertermittlungsstichtag berücksichtigt, vgl. Kleiber (2006), S. 26.
Vgl. § 7 WertV. Bestehen solche wertbeeinflussenden Umstände, so ergibt sich mit Hilfe des Liegenschaftszinssatzes nur ein vorläufiger Ertragswert, der entsprechend zu korrigieren ist. So können eine veraltete Anordnung und Gestaltung des Gebäudes oder Belastungen durch den Denkmalschutz zu einem Abschlag, eine besonders solide und aufwendige Bauweise oder die bessere Lage einer einzelnen Eigentumswohnung, die nicht bereits im Rohertrag berücksichtigt ist, zu einen Aufschlag führen, vgl. Simon/ Simon (2005), Rn. 4.328.
Maßgeblich für die US-amerikanische Bewertungspraxis sind die vom Appraisal Standard Board of The Appraisal Foundation (TAF) herausgegebenen Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP). Die TAF wurde 1987 auf Initiative der professionellen Immobiliensachverständigen in den USA gegründet und ist die offizielle, vom amerikanischen Kongress legitimierte Immobilienstandards setzende Institution in den USA. Die Einhaltung der Standards erfolgt durch das Appraisal Institute und weiterer amerikanischer Immobilienfachverbände, vgl. Appraisal Institute (2001), S. 16. Nachfolgend werden jedoch, da der Fokus dieser Arbeit insbesondere die deutsche Bewertungspraxis betrifft und nur die britischen Bewertungsverfahren maßgeblichen Einfluss auf dieselbe besitzen, die US-amerikanischen USPAP nicht weiter betrachtet.
Vgl. UK PS 3.1 sowie French (2003), S. 499 f.
Vgl. RICS (2003).
Vgl. Johnson/ Davies/ Shapiro (2000), S. 13 f.
Hauptkritikpunkte bilden hierbei die stark vereinfachten, realitätsfremden Annahmen in Bezug auf die Höhe und die zeitliche Verteilung der Zahlungsströme einerseits und der Wahl des Diskontierungszinssatzes andererseits, vgl. ThÖne (2000), S. 597.
Vgl. Schulte/ Leopoldsberger (2006), S. 443.
Unterstellt man, dass das Mietpreisniveau konstant ist bzw. mit einer konstanten Wachstumsrate ansteigt, sowie dass auch die Mietausfälle konstant sind, so ergibt sich auf den ersten Blick kein Vorteil einer Mehrperiodenbetrachtung. Sind jedoch zusätzliche Informationen gegeben, z.B. hinsichtlich des Auslaufens bestimmter Mietverträge, möglicher einseitiger Verlängerungsoptionen o.Ä., so lassen sich diese nicht in einem Einperiodenverfahren, sondern nur in einem Mehrperiodenverfahren zutreffend abbilden. Vgl. ähnlich ZÜlch (2004), S. 219.
Daher werden die Growth Explicit Models auch als “Full-DCF-Verfahren” bezeichnet, vgl. Kormaier (2006), S. 380.
Vgl. Evans/ Werner-Ehrenfeucht (1994); Gottschalk (2003), S. 543; Janssen (2002); Simon (2004), S. 93.
Vgl. Evans/ Werner-Ehrenfeucht (1994), S. 257.
Vgl. ausführlich zur Anwendung des Monte-Carlo-Verfahrens mit Beispiel vor allem Janssen (2002) sowie auf diesen Bezug nehmend Simon (2005), Rn. 11.127.
Vgl. Janssen (2002), S. 37.
Vgl. Simon (2005), Rn. 11.138. Die genannten Prozentsätze des Liegenschaftszinssatzes entstammen dem Beispiel von Janssen (2002), S. 39 f.
Das Verfahren zur Erzeugung der künstlichen Stichproben erhielt den Namen Monte Carlo. Die Namensgebung bezog sich vermutlich auf das Roulette-Spiel als einfachste Möglichkeit, zufällige Zahlen zu generieren, vgl. Simon (2005), S. 657, Fn. 11.
Janssen fordert hierbei mindestens 10.000 Durchläufe, um zu statistisch gesicherten Ergebnissen zu gelangen, begründet dies aber nicht näher, vgl. Janssen (2002), S. 37; Simon (2005), Rn. 11.140 dagegen nennen beispielhaft eine Anzahl von 50.000 Durchläufen.
Vgl. Gottschalk (2003), S. 41.
Vgl. Janssen (2002), S. 43.
Vgl. auch Simon (2004), S. 98.
Vgl. Janssen (2002), S. 40.
Vgl. Simon (2005), Rn. 11.161.
Vgl. Simon (2004), S. 100. An dieser Stelle lässt sich die ähnliche Kritik wie bei einer Verlagerung der Immobilienbewertung auf einen unabhängigen, externen Gutachter durch den Bilanzierenden anbringen. Es erfolgt wiederum nur eine Verschiebung auf eine andere, für den Abschlussadressaten noch weniger kontrollierbare Stelle, vgl. zur Kritik an der Beauftragung eines externen Gutachters Ballwieser/Küting/Schildbach (2004), S. 537.
Vgl. beispielsweise Simon (2004), S. 98, in dessen Beispiel die Differenz zwischen dem klassischen Ertragswertverfahren nach WertV und des Monte-Carlo-Verfahrens nur noch bei 0,03% liegt.
Vgl. ähnlich Simon (2006), S. 271.
So favorisiert beispielsweise das größte deutsche Immobilienunternehmen, die IVG AG, das DCFVerfahren, vgl. Webeler (2004), S. 80 f. Das ebenfalls dargelegte angelsächsische Groth Explicit Model ist im Wesentlichen ein DCF-Verfahren, sodass die nachfolgenden Ausführungen zum DCF-Verfahren gleichermaßen auf das angelsächsischen Groth Explicit Model übertragbar sind. Zum Groth Explicit Model vgl. auch Teil II Kapitel 2.1.2.1.2.
Ein ähnliche Reduktion nimmt beispielsweise Engel (2002), S. 321 vor.
Vgl. Engel/ BÄrwolf (2004), S. 274; Kleiber/Simon/Weyers (2002), S. 984, Rn. 44.
So wird, bezogen auf die Bewertung von Immobilien offener Immobilienfonds mit dem Ertragswertverfahren nach WertV, kritisch zur nachhaltig erzielbaren Miete angeführt, sie sei nur eine Momentaufnahme und führe bei einer anhaltend schlechten Marktphase tendenziell zu überhöhten Werten der Fondsobjekte. Würden anstelle der nachhaltig erzielbaren Mieten die tatsächlichen, auf Basis von Marktanalysen bestimmten Mieteinnahmen angesetzt werden, “wäre es aus mit der Scheinstabilität der Immobilienfonds.”, Schwerdtfeger (2006), S. 114. Vgl. zu einer Diskussion des “nachhaltig erzielbaren Ertrags” auch Adolf (2005).
Simon/ Simon (2005), Rn. 4.365.
Vgl. hierzu auch Fn. 285. Bei der Schichtmethode wird für eine überhöhte Miete (“Top-Slice”) ein getrennter Barwert berechnet und zum Ertragswert auf Basis der nachhaltigen Miete addiert bzw. bei zu niedriger Miete subtrahiert. Bei der Blockmethode (“Term-and-Reversion”) werden ungewöhnliche Ertragssituationen unmittelbar bei der Berechnung des Ertragswertes berücksichtigt, indem der Betrachtungszeitraum in vertikale Blöcke zerlegt wird. Diese werden einzeln bewertet und zum Ertragswert addiert, vgl. Simon/ Simon (2005), Rn. 4.369 ff.
Vgl. BIIS (2006), S. 7.
Vgl. auch French/ Gabrielli (2005), S. 79.
Vgl. White ET AL. (2003), S. 107.
Vgl. Engel (2002), S. 332.
Vgl. Leopoldsberger/ Thomas/ Naubereit (2005), S. 471; Lüdenbach/Freiberg (2006), S. 441 sowie Tillmann (2003), S. 338 und 344, der in diesem Zusammenhang aufgrund des subjektiven Elements Ähnlichkeiten zur Unternehmensbewertung und damit zur Entscheidungswertermittlung sieht.
Vgl. insb. Fn. 265 sowie stellvertretend ZÜlch (2004), S. 220, der das DCF-Verfahren sogar als das einzig geeignete Verfahren für Investment Properties erachtet.
Vgl. Beck (2004), S. 501; White et al. (2003), S. 107. Die zunehmende Bedeutung des DCF-Verfahrens spiegelt sich auch in den Aktivitäten der deutschen Immobilienfachverbände wider, ihren Mitglieder Empfehlungen zur standardisierten Anwendung des DCF-Verfahrens zur Verfügung zu stellen, vgl. BIIS (2006); gif (2006) sowie ausführlich hierzu Teil III Kapitel 4.2.2.2.
Die ursprüngliche Formel von Ellwood wurde jedoch im Allgemeinen durch die Verwendung von Computer-Programmen ersetzt, vgl. hierzu ausführlich Akerson (2000).
Der Investment Value ist gemäß der Definition des IVSC “The value of property to a particular investor, or a class of investors, for identified investment objectives. This subjective concept relates specific property to a specific investor, group of investors, or entity with identifiable investment objectives and/or criteria. The investment value, or worth, of a property asset may be higher or lower than the Market Value of the property asset. The term investment value, or worth, should not be confused with the Market Value of an investment property. However, Market Value may reflect a number of individual assessments of the investment value, or worth, of the particular property asset. Investment value, or worth is associated with Special Value.”, IVS 2, Par. 3.2 (Hervorhebungen im Original). Damit ist der Investment Value klar vom Market Value, welcher dem Fair Value entspricht, abzugrenzen, vgl. zur Einordnung der Begriffe “Market Value”, “Investment Value” und “Worth” Mackmin/ Emary (2000), insb. S. 57 sowie zur Ermittlung eines “Investment Value” beispielhaft Hutchison/ Nanthakumaran (2000), S. 42 ff. Eine Anwendung eines Bewertungsverfahrens zur Bestimmung eines Investment Value scheidet demnach für die Bestimmung des Fair Value im Rahmen des IAS 40 aus.
Vgl. beispielsweise Gottschalk (2003), S. 511 ff. sowie ausführlich zur Unterscheidung des DCFVerfahrens als Prognoseverfahren sowie zur Verkehrswertermittlung Petersen (2006).
Vgl. Beck (2004a), S. 352; Johnson/Davies/Shapiro (2000), S. 16 sowie mit Vergleich zum Ertragswertverfahren (gemäß dem damaligen HFA 2/1983) Jonas (1995), S. 97 f.
Vgl. für eine umfassende, eher mathematische Darstellung des DCF-Verfahrens sowie der Parameter Kruschwitz/ LÖffler (2006), S. 1 ff. Es sei darauf hingewiesen, dass mehrere Darstellungsvarianten des DCF-Verfahrens existieren. So können beispielsweise zusätzliche Wachstumsfaktoren sowohl in der Detailplanungs-als auch in der Rentenperiode berücksichtigt werden, vgl. für ein Beispiel Ruhnke/Schmidt (2005), S. 593.
Vgl. zur Problematik unsicheren Zahlungsströme bei der Anwendung des DCF-Verfahrens sowie für Überlegungen zur Quantifizierung und Offenlegung dieser Unsicherheiten French/ Gabrielli (2005), S. 81 ff. sowie für einige empirische Befunde zur Einschätzung der Unsicherheiten bei der Bewertung durch Immobiliensachverständige für das Vereinigte Königreich Joslin (2005), S. 272 ff.
Vgl. Starbatty (2001), S. 546.
Vgl. zu dieser Möglichkeit KÜmmel (2002), S. 169.
Vgl. zu den Eigenschaften des deutschen Immobilienmarktes auch Teil II Kapitel 1.2.2.1. Es sei allerdings darauf hingewiesen, dass einige deutsche Immobilienverbände die Notwendigkeit einer solch transparenten Datenbank erkannt haben und daher den Aufbau empirisch gestützten Datenbanken zur Unterstützung ihrer Mitglieder beabsichtigen bzw. bereits umgesetzt haben (z.B. der BIIS mit der Grundstücksdatenbank ReBase). So soll die ReBase-Datenbank bis Ende 2006 Immobiliendaten (weiche: nachhaltig erzielbare Mieten, Verkehrswerte sowie harte: aktuell gezahlte Mieten, Transaktionspreise) des gesamten Bestands an Immobilien der deutschen Offenen Immobilienfonds enthalten, vgl. Simon (2006), S. 276. Für weitere mögliche Informationsquellen vgl. auch Schulte/Leopoldsberger (2006), S. 447.
Vgl. beispielsweise Vater (2002a), S. 459.
Vgl. Paul (2001), S. 630 sowie für die Ergebnisse einer (unveröffentlichten) Studie der Universität Münster zum Einfluss unterschiedlicher Mietpreisprognosen Baetge/Zülch/Matena (2002a), S. 420.
Umlagefähige Betriebskosten stellen aus Sicht des Eigentümers der Immobilie wirtschaftlich gesehen einen durchlaufenden Posten dar, da die Umlage dieser Auszahlungen auf die Mieter zu entsprechenden Einzahlungen in gleicher Höhe führt. Die Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten sowie das Mietausfallwagnis trägt in Deutschland gewöhnlich der Vermieter, sie stellen daher nicht-umlagefähige Betriebskosten dar, vgl. auch Zeißler (2002), S. 198.
Abzugrenzen hiervon sind die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen. Diese stellen bauliche Maßnahmen zur nachhaltigen Erhöhung des Gesamtgebrauchswertes und der wirtschaftlichen Nutzung von langlebigen Bauteilen der Immobilien dar. Modernisierungsmaßnahmen wirken sich gewöhnlich positiv auf die erwartete Nutzungsdauer sowie die erwarteten Mieteinzahlungen aus, vgl. umfassend zum Einfluss der Modernisierungskosten auf die Wertermittlung Engel/ Esselmann (2005), S. 321 ff. sowie Dieselben (2006), S. 10 ff. Da eine Berücksichtigung solcher zukünftiger, werterhöhender Maßnahmen im Rahmen der Fair Value-Ermittlung von IAS 40 explizit ausgeschlossen ist, werden Modernisierungsaufwendungen im Nachfolgenden nicht weiter betrachtet, vgl. IAS 40.51.
Vgl. Beck (2004a), S. 360; Paul (2001), S. 632 sowie ausführlich zum Diskontierungszinssatz Teil II Kapitel 4.2.2.2.3.
Vgl. stellvertretend Beck (2004a), S. 360; Thöne (2000), S. 600.
Vgl. stellvertretend Behrendt/ Baumunk (2001), S. 11; Walbröhl (2001), S. 110. So sorgen beispielsweise Definition und Berechnung desselben nach wie vor für große Unsicherheit, vgl. White et al. (2003), S. 31.
Vgl. Behrendt/ Baumunk (2001), S. 11.
Vgl. Leopoldsberger/ Thomas/ Naubereit (2005), S. 502.
Ein alle Risiken beinhaltender Diskontierungszinssatz wird im US-amerikanischen Raum mit “Overall Capitalisation Rate”, vgl. Appraisal Institute (2001), S. 489, und im britischen Raum mit “All Risk Yield”, vgl. White et al. (2003), S. 31, bezeichnet.
Der Begriff Diskontierungszinssatz wird hierbei als Oberbegriff möglicher Zinssätze und Renditen verwandt. Der Liegenschaftszinssatz stellt inhaltlich ebenfalls eine Rendite dar, dar er künftige Wachstums-und Inflationserwartungen bereits beinhaltet, so auch beispielsweise Ruhnke/ Schmidt (2005), S. 590. Vgl. zu den einzelnen alternativen Diskontierungssätzen Teil II Kapitel 4.2.2.2.3 sowie ausführlich zum Unterschied von Zinssatz und Rendite Teil II Kapitel 4.2.2.2.3.2.
Vgl. EVS, Anhang 1, Par. A 1.53 sowie beispielsweise Beck (2004a), S. 352; BIIS (2006), S. 9; Zülch (2003), S. 246 Fn. 119 m.w.N. Einen Zeitraum von 10 bis 15 Jahren als angemessen erachten beispielsweise gif (2006), S. 6; Paul (2001), S. 626.
Vgl. Paul (2001), S. 629.
Vgl. hierzu Appraisal Institut (2001), S. 570; BIIS (2006), S. 9; gif (2006), S. 6; Hinrichs/Schultz (2003), S. 267 sowie Zülch (2003), S. 246 Fn. 119 m.w.N. Ein Detailprognosezeitraum von 10 Jahren entspricht darüber hinaus den Vorgaben des IVSC, vgl. GN 9, Par. 5.1.
Der Einfluss des Restwertes der Immobilie nach Ablauf des Detailplanungszeitraumes wird hier keinesfalls verkannt; jedoch erfolgt aus methodischen Gründen eine vereinfachende Annahme der Ableitung der in der Rentenperiode maßgeblichen Parameter aus den Parametern der Detailplanungsperiode, vgl. zur Problematik der Bestimmung des Restwertes stellvertretend ZÜlch (2003), S. 308.
Hansmann (1993), SP. 3546. Vgl. zum Prognosebegriff und der logischen Struktur von Prognosen auch Hagest/Kellinghusen (1977), S. 407 f.
Vgl. Hansmann (1993), Sp. 3546.
Vgl. hierzu Ruhnke/ Schmidt (2005), S. 583.
Vgl. Hansmann (1993), Sp. 3546.
Auch Gesetz genannt, vgl. Chmielewicz (1994), S. 154 ff.
Vgl. Ruhnke/ Schmidt (2003), S. 1045.
Die Zeitstabilitätsprämisse unterstellt, dass in der Vergangenheit beobachtete Gesetzmäßigkeiten auch in der Zukunft Gültigkeit besitzen. Streng genommen ist die Zeitstabilitätsprämisse in der ökonomischen Realität nie vollständig erfüllt. Jedoch wäre ohne eine solche Prämisse jede Prognose unmöglich. Daher erfolgt aus pragmatischen Gründen bereits dann eine Prognose auf Basis dieser Prämisse, wenn diese nur im Wesentlichen und nicht vollständig erfüllt ist, vgl. Hansmann (1993), Sp. 3546.
Ein mögliches Erklärungsmodell könnte auf dem deduktiv-nomologischen Schema (DN-Schema, auch Hempel/Oppenheim-Schema nach seinen Erfindern benannt, vgl. Hempel/ Oppenheim (1948), S. 135 ff.) beruhen. Das DN-Schema ist ein in der Wissenschaftstheorie weit verbreitetes Schema zur Erklärung individueller Tatbestände. Erklären heißt hierbei, sich auf Ursachen zu beziehen, es geht also um Antworten auf Warum-Fragen, vgl. Bunge (1967), S. 3 ff.
Zum Begriff der Hypothese, vgl. Chmielewicz (1994), S. 119.
Vgl. Hansmann (1993), Sp. 3547. Die hierbei zu Grunde liegende Theorie muss nicht unbedingt umfangreich oder detailliert sein, sondern dient als Abgrenzungskriterium der wissenschaftlichen Prognose von der Projektion und der irrationalen Prophetie, vgl. ebenfalls Hansmann (1993), Sp. 3456.
Vgl. Ruhnke/ Schmidt (2005), S. 584.
Nach seinen Erfindern auch Hempel-Oppenheim-bzw. Hempel-Popper-Schema genannt, vgl. Hempel/ Oppenheim (1948), S. 135 ff. sowie POPPER (2005), S. 36 ff.
Vgl. OPPENHEIM (1948) Fn. 380.
Vgl. zum Begriff “Erklärung” beispielsweise Speck (1980), S. 175 ff.
Auch als Theorien oder Hypothesen bezeichnet, vgl. Schanz (1988), S. 66.
Statt von Anfangsbindungen ist gelegentlich auch von Rand-, Anwendungs-oder Antezedenzbedingungen die Rede, wobei jeweils bestimmte, nicht weiter zu verfolgende Aspekte in den Vordergrund rücken. So spricht beispielsweise Chmielewicz (1994), S. 156 von Randbedingungen.
Vgl. Hempel/ Oppenheim (1948), S. 136. Popper (1964a), S. 96 bezeichnet den zu erklärenden Sachverhalt leicht abweichend als Explikandum und die Gesetzesaussagen und Anfangsbedingungen als Explikans.
Vgl. hierzu Albert (1964), S. 61 ff.
Prognosen werden auch als wissenschaftliche Aussagen bezeichnet. Diese Ausdrucksweise wird jedoch im Weiteren nicht verwandt, da der Begriff Wissenschaft abhängig vom Zweck unterschiedlich festgelegt werden könnte. Außerdem ist es, wie Schanz (1988), S. 65, zutreffend feststellt, kaum sinnvoll, den ohne expliziten Rückgriff auf eine theoretische Aussage erstellten Projektionen jeglichen wissenschaftlichen Gehalt abzusprechen. Diese erscheint schon deshalb ungerechtfertigt, da Projektionen aufgrund pragmatischer Gründe eine relativ große Bedeutung zukommt. Auch Projektionen können theorieähnliche Aussagesysteme verwenden, z.B. Quasi-Gesetze oder Ad-hoc-Hypothesen. Der Extremfall einer Projektion ist somit die einfache Trendextrapolation, welche die Ad-hoc-Hypothese der Konstanz dieses Trends voraussetzt, vgl. Albert (1964), S. 63.
Prophezeiungen dagegen erfolgen unbedingt und lassen jedwede sachlogische Begründung bzw. Gesetzmäßigkeit vermissen. Prophezeiungen werden daher im Nachfolgenden nicht weiter betrachtet, vgl. Albert (1964), S. 64. Sie werden daher auch als “willkürliche Zukunftsbeschreibungen” bezeichnet, vgl. AK SG (2003), S. 106.
Vgl. Bunge (1967), S. 69.
Vgl. stellvertretend Hempel (1977), S. 43 ff. Vgl. für eine kritische Analyse der These der gleichen logischen Struktur von Erklärung und Vorhersage (hier Prognose) Scheffler (1957), S. 293 ff.
Vgl. Schanz (1988), S. 66.
Vgl. AK SG (2003), S. 106. In der Wissenschaft wird deshalb großer Wert auf die Angabe der Bedingungen für den Eintritt eines Ereignisses gelegt. Im Angelsächsischen wird daher gelegentlich davon gesprochen, dass Prognosen “iffy” (vom englischen “if” = “wenn”) sind, vgl. Bunge (1967), S. 68.
Vgl. auch Chmielewicz (1994), S. 90.
Vgl. ausführlich zu dieser Problematik Engel/ BÄrwolf (2004).
Vgl. Ruhnke/ Schmidt (2005), S. 584.
So auch Engel (2002), S. 330, Fn. 31: “Der Liegenschaftszinssatz ist ein empirisch erfahrener Zinssatz”.
Das Capital Asset Pricing Modell (CAPM) geht auf Sharpe (1964), Lintner (1965) und Mossin (1966) zurück. Vgl. stellvertretend für eine Darstellung mit Herleitung des CAPM Brealey/Myers/Allan (2006), S. 192 ff.; Drukarczyk (1993), S. 234 ff. sowie für eine eher mathematische Darstellung Kruschwitz (2004), S. 169 ff. Vgl. zum CAPM auch Teil II Kapitel 4.2.2.2.3.2.
Bei der Risikozuschlagsmethode wird zu einem risikolosen Basiszinssatz ein Risikozuschlag, der per Definition objektspezifisch ist, addiert. Sie wird in der Literatur auch als intersubjektive Zuschlagsmethode bezeichnet, vgl. Paul (2005), S. 580, Rn. 972.
Abzugrenzen von der Unsicherheit ist die Ungewissheit. Ungewissheit ist gegeben, sofern keinerlei Zukunftserwartung vorhanden ist. Unsicherheit (synonym: Risiko) besteht dagegen, wenn Erwartungen in Bezug auf bestimmte zukünftige Zustände existieren, ex ante aber naturgemäß unbekannt ist, welche davon eintreten, vgl. im Kontext der Immobilienbewertung Lorenz/ TrÜCK/ LÜtzkendorf (2006), S. 404.
Vgl. Ruhnke/ Schmidt (2005), S. 584.
Vgl. Ebenda, S. 584 f. Die Wissenschaftstheorie verwendet hierfür gewöhnlich die Bezeichnungen faktischer Fehler (Prognoseergebnis tritt ex post nicht ein) und logischer Fehler (Fehler in der Herleitung des Prognoseergebnisses), vgl. stellvertretend Chmielewicz (1994), S. 90.
Vgl. Schanz (1988), S. 68. Nach Ansicht von Albert ist sogar die Kenntnis der Falschheit einer Theorie kein Hindernis für deren Anwendung, insbesondere dann, wenn die Theorie für die Erklärung ausreichend ist und keine bessere Theorie zur Verfügung steht, vgl. Albert (1964), S. 9. Vgl. zur “Tiefe” von Theorien, d.h. die neuere Theorie ist auf einer höheren Stufe der Universalität gegenüber älteren Theorien, Popper (1964), S. 83 ff.
Niedriges Niveau bezeichnet hierbei den Grad der Allgemeingültigkeit. Sofern eine Theorie im Rahmen eines Systems als Axiom dient, können aus diesem System Theoreme mittleren und niedrigen Niveaus logisch abgeleitet werden, vgl. Schanz (1988), S. 30.
Dieser Zusammenhang ist jedoch abhängig von den jeweiligen Mietverträgen. Liegen sog. Wertsicherungsklauseln vor, wird die Inflation vollständig (bei 100%iger Indexierung) kompensiert durch die nominelle Mietpreissteigerung; liegen dagegen Staffelmietvereinbarungen vor, besteht kein direkter Zusammenhang zwischen der Inflation und der Mietpreissteigerung, vgl. hierzu Engel/ BÄrwolf (2004), S. 274.
Empirische Hypothesen sind für weite Bereiche der Sozialwissenschaften typisch. Es handelt sich um an Erfahrungsmaterial (z.B. historischen Inflationsraten und Mietpreisentwicklungen) getestete Vermutungen, die allerdings unbegründet sind, weil sie vorerst isoliert im Raum stehen. Mit ihrer Hilfe können Beziehungen zwischen Daten (Inflationsrate und Mietpreisentwicklung) hergestellt werden, vgl. Schanz (1988), S. 27 f.
Bewährte Hypothesen sind wohlbegründet und wissenschaftlich bestätigt. Sie sind nach Auffassung von Schanz (1988), S. 28 ein Kennzeichen für eine reife Wissenschaft. Handelt es sich bei den bewährten Hypothesen um allgemeine Aussagen, so spricht man von Gesetzesaussagen bzw. nomologischen Hypothesen. Diese vermögen im Rahmen eines theoretischen Systems als Axiome, d.h. zur Deduktion von Theoremen, zu dienen.
Vgl. zu den Steigerungsursachen für Mietpreise beispielsweise Engel/ BÄrwolf (2004), S. 274, die neben der Inflation auch die Knappheit des Flächenangebots aufführen.
Schanz (1988), S. 74 bezieht sich an dieser Stelle jedoch nur auf die “ökonometrischen Modelle”, z.B. die Trendextrapolation oder die Korrelationsrechnung. In beiden Fällen wird davon ausgegangen, dass sich die Vergangenheit in die Zukunft projizieren lässt. Trotz der guten praktischen Anwendbarkeit dürfen diese Erfahrungen nicht den Status einer Gesetzesaussage in Anspruch nehmen.
Vgl. Schanz (1988), S. 74.
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(2007). Problemkonkretisierung und -definition. In: Immobilienbewertung im Kontext der IFRS. Gabler. https://doi.org/10.1007/978-3-8350-5555-1_5
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